Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Analiza rynku >> Analiza kredytów hipotecznych - czyli...

Analiza kredytów hipotecznych - czyli z którym bankiem podpisywać umowę?

Obecnie, przy wyższych wynagrodzeniach oraz najniższych w historii stopach procentowych, Polacy mają dużą sposobność na uzyskanie kredytu hipotecznego z niskim oprocentowaniem. Jednak przed podjęciem ostatecznej decyzji i wyborem odpowiedniego banku z pewnością należy przeanalizować dostępne oferty, aby ostatecznie wskazać tę najkorzystniejszą. Poniżej kilka istotnych informacji.

Ustabilizowanie się inflacji na poziomie 2% oraz stóp procentowych w okolicach 1,5% przyczyniło się do faktu, że koszty kredytów hipotecznych także pozostają niezmienne od dłuższego czasu. Dzieje się tak, ponieważ niski poziom stóp procentowych wpływa na stawki WIBOR, a w konsekwencji również na oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jak wynika z prognoz ekonomistów, taka sytuacja powinna utrzymać się na polskim rynku minimum przez cały 2019r. Zatem, jeżeli właśnie rozważamy decyzję o zakupie mieszkania, a tym samym zaciągnięcia kredytu, jest to odpowiedni moment. W dokonaniu tego najlepszego wyboru pomoże nam bliższe przyjrzenie się pojęciom, takim jak okres kredytowania, maksymalna wysokość kredytu, wysokość prowizji oraz marży, czy też RRSO. Nie bez znaczenia są także dodatkowe warunki, a w tym chociażby obowiązkowe do wykupu ubezpieczenia.

Okres kredytowania

Z uwagi, że pożyczana kwota w ramach kredytu hipotecznego jest zazwyczaj wysoka, przez co jej spłata musi być rozłożona w czasie, dlatego też okres kredytowania jest długi i najczęściej wynosi kilkadziesiąt lat. Najdłuższy okres kredytowania rekomendowany przez KNF to 35 lat, choć w głównej mierze tego typu kredyty są przyznawane na 25-30 lat. Należy mieć na uwadze, że każdy przedział ma swoje uwarunkowania, o czym trzeba pamiętać wybierając jego długość. Krótszy okres kredytowania to niższe oprocentowanie z uwagi na mniejsze ryzyko dla banku oraz mniejsza łączna kwota odsetek, jakie przyjdzie nam zwrócić bankowi. Jednak na tego typu rozwiązanie mogą sobie pozwolić wyłącznie nieliczni ze względu na wysoką miesięczną ratą. Natomiast długi okres spłaty, pomimo niskiej raty, ostatecznie jest równoznaczny z ogromną ilością odsetek, nierzadko stanowiącą dwukrotność kwoty, którą pożyczyliśmy. Dlatego też warto realnie określić swoje możliwości dotyczące spłaty i wybrać względnie krótki okres kredytowania.

Maksymalna wysokość kredytu

Pojęcie maksymalnej wysokości kredytu jest uzależnione od wartości nieruchomości oraz zdolności kredytowej. Z kolei, z wartością nieruchomości wiąże się wkład własny, czyli środki pieniężne, jakie wnosi kredytobiorca. Obecnie, przy wymaganym wkładzie własnym uzyskamy kredytowanie na max. 90% wartości nieruchomości, co oznacza, że 10% będziemy musieli pokryć z własnych pieniędzy. Jednak banki mogą zaoferować kredyt z wkładem własnym o wysokości 20%, co ma związek z rekomendacją KNF, zakładającą powyższą wartość. Lecz istnieje sposób na jego obniżenie, gdyż banki proponują ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego, a jego koszt jest wliczony w ratę kredytu. W rezultacie, przyczynia się to do nieco wyższego oprocentowania w postaci 0,2-0,25 pkt proc. Co więcej, niższy wkład własny można również uzyskać w zamian za jego zabezpieczenie np. nieruchomością lub innym aktywem w postaci blokady środków na koncie, zabezpieczenia na papierach wartościowych NBP lub na środkach kredytobiorcy zgromadzonych na IKE lub IKZE. Dodatkowo, należy mieć świadomość, że żaden bank nie udziela kredytu pochopnie, dlatego równie istotna jest definicja zdolności kredytowej.

