Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Analiza rynku >> Dylematy inwestora: Dom do 70...

Dylematy inwestora: Dom do 70 m2

Polski Ład jest wciąż w fazie projektów. Dlatego nie wiadomo co, kiedy i w jakim kształcie zostanie wprowadzone. Politycy cały czas raczą nas kolejnymi pomysłami dotyczącymi przeróżnych dziedzin życia. Jednym z nich jest zwiększenie limitu powierzchni domu niewymagającej pozwolenia na budowę.

Pierwszy dom powinno się budować dla wroga, drugi dla przyjaciela, a dopiero trzeci dla siebie… Problem w tym, że inwestycja budowlana to ogromny wysiłek (przede wszystkim dla portfela, ale nie tylko), więc zazwyczaj mieszka się w tym pierwszym…

Budowa, to także szereg formalności urzędowych. Dłuuuuugi szereg. I bardzo czasochłonny. Sprawy potrafią się wlec miesiącami (czasem latami), więc każde uproszczenie procedur pozwala inwestorowi na oszczędzenie czasu (oszczędności pieniężne są w tym przypadku mniej istotne). I pod tym względem uproszczenie procedur to niewątpliwie korzyść.

Polski Ład ma w zamyśle wprowadzić nową rzeczywistość prawną, w tym usunąć bolączki rynku mieszkaniowego. W nurt ten wpisuje się pomysł, aby ułatwić budowę domów do 70 m2. Ułatwienie miałoby polegać na tym, że zamiast ubiegać się o pozwolenie na budowę, wystarczające będzie samo zgłoszenie. Obecnie taka procedura dotyczy domów do 35 m2, czyli zmiana oznacza podwojenie limitu – oczywiście, o ile wejdzie w życie. Co więcej, od niedawna budowa takiego domu może odbywać się bez kierownika budowy oraz bez konieczności prowadzenia dziennika budowy!

Różnica między pozwoleniem i zgłoszeniem to przede wszystkim czas… Pozwolenie powinno zostać wydane w ciągu 65 dni. Do tego trzeba doliczyć 2 tygodnie na uprawomocnienie, co w praktyce oznacza 3 miesiące oczekiwania. Często jednak okres ten jest dłuższy – bywa bowiem, że trzeba poprawić projekt, donieść dodatkowe dokumenty itp. Oczywiście pozwolenie może być wydane wcześniej – wszystko zależy przede wszystkim od ilości spraw i dobrej woli urzędników. Raczej nie uda nam się jednak ruszyć z budową wcześniej niż po miesiącu, no chyba, że mamy odpowiednie znajomości, ale ten wątek pomińmy milczeniem.

W porównaniu z pozwoleniem, zgłoszenie jest procedurą dużo szybszą. Wysyłamy (zanosimy) do urzędu komplet dokumentów, czekamy 21 dni i wbijamy pierwszą łopatę w ziemię, czyli zaczynamy budowę. Chyba że urząd miałby zastrzeżenia i zgłosiłby sprzeciw. Jeżeli jednak dopełnimy wszystkich formalności, a dokumenty zostaną odpowiednio przygotowane, sprzeciw jest mało prawdopodobny. Mimo to, w poprzednich latach relatywnie niewielu inwestorów decydowało się na tę drogę na skróty – w 2018 r. było to mniej niż 5% budujących, co miało przede wszystkim związek z tym, że przy zgłoszeniu nie można wprowadzać istotnych zmian w projekcie. Jeśli bowiem budujemy na podstawie zgłoszenia, zmiany istotne oznaczają konieczność wystąpienia o pozwolenie na budowę na całe zamierzenie, czyli zaczynamy procedurę od nowa, co oznacza chociażby konieczność ponownego złożenia kompletnego projektu budowlanego.

Jeżeli natomiast budujemy na podstawie pozwolenia na pracę – zmiany istotne oznaczają konieczność złożenia wniosku o zmianę pozwolenia na budowę, do którego załączamy jedynie planowane zmiany (nie musi to być cały kompletny projekt).

Tymczasem każdy, kto zrealizował budowę pewnie potwierdzi, że nawet najlepszy projekt trzeba niejednokrotnie poprawić, bo w trakcie budowy zmieniają się koncepcje – np. zamieniamy brodzik na wannę, a zmiana układu łazienki może oznaczać kolizję z otworem na drzwi, który trzeba przesunąć o kilka centymetrów…

Oczywiście mimo braku obowiązku występowania o pozwolenie na budowę wciąż musimy pamiętać o innych formalnościach – przede wszystkim budowa musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a w przypadku jego braku – trzeba chociażby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Zgodnie z założeniami Polskiego Ładu, po wprowadzeniu zmian inwestorzy mają mieć łatwiej – ilustruje to następujący fragment:

Mój dom 70m2 – bez zbędnych formalności

Po sukcesie budowy małych domków rekreacyjnych tylko na podstawie zgłoszenia czas na kolejny krok w stronę budownictwa bardziej przyjaznego obywatelom. Wprowadzimy nowe przepisy regulujące budowę małych domów mieszkalnych. Realizacja budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 będzie możliwa bez pozwolenia, kierownika i książki budowy, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Oznacza to skrócenie procesu budowlanego nawet do kilku tygodni i oszczędności co najmniej kilku tysięcy PLN dla inwestora.

