grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

Obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej jest uzależniony przede wszystkim od wzrostu wartości nieruchomości wskutek budowania infrastruktury, gdzie mają udział pieniądze Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Definicja opłaty adiacenckiej została określona w art. 4 pkt 11 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147, z późn. zm.). Przez pojęcie to rozumie się opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Z definicji tej wynika, że naliczenie opłaty adiacenckiej jest możliwe w trzech przypadkach (powodujących wzrost wartości nieruchomości):

• w związku z podziałem nieruchomości (art. 98a Ustawy o gospodarce nieruchomościami);
• przy scaleniu i podziale nieruchomości (art. 107 Ustawy o gospodarce nieruchomościami);
• w momencie budowy urządzeń infrastruktury technicznej przy udziale środków publicznych (art. 144 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Opłatę adiacencką można ustalić gdy:

• podjęto uchwałę przez radę gminy o wyznaczeniu stawki procentowej opłaty adiacenckiej;
• miały miejsce zdarzenia adiacenckie i przesłanki, które spowodowały wzrost wartości;
• wskutek wyżej wymienionych zdarzeń został udokumentowany (przez rzeczoznawcę majątkowego) wzrost wartości nieruchomości.

Podział nieruchomości a opłata adiacencka

Opłata adiacencka może zostać ustalona (w drodze decyzji przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) w momencie wzrostu wartości nieruchomości, wskutek jej podziału. Wysokość stawki procentowej nie może przekraczać 30% różnicy wartości nieruchomości, a ustanowienie opłaty następuje w okresie do 3 lat od dnia, w którym orzeczenie w sprawie podziału stało się prawomocne lub od dnia ostatecznej decyzji mówiącej o podziale nieruchomości. Na ten sam dzień przypada też moment ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale – dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości mówi o stanie nieruchomości przed podziałem, natomiast dzień uprawomocnienia się orzeczenia o podziale lub gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, mówi o stanie nieruchomości po podziale. Tym samym, przez wartość nieruchomości rozumie się sumę wartości wszystkich działek, które można samodzielnie zagospodarować i które wchodzą w skład nieruchomości ulegającej podziałowi.

Opłatę adiacencką lub zaległości z jej tytułu można rozliczyć poprzez przeniesienie przez osobę obowiązaną na rzecz gminy, za jej wcześniejszą zgodą, prawa do gruntu, wydzielonego w wyniku podziału i scalenia.

Ustalenie opłaty adiacenckiej i termin płatności

Termin oraz sposób, w jaki należy uiścić opłatę adiacencką ustala burmistrz, wójt lub prezydent miasta poprzez ugodę z osobami, które są zobligowane do jej zapłacenia. W tym celu podpisywany jest protokół uzgodnień. Gdy nie uda się dojść do ugody, decyzje te podejmuje rada gminy, poprzez uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości (należy zaznaczyć, iż termin wskazany w uchwale musi być dłuższy od terminu w jakim mają być wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej).

Postępowanie dotyczące ustalenia opłaty adiacenckiej może zostać wszczęte w ciągu 3 lat od momentu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi lub warunków umożliwiających podłączenie nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, jeśli w dniu gdy te warunki zostały stworzone obowiązywała uchwała rady gminy o wysokości opłaty adiacenckiej.

Opłata adiacencka jest ustalana, w drodze decyzji, przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, zgodnie z zapisami ugody lub uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości. Decyzja dotycząca ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi tym samym podstawę wpisu do księgi wieczystej, a wysokość tejże opłaty nie może przekraczaj 50% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed budową urządzeń infrastruktury technicznej a wartością nieruchomości po ich zbudowaniu. Samą wartość nieruchomości (zarówno przed jak i po wybudowaniu infrastruktury technicznej) wyznacza się na podstawie cen na dzień, w którym zostały stworzone warunki do korzystania z wybudowanej drogi lub warunki umożliwiające podłączenie danej nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej.

Na wniosek właściciela istnieje możliwość rozłożenia jej na roczne raty, z płatnością w okresie 10 lat. Warunki, na jakich miało miejsce rozłożenie rat określa się w zapisach decyzji o ustaleniu opłat. Należność gminy jest zabezpieczona poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Natomiast raty są oprocentowane na podstawie stopy procentowej, która jest równa stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

Po upływie 14 dni od momentu ustanowienia ostatecznej decyzji o ustaleniu opłaty, powstaje obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej (gdy opłata rozłożona jest na raty, to obowiązek ten tyczy się wpłaty pierwszej raty).

Jakich nieruchomości dotyczą opłaty adiacenckie?

Opłaty adiacenckie nie dotyczą nieruchomości usytuowanych na terenach przeznaczonych w miejscowym planie na cele leśne i rolne. Natomiast gdy nie ma planu miejscowego – do nieruchomości, które są wykorzystywane na cele rolne i leśne. Tego typu nieruchomości wykazane są w katastrze nieruchomości pod kategorią nieużytków i dróg, użytków kopalnianych, gruntów leśnych, rolnych oraz zakrzewionych i zadrzewionych, pod warunkiem, iż nie zostały dla nich ustanowione warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.