Wysokość prowizji oraz marży

W momencie podjęcia decyzji o wzięciu kredytu hipotecznego, stajemy przed kolejną trudną decyzją, tj. czy wybrać ofertę z niską marżą i zapłacić prowizję za udzielenie kredytu, czy też nie płacić prowizji za to wziąć kredyt z marżą wyższą. Oczywiście, na powyższe pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Zacznijmy od tego, że prowizja jest opłatą jednorazową, stanowi ona procent od zaciągniętego zobowiązania, a jej wysokość uzależniona jest m.in. od polityki banku i nie może być wyższa niż 5%. Ponadto, prowizji można uniknąć, np. przez podwyższenie marży kredytu lub skorzystanie z innych produktów danego banku. Najczęściej banki proponują niższą marże kosztem wyższej prowizji lub na odwrót. Prowizja może być także wliczona w kwotę kredytu i spłacana w ratach, ponieważ mimo, że płacimy ją tylko raz, to przy dużych kwotach kredytu może stanowić znaczną sumę. Co więcej, warto zdawać sobie sprawę, że poza powyższą prowizją początkową, z kredytem hipotecznym są również związane inne prowizje, które dotyczą obsługi spłaty kredytu, np. prowizja od wcześniejszej spłaty lub za przewalutowanie kredytu. Z kolei, marże dla kredytów hipotecznych mieszczą się w przedziale 1,5% – 3% w skali roku, a ich wysokość zależy od poziomu wkładu własnego, kwoty kredytu oraz zdolności i historii kredytowej. Warto mieć na uwadze, że marża jest niezmiennym składnikiem oprocentowania, a od wysokości oprocentowania zależą koszty odsetkowe. Zatem, jeśli planujemy wcześniej spłacić kredyt, korzystniejsze będzie wybranie kredytu z wyższą marżą, a w konsekwencji i ratą, ale bez kosztów prowizyjnych. Natomiast przy dłuższym okresie realnej spłaty, lepszym rozwiązaniem będzie niższe oprocentowanie i niższa rata kredytu, lecz z prowizją, ponieważ płacąc mniejszą ratę przez większą ilość miesięcy, będzie można odrobić koszty przeznaczone na prowizję.

RRSO – rzeczywista roczna stopa oprocentowania

RRSO to wskaźnik, który uwzględnia należne odsetki, prowizje i inne opłaty związane z kredytem. Banki mają obowiązek zamieszczania wysokości RRSO w formularzu informacyjnym dotyczącym kredytu. Jednak należy mieć świadomość, że m.in. w przypadku krótkoterminowych kredytów ze stosunkowo wysokimi prowizjami, RRSO może być mało przejrzystym wskaźnikiem. Teoretycznie, im niższe RRSO, tym tańszy kredyt, jednak jest to obowiązujące w przypadku, kiedy porównujemy kredyty zaciągnięte w tym samym systemie spłat. Natomiast, jeżeli zestawimy koszty kredytu w ratach równych i w ratach malejących okaże się, że w pierwszym przypadku zapłacimy więcej odsetek, ale RRSO będzie niższe. Z kolei spłacając raty malejące, zapłacimy mniej tytułem odsetek, za to RRSO będzie wyższe. Dlatego też warto pamiętać, że nie zawsze niższy wskaźnik RRSO jest tożsamy z tańszym kredytem. Dodatkowo, RRSO czasem nie zawiera informacji kompletnych, gdyż kredytodawca może sięgnąć do opłat, które nie mają wpływu na poziom omawianego wskaźnika, dlatego w analizie dobrze jest go uzupełnić o weryfikację całkowitego kosztu kredytu.

Dodatkowe warunki w postaci ubezpieczeń

Wśród dodatkowych warunków i usług, jako powszechną praktykę banki wykorzystują konieczność zakupu ubezpieczenia, a nierzadko nawet kilku jego rodzajów. W rezultacie, takie ubezpieczenie podwyższa koszt kredytu, ale nie wlicza się w RRSO, o czym trzeba pamiętać. Najczęściej wymóg wykupienia ubezpieczeń dotyczy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego w sytuacji, gdy klient nie posiada wystarczających środków na wkład własny, co obniża jego wysokość z 20% do 10%. Ubezpieczenie to może zostać wliczone w marżę lub zabezpieczone. Innymi rodzajami ubezpieczeń są pomostowe, nieruchomości, na życie oraz ubezpieczenie NNW i od ryzyka utraty pracy.

