Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Analiza rynku >> Optymalizacja podatkowa przy zakupie nieruchomości

Optymalizacja podatkowa przy zakupie nieruchomości

Nabycie nieruchomości każdorazowo łączy się z obowiązkiem zapłaty stosownego podatku. Warto jednak mieć świadomość, że dzięki optymalizacji podatkowej istnieje możliwość obniżenia, bądź uniknięcia opłaty podatkowej, co w konsekwencji pozwala zaoszczędzić środki finansowe.

Pytania typu: jak rozliczyć się z urzędem skarbowym lub czy możliwe jest uniknięcie podatku, zadaje sobie zapewne niejedna osoba podczas transakcji zakupu. Okazuje się, że w niektórych sytuacjach podatku – zgodnie z prawem – można całkowicie nie płacić. Kiedy? Odpowiedź w poniższym tekście.

Rynek pierwotny vs. rynek wtórny – porównanie opłat podatkowych przy zakupie nieruchomości

Każda transakcja dotycząca nieruchomości co do zasady podlega opodatkowaniu. Jedne podatki są już zawarte w cenie (jak w przypadku podatku VAT, co ma miejsce na rynku pierwotnym), a inne wprost przeciwnie. Sprzedający deweloper, jeśli jest płatnikiem VAT, opodatkowuje nieruchomość w wysokości 8% lub 23%. Zatem, jeżeli nabywamy mieszkanie o powierzchni do 150m2 lub dom jednorodzinny do 300m2 to podatek wynosi 8%. Kiedy jednak powierzchnia nieruchomości przekracza wymienione wartości, należny jest podatek w wysokości 23% wartości zakupu. Należy podkreślić, że osoba kupująca nieruchomość bezpośrednio od dewelopera nie jest zobowiązana uiścić podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), w przeciwieństwie do zakupu na rynku wtórnym. Wtedy bowiem na kupującym ciąży obowiązek zapłaty PCC w wysokości 2% wartości rynkowej. Podatek ten zawsze płaci nabywca, a obliczany i odprowadzany jest on bezpośrednio przez notariusza, który sporządza daną umowę.

Inne opłaty podatkowe

Warto jednak zdawać sobie sprawę, że powyższe opłaty podatkowe to nie jedyny wydatek, jaki ponosi osoba kupująca. Otóż dodatkowe koszty są związane z wizytą u notariusza. Poza taksą notarialną kupujący zapłaci 23% podatku VAT, jaki jest od niej pobierany. Wysokość taksy notarialnej to 1010 zł oraz 0,4 % od nadwyżki ceny nieruchomości zawartej w przedziale 60 000 zł – 1 mln zł lub 4770 zł i 0,2 % nadwyżki ceny przekraczającej wspomniany 1 mln zł. Należy podkreślić, że są to maksymalne kwoty, natomiast o faktycznej wysokości opłaty ostatecznie decyduje notariusz. Kolejny wydatek pojawia się w przypadku osób kupujących nieruchomość deweloperską na kredyt, ponieważ hipoteka bankowa na zabezpieczenie tegoż kredytu jest zwykle ustanawiana w formie aktu notarialnego. Maksymalna wysokość opłaty, jaką może pobrać notariusz od sporządzonego aktu notarialnego wynosi 1/4 stawki ogólnej do której ponownie należy doliczyć podatek VAT, tj. 23%. Co więcej, należy mieć świadomość, że ustanowienie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej. W związku z tym, kupujący jest zobowiązany uiścić podatek w wysokości 0,1% przy hipotece zwykłej, tzn. ze znaną wartością. Z kolei podatek od ustanowienia hipoteki kaucyjnej, której wysokość nie została ustalona wynosi 19 zł.

Zakup lokalu użytkowego

Na przedsiębiorcę planującego zakup lokalu, którego przeznaczeniem jest prowadzenie działalności gospodarczej także nałożono określone obowiązki podatkowe. Należy zdawać sobie sprawę, że wymienione powyżej opłaty, tj. taksa notarialna, wpis do księgi wieczystej, czy też – w przypadku kredytu – ustanowienie hipoteki bankowej, również dotyczą zakupu lokali użytkowych. Ponadto, przedsiębiorca będący podatnikiem VAT i zamierzający wykorzystać nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych musi liczyć się z tym, że w jej cenie zostanie uwzględniony podatek od towarów i usług. Jednak zgodnie z ustawą o VAT może on odliczyć podatek wynikający z faktury, jaką otrzymał od sprzedającego. Podobnie przedstawia się sytuacja w przypadku osoby fizycznej, która zamierza zakupić lokal użytkowy z przeznaczeniem na wynajem. Jednak wcześniej, dana osoba powinna zarejestrować się jako podatnik VAT w Urzędzie Skarbowym.

