Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Bez kategorii >> Subiektywna i nieformalna analiza sytuacji...

Subiektywna i nieformalna analiza sytuacji na rynku nieruchomości

Środek wakacji sprzyja przemyśleniom, także o nieruchomościach. Spróbujmy zatem podsumować pierwsze pół roku.

Uroki posiadania ziemi

Wczoraj w ciągu dnia podjęliśmy decyzję – jedziemy! Ale to oznaczało pakowanie w ekspresowym tempie, błyskawiczne sprzątanie, szybkie zakupy i… Za długo by wymieniać. Summa summarum 22:30 silnik zawarczał, auto ruszyło.

Wszystko po to, żeby obudzić się na miejscu. Teraz słońce wschodzi coraz wyżej (przez co robi się cieplutko), wiatr szumi w koronach drzew. Rzeki nie słychać, bo jest cicha, za to słychać piłującego sąsiada i czasem krowy na drugim brzegu oraz przelatującego nad głową kruka (ciekawe, czy szepcze po zmroku?)…

Wszystko to (no może poza spalinówką sąsiada i namolnymi komarami) stanowi wyjątkowy rarytas dla takiego mieszczucha jak ja (w mieście: urodzony, wychowany, wykształcony, mieszkający, pracujący, itp., itd.). Dlatego posiadanie takiego miejsce, gdzie można uciec od codzienności, to prawdziwy skarb. Fajnie jest mieć kawałek ziemi, gdzie można naładować akumulatory. A jeszcze gdy obcowanie z naturą jest obok domku wyposażonego we wszystkie media, a przede wszystkim w zasięgu niezłego Internetu (czyli można pracować zdalnie, a tym samym można przyjechać w tygodniu), osiągamy pełnię szczęścia.

W powyższy sposób myśli wielu Polaków. Epidemia SARS-COV-2 przewartościowała nasz światopogląd. Wyjazd zagraniczny możne oznaczać kwarantannę, drogie testy lub konieczność zaszczepienia (a antyszczepionkowców jest wielu!). Dlatego też wiele osób woli zostać w kraju. Oczywiście odwiedzanie nowych miejsc jest super, ale posiadanie własnej działki wcale tego nie przekreśla, a jednocześnie daje nowe możliwości. Szczególnie dla tych, którzy mogą pracować zdalnie!

Wielokrotnie już pisałem, że Polacy pokochali pracę zdalną (oczywiście nie wszyscy – niektórzy nie potrafią lub nie mogą pracować w domu). Kiedy u znajomej firma zapytała pracowników, czy chcieliby wrócić do biura, większość pracowników odpowiedziała: „Chyba Was ¥¥€Ϡ&πᾫﻲϖ!!!”, co w wolnym tłumaczeniu oznaczało, że zainwestowali w sprzęt, zorganizowali sobie pracę zdalną i najważniejsze – przyzwyczaili się do pracy na odległość. Taka praca ma jedną olbrzymią wręcz zaletę – można świadczyć ją na odległość, a żeby świadczyć ją na odległość, fajnie jest mieć miejsce, z którego możemy działać!

Czy kogoś może zatem dziwić to, co dzieje się na rynku nieruchomości? Raczej nie powinno. Ceny gruntów poszybowały, a popyt zdecydowanie przeważa nad podażą.

Jakie parametry ma idealna działka?

Z perspektywy mieszczucha idealna działka nie powinna być daleko. Oczywiście wielu mieszkańców Warszawy ma działki nad morzem lub w górach, ale to oznacza, że jadą tam raz, może dwa w roku. Zasada jest prosta – im dalej jest działka, tym rzadziej tam jeździmy. Przyjmijmy zatem limit kilometrów. Osobiście uważam, że dojazd nie powinien zajmować więcej niż jakiś 1h-1,5h, więc możemy spokojnie określić limit na 100 km.

Oczywiście wszystko zależy w dużej mierze od drogi (tu jest coraz lepiej) i tego co chcemy – realizacja naszych marzeń i dopasowanie do upodobań w pełni może uzasadniać dłuższą odległość – np. jeżeli ktoś lubi sporty wodne, to działka na Mazurach będzie idealnym rozwiązaniem, nawet jeśli dojazd zajmie mu trochę więcej czasu. Drugim parametrem idealnej działki (nawet ważniejszym niż odległość) jest jej atrakcyjność, czyli bliskość do tego, na czym nam zależy (np. do jeziora, lasu, gór). Dodatkowo np. w granicach 100 km od Warszawy coraz trudniej jest znaleźć coś ciekawego do kupienia, więc szukanie dalszych lokalizacji jest w pełni uzasadnione.

Jest jeszcze trzeci parametr. Mieszkańcy miast na co dzień żyją w zgiełku, hałasie i harmiderze. Dlatego większość z nich woli miejsca pozbawione tłumów.

Powyższe spowodowało, że ceny działek spełniających te warunki notują obecnie swoje maksima, a porównując je rok do roku potrafią być nawet o kilkadziesiąt procent wyższe. Na dodatek trudno jest znaleźć coś ciekawego, a gdy nawet pojawia się oferta sprzedaży, to trzeba się decydować w ekspresowym tempie – kiedy znajomy ostatnio sprzedawał działkę w atrakcyjnym miejscu (ok. 2,5 tys. m2 z drewnianym domem za ponad 0,5 mln zł!), znalezienie nabywcy zajęło mu 1 tydzień. A w zasadzie nabywców, bo miał kilku chętnych gotowych wpłacać zadatek (niektórzy nawet bez oglądania działki), więc mógł zrobić casting… Zdarzają się nawet przypadki aukcji – działkę kupi ten, kto da więcej.