Porównanie kredytów hipotecznych

Mając wiedzę, na czym powinniśmy się skupić podejmując decyzję o wyborze najkorzystniejszej oferty banku oraz znając konkretne definicje, możemy przystąpić do analizy kredytów hipotecznych. W wyniku weryfikacji wskaźników dla powyższych pojęć oraz w oparciu o dane ze stycznia 2019r. kilku kluczowych rankingów internetowych okazuje się, że dominują trzy banki, tj. Bank PKO BP, Bank PKO SA oraz City Handlowy. Pierwszy bank oferuje maksymalny okres kredytowania do 35 lat oraz wysokość kredytu do 90% wartości nieruchomości. Prowizja mieści się w zakresie 0,00% – 3,50%, z kolei marża jest ustalana indywidualnie na podstawie oceny zdolności kredytowej. Wśród zalet kredytu znajduje się fakt, że posiadacze ROR-u w PKO BP mogą liczyć na niższe odsetki. Co więcej, istnieje możliwość negocjowania indywidualnych warunków cenowych i występuje niższa prowizja za udzielenie kredytu dla rodzin wielodzietnych. Dodatkowo, można przeznaczyć do 25% wartości kredytu na dowolny cel. Jeżeli chodzi o ofertę Banku PKO SA to biorąc pod uwagę analogiczne wskaźniki, okres kredytowania wynosi do 30 lat, a wysokość kredytu do 90% wartości nieruchomości. Prowizja rozpoczyna się od 1,15%, natomiast marża od 1,70%. Do zalet kredytu z pewnością należą zapis mówiący, iż po uprawomocnieniu się wpisu hipoteki zmienne oprocentowanie kredytu zostaje obniżone o 1 punkt procentowy oraz fakt, że spłata pierwszej raty może nastąpić do 3 miesięcy po miesiącu wypłaty kredytu. Ponadto, bank oferuje 0 zł za promesę ważną aż 60 dni, uproszczoną wycenę nieruchomości dla kredytów do 300 tys. zł, wakacje kredytowe nawet do 12 miesięcy oraz lepsze warunki dla posiadaczy Konta Przekorzystnego. Ostatni kredytodawca – City Handlowy – prezentuje okres kredytowania do 30 lat i wysokość kredytu do 80% wartości nieruchomości. Prowizja zawiera się w przedziale 0,00 – 4,00%, natomiast marża, podobnie jak w przypadku Banku PKO BP, jest ustalana indywidualnie na podstawie oceny zdolności kredytowej. Korzyści banku to na pewno niskie RRSO (dla przykładu przy okresie kredytowania na 21 lat i 370 000zł RRSO wynosi 3,84%). Co więcej, kredyt udzielany jest do maksymalnie 6 mln zł, wycena nieruchomości przeprowadzana na koszt banku, a finansowanie zakupu nieruchomości obejmuje zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. Nie można także zapominać o możliwości bezpłatnego rozpatrzenia wniosku kredytowego. Natomiast, jeżeli chcielibyśmy sprawdzić jak w rankingu internetowym totalmoney.pl wypadają powyżej przedstawieni kredytodawcy, to biorąc pod uwagę kredyt w wysokości 250 000zł na 25 lat, rata miesięczna dla Banku PKO BP wyniesie 1 202,93zł, dla Banku PKO SA 1 255,13zł, a dla City Handlowy 1 270,51zł. Z kolei, biorąc pod uwagę całkowitą kwotę do spłaty będzie ona na poziomie odpowiednio 360 880,38zł, 376 538,45zł oraz 381 153,74zł. Zatem, zanotowana różnica pomiędzy trzema bankami z najkorzystniejszą ofertą wynosi już ponad 20 tys. zł.

Podsumowując, decyzja o wyborze danej oferty kredytu hipotecznego jest niezwykle ważną decyzją, ponieważ dotyczy ogromnej sumy, a jak pokazuje powyższy przykład, różnica w spłacie kwoty całkowitej może być naprawdę spora. Dlatego tak istotna jest analiza dotycząca warunków ofert i wszystkich elementów związanych z kredytem. Jednak należy podkreślić, że ostateczne aspekty kredytu zostają ustalone na podstawie oceny zdolności i historii kredytowej konkretnej osoby.

Artykuły z video

Najczęściej oglądane