Prawo do odliczenia VAT przy zakupie nieruchomości

Prawo nabywcy nieruchomości do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony wynika z treści art. 86 ustawy o VAT. Zasada ogólna mówi, że jeśli towary i usługi, przy nabyciu których naliczono podatek, są lub mają być w całości wykorzystywane do prowadzenia działalności opodatkowanej, wówczas podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku. Niezbędnym warunkiem jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną. Wydatki te powinny stanowić część składową kosztów świadczenia, która jest uwzględniona w cenie. Zatem, jeśli nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności takich jak np. najem na cele niemieszkalne, produkcja, czy siedziba firmy, gdzie będzie prowadzona sprzedaż w całości opodatkowana, to przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT. Kluczowym elementem do zastosowania powyższego przepisu jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy dana działalność podlega opodatkowaniu VAT. Co więcej, jeśli nie jest możliwe wyodrębnienie całości kwoty, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku VAT o taką część kwoty podatku naliczonego, jaką proporcjonalnie przypisze czynnościom opodatkowanym. Należy podkreślić, że zasadniczo prawo do odliczenia VAT od nabycia towarów i usług najwcześniej jest możliwe w rozliczeniu za dany okres, tzn. miesiąc lub kwartał, w którym przedsiębiorca otrzyma fakturę. Jednak warto mieć na uwadze, że odliczenia VAT można dokonać również w dwóch kolejnych okresach rozliczeniowych.

Mieszkanie na wynajem – czy również można odliczyć podatek?

Powyżej wspomniano, że odliczenie podatku VAT jest możliwe w przypadku najmu na cele niemieszkalne. A co w sytuacji, kiedy chcemy zakupić nieruchomość na wynajem mieszkaniowy? Otóż okazuje się, że odliczenie podatku jest możliwe wyłącznie w przypadku nabycia lokalu przeznaczonego na najem w celach użytkowych, typu najem garażu, biura, czy pokoi na cele turystyczne. Jeżeli jednak przedsiębiorca zakupi nieruchomość, którą zamierza wynajmować w celach mieszkaniowych, wówczas nie ma prawa do odliczenia VAT naliczonego z faktury. Wynika to z faktu, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT taka postać najmu jest zwolniona z podatku od towarów i usług, a tym samym nie zalicza się do działalności opodatkowanej.

Ulga mieszkaniowa

Z przepisów jednoznacznie wynika, że jeżeli dokonamy sprzedaży wcześniej zakupionej nieruchomości to od dochodu, czyli różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu połączoną z kosztami zbycia, musimy zapłacić podatek w wysokości 19% uzyskanego dochodu. Chyba, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat od zakupu, (wtedy nie podlega ona opodatkowaniu). Jednak należy zwrócić uwagę, że termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia, a nie od konkretnej daty transakcji. Lecz jak to zwykle bywa, od powyższego przepisu istnieje odstępstwo, które mówi o możliwości uniknięcia zapłaty podatku przy sprzedaży lokalu przed upływem 5 lat, pod warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Oznacza to, że wystarczy zainwestować pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości we własne cele mieszkaniowe. Może to być zakup domu lub mieszkania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub gruntu pod budowę. Można także zainwestować w budowę, adaptację, czy remont własnego mieszkania lub domu, bądź spłacić kredyt zaciągnięty wcześniej na cele mieszkaniowe. Czas na tę inwestycję to 2 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż (od 1 stycznia 2019 r. czas na dokonanie wydatków został wydłużony o rok – nowy trzyletni okres będzie dotyczył transakcji zbycia nieruchomości przez osoby fizyczne po 31 grudnia 2018 r.). W celu uniknięcia podatku w całości należy przeznaczyć cały dochód na wskazane powyżej opcje. Natomiast w sytuacji, kiedy wydamy jedynie część kwoty należy obliczyć adekwatną wartość, która ulegnie zwolnieniu. Innymi słowy, jeżeli w ciągu dwóch (trzech) lat pieniądze ze sprzedaży przeznaczy się np. na zakup nowej nieruchomości, to od przedmiotowej sprzedaży nie trzeba odprowadzać podatku. Niezwykle istotna jest tutaj kolejność, ponieważ zwolnienie z podatku przysługuje wyłącznie osobie, która najpierw sprzeda mieszkanie, a dopiero potem zakupi nowe – nie na odwrót.

Podsumowując, przy zakupie nieruchomości prawo nakłada określone opłaty podatkowe, które niejednokrotnie przy wykorzystaniu optymalizacji podatkowej można obniżyć. Można także ich całkowicie uniknąć, co wymaga wnikliwej analizy prawnej, jednak jest możliwe do osiągnięcia.

Autor: Mirela Krzyżak

Artykuły z video

Najczęściej oglądane