Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Analiza rynku >> Formy posiadania gruntu - własność,...

Formy posiadania gruntu - własność, użytkowanie wieczyste, dzierżawa, najem, itp.

Osoby chcące dokonać zakupu gruntu mogą spotkać się z różnymi rodzajami praw własności Zanim zdecydujemy się na zakup, warto jest zapoznać się z różnicami jakie wynikają z odmiennych form własności. Do najczęściej spotykanych tytułów prawnych do władania nieruchomościami należą: prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, użytkowanie, służebność, najem i dzierżawa. Co za sobą niosą poszczególne formy? Jakie towarzyszą im prawa, obowiązki i korzyści? 

  • Własność

Podstawową i najszerszą wiązką praw do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią bez udziału osób trzecich (w granicach określonych przez prawo i ogólnie przyjętych zasadach współżycia społeczno-gospodarczego) jest własność. Według przepisów (art. 140 i n. Kodeksu cywilnego) to właśnie ten rodzaj prawa daje inwestorowi najszersze uprawnienia i możliwości. W momencie nabycia nieruchomości, prawa do niej zostają przeniesione i ujawnione w księdze wieczystej. Ostateczną cenę stanowi ta uzyskana w drodze przetargu lub negocjacji i figurująca w umowie sprzedaży nieruchomości (zawieranej zawsze w formie aktu notarialnego). Nabywca ma również prawo do obciążania własnej nieruchomości hipoteką czy ustanawiania służebności. Podkreślić należy, iż właściciel uiszcza jedynie koszty podatku od nieruchomości – nie obowiązują go inne opłaty roczne. Według przepisów Kodeksu cywilnego właściciel może rozporządzać nieruchomością oraz pobierać z niej wszelkie dochody i pożytki (np. czynsz od najemców). Może używać i zagospodarować nieruchomość samodzielnie lub oddać ją w posiadanie zależne (np. najem lub dzierżawę). Może także zbyć nieruchomość (odpłatnie lub nieodpłatnie).

  • Użytkowanie wieczyste

Prawo użytkowania wieczystego regulują przepisy prawa cywilnego (art. 232 i n. Kodeksu cywilnego), jest zbliżone do władztwa gwarantowanego prawem własności, jednak zezwala na użytkowanie gruntu w granicach określonych przez zasady współżycia społecznego, ustawę oraz umowę o oddanie gruntu jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy) lub Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste.

Umowa sprzedaży podpisywana jest w formie aktu notarialnego i stanowi podstawę do wykazania w księdze wieczystej. Należy podkreślić, iż minimalny okres oddania gruntu w wieczyste użytkowanie wynosi 40 lat, jednak co do zasady okres ten wynosi 99 lat. Możliwe jest też przedłużenie tego okresu. Ważną kwestią dla osób, które nabyły nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste jest obligatoryjność uiszczenia opłat rocznych z tego tytułu, które ustanawia się na podstawie wyceny, którą sporządza rzeczoznawca majątkowy (jak stanowi art. 72 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). 

  • Użytkowanie

Użytkowanie zawiera się w grupie ograniczonych praw rzeczowych. Uprawnia w momencie wygaśnięcia użytkowania, dana nieruchomość ulega zwrotowi właścicielowi. Nie ma możliwości przeniesienia jej na inną osobę. Pamiętać należy, iż to osoba, która bierze nieruchomość w użytkowanie jest obarczana wszelkimi kosztami związanymi z utrzymaniem nieruchomości, a korzystać z niej może tylko zgodnie z jej przeznaczeniem. Powstanie użytkowania odbywa się pdo użytkowania cudzej rzeczy i pobierania z niej oznaczonych pożytków (art. 252 Kodeksu cywilnego). Jest to prawo niezbywalne – oprzez odpłatne lub nieodpłatne porozumienie właściciela gruntu (no. Skarbem Państwa, gminą) z przyszłym użytkownikiem. Ustanawiane jest na określony czas lub bezterminowo, przy czym wygasa w momencie niewykonania go przez okres 10 lat.

  • Służebność

Służebność obciąża nieruchomość poprzez zezwolenie uprawnionej osobie do korzystania z niej lub zaniechania wykonywania określonych uprawnień przez właściciela (które to wynikają z prawa własności).

Wyróżnić można służebność gruntową i osobistą. Ta pierwsza, obciąża jedną nieruchomość na rzecz każdorazowego właściciela nieruchomości władnącej. Nabywa się ją w drodze orzeczenia sądu, przez zasiedzenie lub poprzez umowę. Wygasa w momencie niewykonania przez okres 10 lat, straty znaczenia dla nieruchomości władnącej lub w momencie zapłaty wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości. Służebność osobista – oparta jest na tych samych przepisach prawa co służebność gruntowa, z tymże obciąża ona nieruchomość na rzecz konkretnej osoby fizycznej. Można ją nabyć przez zasiedzenie, jednak jest prawem niezbywalnym.

  • Dzierżawa

Jak stanowi art. 693 Kodeksu cywilnego, poprzez umowę dzierżawy rozumie się oddanie przez właściciela (wydzierżawiającego) na rzecz dzierżawcy (który obowiązany jest do zapłaty umówionego czynszu) do pobierania pożytków i użytkowania rzeczy (tutaj gruntu). Umowa ta może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony (jako te na czas nieoznaczony traktowane są także umowy zawarte na okres powyżej 30 lat). Dzierżawca obowiązany jest do wykonywania dzierżawy zgodnie z wymogami prawidłowo funkcjonującej gospodarki oraz wykonywania wszelkich napraw koniecznych. Określony w umowie czynsz może obejmować np. oddanie części pożytków lub zostać wypłacany w formie pieniężnej.

  • Najem

Jak określa art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, najem oznacza zobowiązanie się wynajmującego do oddania w użytkowanie rzeczy (np. nieruchomości) na rzecz najemcy, w zamian za wniesienie ustalonej wysokości czynszu. Umowa zawierana jest na czas określony lub nieokreślony. Za umowę zawartą na czas nieokreślony rozumie się także tą, która została ustalona na okres przekraczający 10 lat. W przypadku nieruchomości – obowiązek zawarcia umowy na piśmie dotyczy umów najmu powyżej roku. Umowa zobowiązuje najemcę do użytkowania rzeczy w sposób przewidziany przez umowę.

Artykuły z video