Innymi słowy pierwsze pół roku 2021 na rynku nieruchomości upłynęło w atmosferze dalszych wzrostów cen i spadku podaży.

A jak wygląda rynek mieszkań?

Wielu ekspertów przepowiadało, że COVID może doprowadzić nawet do załamania rynku mieszkań. Owszem na początku epidemii ceny się zatrzymały, ale teraz wystrzeliły. Na cenę mieszkań przełożył się koszmarny wzrost cen towarów i usług budowlanych. Poza tym ujemne oprocentowanie lokat i spadki na giełdach spowodowały, że ludzie zaczęli wycofywać pieniądze z tych aktywów i inwestować w mieszkania pod wynajem. Co prawda to już nie jest ten najem, co kiedyś (opłacalność najmu sukcesywnie spada w ostatnich latach), ale wciąż daje nadzieję na ok. 5% zysku w skali roku i stanowi wspaniałą formę zabezpieczenia kapitału – trzymając mieszkanie kilka lat praktycznie zawsze sprzedamy je z zyskiem (no chyba, że wzięliśmy kredyt we frankach).

Dlatego też znaczny odsetek mieszkań w Polsce jest kupowany za gotówkę, co jest „solą w oku” niektórych polityków (i nie tylko polityków). Stąd np. pomysły, żeby wprowadzić kataster i opodatkować drugie i następne mieszkania. Stwierdzenie, że ci, co kupują mieszkania na wynajem, windują ceny mieszkań nie jest pozbawione sensu. Bezsensem jest natomiast stwierdzenie, że jak się wprowadzi dodatkowy podatek, to młodych będzie stać na kupno czterech kątów. Ceny mieszkań bynajmniej nie spadną, a jeżeli już, to nie w takim stopniu. Jeżeli teraz np. w Warszawie kupując mieszkanie musimy liczyć się z wydatkiem nawet 12 tys. zł/m2 (nie mówimy o super atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie ceny mogą być dużo wyższe), a przeciętna pensja w Polsce to ok. 5 tys. zł, to nawet przy obniżce o 30% (niemożliwa chociażby z uwagi na ceny materiałów), przeciętnego Polaka po prostu nie stać na kupno mieszkania. Ratunkiem może być kredyt, ale to oznacza zadłużenie na kilka dziesiątków lat i nie zawsze można skorzystać z tej możliwości z uwagi na niską zdolność kredytową.

Na dodatek każdy medal ma dwie strony – duży popyt na mieszkania oznacza możliwość zarobku dla setek tysięcy Polaków i to nie tylko zatrudnionych w branży budowlanej. Swój kawałek tortu dostaną przecież także np. producenci mebli, AGD czy lamp, a najemcy dzięki mieszkaniu będą mogli świadczyć pracę w mieście, co do zasady za większe pieniądze.

W efekcie na rynku mieszkaniowym pierwsza połowa roku 2021 również przyniosła zauważalny wzrost cen, ale w odróżnieniu od gruntów, w przypadku mieszkań nie ma aż takiej przewagi popytu nad podażą. Ma to związek z oczywistym faktem, że nowe mieszkania można wyprodukować, a w przypadku gruntów jest to niemal niemożliwe.

Szaleństwo na rynku materiałów i usług budowlanych

Materiały budowlane są ściśle związane z rynkiem nieruchomości (przynajmniej tych innych, niż rolne i leśne oraz tych kupowanych wyłącznie w celu późniejszej odsprzedaży z zyskiem). Cena materiałów przekłada się przecież na koszt budowy.

Na rynku materiałów budowlanych widać dwie rzeczy. Po pierwsze drastyczny wzrost cen (wręczenie młodym na ślubie prezentu w postaci paczki styropianu mogłoby być wręcz odebrane za zbytnie obnoszenie się z bogactwem!), a po drugie braki towarowe, w szczególności w odniesieniu do stali (brak stali zaś oznacza chociażby problem z tworzeniem konstrukcji betonowych, do których potrzebne są pręty zbrojeniowe.

Powszechny jest też brak rąk do pracy. Praktycznie każdy przedsiębiorca działający w branży budowlanej narzeka na brak ludzi, a nasi wschodni bracia Słowianie nie są w stanie zapełnić tej luki. Trudno zdobyć dobrego fachowca (bo ci są wręcz rozchwytywani), a wszyscy (także ci, którzy są idealnymi kandydatami do programu „Usterka”) mają wysokie wymagania płacowe.

W efekcie na rynku materiałów i usług budowlanych pierwsze półrocze przyniosło dalszy wzrost cen i wydłużenie czasu realizacji usług, co należy uwzględnić przy planowaniu budowy.

Podsumowanie

Rok 2021 upływa nam zatem w atmosferze wysokich cen i wysokiego popytu na nieruchomości (zarówno gruntowe, jak i mieszkaniowe) ale także na materiały budowlane i usługi. Na potęgę kupujemy działki i mieszkania, remontujemy się i budujemy. Niektórzy robią to w celu osiągnięcia zysku (z najmu lub sprzedaży), inni szukają po prostu swojego miejsca.

Niezależnie od wysokich cen, nieruchomość to wciąż dobra inwestycja. Rosnący popyt i spora inflacja powodują, że ceny raczej spadać nie będą, a nawet można spodziewać się kolejnych wzrostów. Nawet jeśli jednak byłaby korekta – trzeba będzie po prostu poczekać nieco dłużej na zrealizowanie zysków. Jakby na to bowiem nie patrzyć, nieruchomości cały czas uchodzą za jedne z najbezpieczniejszych inwestycji i powinny znaleźć się w portfelu każdego inwestora.

Artykuły z video

Najczęściej oglądane