Skąd się bierze te „co najmniej kilka tysięcy PLN”? To przede wszystkim koszt kierownika budowy. Nie jest on instytucją charytatywną i żąda wynagrodzenia za swoje usługi. Oczywiście, można zminimalizować ten koszt do minimum – niektórzy kierownicy są tylko dla formalności, żeby dokonać wpisu w dzienniku. Jednakże nie zawsze opłaca się oszczędzać – dobry kierownik pomoże uniknąć wielu problemów podczas budowy – zorganizuje poszczególne ekipy, dopilnuje budowlańców (a tu bywa różnie), zapewni ciągłość prac, pomoże wybrać materiały itp. (rola kierownika nie musi bowiem ograniczać się wyłącznie do nadzoru prac budowlanych). Ale oczywiście jego wynagrodzenie będzie odpowiednio wyższe.

Dlatego też rezygnacja z kierownika, to „bonus” dla tych inwestorów, którzy zatrudniliby kierownika tylko po to, żeby mieć we właściwych miejscach pieczątki i podpisy. W efekcie w tym przypadku zlikwidowana została po prostu pewna fikcja prawna. Jeżeli jednak chcemy mieć profesjonalną pomoc i nadzór, to i tak – mimo braku obowiązku – będziemy musieli korzystać z usług kierownika.

Brak dziennika budowy, to w znaczeniu finansowym żadna oszczędność (te kilkanaście/kilkadziesiąt złotych przy obecnych kosztach budowy jest niezauważalne). Za to spora oszczędność czasu.

Budowa domu bez pozwolenia (na zgłoszenie) to zaś bardziej chwyt marketingowy – w praktyce można już teraz wybudować taki dom bez pozwolenia, o czym mówi art. 29 prawa budowlanego

Art.  29.

1. Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa:

1)wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;

(…)

W efekcie odpowiednie usytuowanie domu w granicach działki już teraz pozwala na budowę na zgłoszenie. Jedynie w przypadku, gdy nasz dom oddziaływałby na sąsiednie parcele, pozwolenie jest konieczne. Niestety nie wiadomo, czy zmieni się to po wprowadzeniu Polskiego Ładu – wciąż brak szczegółów (a nawet ogółów), a tym samym trudno wyrokować, jak będzie to wyglądało w praktyce. Na razie pojawiła się jedynie sugestia, że nowe zasady mają dotyczyć domów z płaskim dachem, co stanowiłoby istotne ograniczenie, w szczególności w sytuacji, gdy wszystkie domy w okolicy mają dachy spadziste.

Przeciwnicy Polskiego Ładu obawiają się przede wszystkim chaosu budowlanego. Coś w tym jest. Nie jesteśmy narodem uporządkowanym (dlatego niektórzy uważają, że Polski Ład jest zwrotem wewnętrznie sprzecznym), ale paradoksalnie w tym jest nasza siła. Podczas półfinału Ligi Narodów to Słoweńcy byli bardziej zgrani i silniejsi fizycznie. A mimo to nasi siatkarze pokonali ich 3:0!

Istnieje zatem ryzyko dzikiej zabudowy, ale obawy te są raczej płonne. Po pierwsze – budowa musi być zgodna z MPZP, a w przypadku jego braku – z decyzją o warunkach zabudowy, które mają być wydawane w ciągu miesiąca. Ciekawe jak w takim przypadku będą wyglądały konsultacje z sąsiadami? A może ich po prostu nie będzie? Czas pokaże.

Po drugie – zgłoszenie wciąż podlega kontroli urzędniczej – urząd może przecież zgłosić sprzeciw (oczywiście zgodnie z obecnym stanem prawnym, ta zasada na 99,9% zostanie utrzymana).

Często podnosi się także, że zmiana może mieć wpływ na cenę materiałów budowlanych i usług. Aby jednak miało to miejsce musiałoby dojść do prawdziwego boomu na rynku, a taki skutek nowej regulacji jest bardzo wątpliwy. Wbrew pozorom, zmiana wcale nie będzie rewolucyjna (przynajmniej według założeń), a ceny towarów i usług budowlanych już w tej chwili osiągają niespotykane dotychczas poziomy, za co w dużej mierze odpowiada COVID-19 i upowszechnienie pracy zdalnej. W efekcie osób gorzej sytuowanych nie będzie po prostu stać na budowę, a osoby bardziej majętne, raczej będą chciały mieszkać w większym domu. Można więc zaryzykować stwierdzenie, że planowana zmiana, to przede wszystkim ukłon w stronę firm budujących małe domy na sprzedaż. Teoretycznie może to oznaczać obniżkę ceny takich domów, ale raczej nie ma co na to liczyć.

Prawdopodobnie zatem nie będzie „pospolitego ruszenia” na budowy domów do 70m2 z płaskim dachem. Oczywiście wszystko zależy od ostatecznego kształtu nowych przepisów. Więcej szczegółów mamy poznać we wrześniu 2021 r. – taki harmonogram prac przyjęła Rada Ministrów.

Artykuły z video

Najczęściej oglądane