Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Poradnik, czyli jak załatwić... >> Poradnik inwestora: odrolnienie ziemi

Poradnik inwestora: odrolnienie ziemi

Działki rolne kuszą potencjalnych nabywców, najczęściej ceną, która potrafi być kilkanaście razy niższa od działek budowlanych. Jednak pytanie „czy gra jest warta świeczki” w tym przypadku jest uzasadnione jak rzadko kiedy, ponieważ proces przekształcenia ziemi rolnej w budowlaną nie jest jedynie legendą krążącą wśród inwestorów – to naprawdę ciężka batalia, nie zawsze zwieńczona sukcesem.

Opiszemy w dużym uproszczeniu jak wygląda proces odrolnienia ziemi, jednak szczegółowe postępowanie zależy od wielu czynników: wielkości działki, jej lokalizacji, klasy gruntu a nawet jego pochodzenia (organiczne lub mineralne). Ta wielość warunków sprawia, że trudno mówić o jednej procedurze, dlatego już na początkowym etapie, kiedy rozważamy zakup lub przekształcenie posiadanych gruntów, trzeba zapoznać się z wszystkimi wymogami i ograniczeniami. Tu należy wspomnieć o bardzo istotnej kwestii – z pozoru okazyjne oferty mogą okazać się inwestorskim „strzałem w kolano”, bez możliwości odrolnienia, dlatego należy dokładnie przeanalizować stan prawny takiego gruntu. Cała procedura składa się z dwóch etapów.

Przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze

Na tym etapie procedury zmienia się przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z rolnej na cele nierolnicze. Oczywiście, jeżeli taka zmiana została już dokonana, można przejść do kolejnego punktu, natomiast w innym przypadku należy doprowadzić do zmiany lub uchwalenia (jeżeli taki nie istnieje) planu zagospodarowania. To proces skomplikowany i kosztowny, a w sytuacji, kiedy dotyczy pojedynczej, niewielkiej nieruchomości – może okazać się też długotrwały. Można też wybrać inną drogę – uzyskać decyzję o warunki zabudowy dla nieruchomości, ale tu należy spełnić wszystkie ściśle określone wymogi. Ogromne znaczenie ma też klasa gruntów – jeżeli chcemy przekształcić najlepszą ziemię klasy I-III, to jest duża szansa, że takiej zgody od ministra właściwego dla rozwoju wsi poi prostu nie dostaniemy. Jeżeli natomiast uda nam się szczęśliwie przebrnąć przez ten etap, to przed nami wyzwanie numer dwa.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Można powiedzieć, że jest to „wykupienie” ziemi, ponieważ wiąże się z konkretnymi opłatami: tzw. należnością za wyłączenie oraz z opłat rocznych, wynoszących 10% tejże należności, które należy uiszczać przez okres 10 lat. Koszty wyłączenia z produkcji rolnej uzależnione są od wielu czynników: klasy gruntu, jego pochodzenia i określone są ustawowo (za 1 hektar), a samą należność oblicza się je w sposób następujący: koszt wyłączenia dla danego typu gruntu (proporcjonalnie do wielkości działki) pomniejszony o wartość rynkową nieruchomości (ustaloną na podstawie cen podobnych nieruchomości w okolicy). Przykładowo chcemy przeprowadzić taką operację dla działki o powierzchni 0,5 ha na glebie pochodzenia organicznego klasy II. Koszt wyłączenia wynosi 378 885 zł za ha, a wartość działki – 140 000 zł.
378 885 zł x 0,5 – 140 000 zł = 49 442,5 zł
Musimy więc zapłacić należność w wysokości 49 442,5 zł oraz 10 rocznych opłat po 4 944,25 zł. W sumie – niemal 100 000 zł. Sporo. Jest możliwość przeprowadzenia tej operacji bezpłatnie – dotyczy to wyłączenia gruntów z produkcji rolnej na cele mieszkaniowe, ale są tu ograniczenia dotyczące maksymalnej powierzchni działek: do 0,05 ha, czyli 500 mkw w przypadku domu jednorodzinnego oraz 0,02 na jeden lokal w przypadku budynku wielorodzinnego.

Na otarcie łez

A co z gruntami rolnymi znajdującymi się w mieście? Tu sytuacja jest prostsza, ponieważ działki rolne położone w obrębie administracyjnym miasta są odrolnione z mocy prawa. To dobra wiadomość – omija nas pierwsza część opisanej wyżej procedury. Niestety, druga, związana z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej, a co za tym idzie wysokie opłaty, już nie. Ale dobre i to. Pamiętać należy tylko o tym, że jest jeszcze miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, według którego dana działka może być przeznaczona na cele inne niż budowlane.

odrolnienie ziemi

Odrolnienie ziemi jest procesem długotrwałym, skomplikowanym i kosztownym, który może pochłonąć oszczędności wynikające z zakupu taniej ziemi rolnej. W dodatku odrolnienie nie jest w stu procentach pewne, dlatego warto zastanowić się i przekalkulować – zarówno pod kątem ekonomicznym, jak i poświęconego czasu – czy jest to opcja rzeczywiście opłacalna. W przypadku osób już posiadających taką ziemię może to jeszcze mieć sens, ale dla tych, którzy dopiero szukają działki – nie zawsze. Zresztą sam temat nabycia gruntu rolnego przez osoby niebędące rolnikami jest ciężki, obwarowany licznymi ograniczeniami, co sprawia, że aby zdecydować się na zakup, ten jeden jedyny kawałek ziemi musiałby rzucić potencjalnego kupującego na kolana, czy to względami krajobrazowymi, czy też unikalną lokalizacją.

Artykuły z video

Najczęściej oglądane