O mieszkaniach i stabilnym w nie inwestowaniu…
Odkładane latami pieniądze lub większy, ale jednorazowy zastrzyk gotówki skłaniają do wyboru stabilnego, ale jednocześnie niewymagającego sposobu inwestowania czy oszczędzania. Kupno mieszkania na wynajem jest, w opinii wielu, jednym z najbezpieczniejszych sposobów inwestowania, do tego przynoszącym regularny dochód. Stąd tak wiele osób decyduje się na ulokowanie swoich oszczędności w nieruchomościach. Jednak bardzo szybko większość tych początkujących inwestorów przekonuje się, że wcale nie jest tak kolorowo, a wynajem nie ogranicza się do „odcinania kuponów”.
Wywołana pandemią COVID-19 niepewność sprawia, że w tych trudnych czasach szukamy bezpiecznych i stabilnych możliwości oszczędzania oraz inwestowania. Kupno nieruchomości zawsze należało do najpopularniejszych metod lokowania kapitału, jednak w powszechnej świadomości zjawisko to ograniczało się niemal wyłącznie do zakupu mieszkań pod wynajem – stało się to w zasadzie synonimem inwestowania w nieruchomości. Tymczasem jest to działalność wymagająca od inwestora dużego zaangażowania, zarówno środków, czasu jak i pracy, a przy tym niosąca spore ryzyko.
Pierwszym wyzwaniem, przed którym staje potencjalny landlord, są koszty, które musi ponieść. Wysokość inwestycji wynika z wielu czynników: lokalizacji (duże miasto czy niewielka miejscowość, centrum czy obrzeża), wielkości mieszkania (kawalerka czy apartament) oraz jego standardu. Niezależnie od tego, czy inwestor wybiera nieruchomość na rynku pierwotnym (musi wkalkulować koszty wykończenia), czy też wtórnym (tu trzeba liczyć się z remontem), czekają go wydatki. Od poziomu wykończenia i wyposażenia, jaki zaoferuje, uzależniona jest wysokość czynszu, jaką może otrzymać w zamian. Nawet w najtańszej i najbardziej optymistycznej opcji, żeby wejść do gry trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu kilkuset tysięcy złotych.
Jednym z podstawowych i najczęstszych błędów, popełnianym głównie przez osoby niemające doświadczenia lub bagatelizujące tę kwestię, jest źle sformułowana umowa najmu (nie wspominamy tu już nawet o sytuacji, kiedy ktoś decyduje się na wynajem mieszkania bez żadnej umowy). Jeżeli trafimy na nieuczciwego najemcę, możemy mieć z tego powodu wiele problemów, od finansowych, kiedy lokator przestaje płacić nam czynsz oraz nie pokrywa innych opłat stałych, po kwestie braku możliwości rozporządzania własnym mieniem. I tu niestety pojawia się rozczarowanie – „Ustawa o ochronie praw lokatorów” o wiele bardziej broni praw najemców, nawet tych nieuczciwych, niż właścicieli mieszkań. Pozbycie się takiego niechcianego „gościa” jest bardzo trudne i wymaga przeważnie postępowania sądowego, a i to nie oznacza końca kłopotów. W naszym kraju nie można eksmitować kogoś na bruk. Jednak to temat złożony, tutaj tylko sygnalizujemy możliwe problemy wynikające z wadliwej umowy najmu.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest powiązana z ogólną kondycją gospodarki – to od możliwości nabywczych społeczeństwa zależny jest popyt na wynajem oraz kupno mieszkań. Można odnieść wrażenie, że ceny mieszkań oraz liczba kupujących rosną w trudnych czasach, jednak dokładna analiza rynku nieruchomości – zarówno cen, jak i typu (a dokładnej – standardu) mieszkań wskazują, że nie jest to do końca prawda. Według części ekspertów, mamy do czynienia z bańką spekulacyjną na rynku mieszkaniowym, więc tak naprawdę przyszłość pokaże, czy inwestycja w nieruchomość się opłaciła.
Przedstawione kwestie to najpoważniejsze wady inwestycji, jaką jest zakup mieszkania w celu jego wynajmu. Oczywiście, są też zalety, jak stały, comiesięczny dochód oraz fakt, że nieruchomość jest naszą własnością, którą w każdej chwili możemy sprzedać. Nie jest też powiedziane, że na pewno czekają nas batalie z problematycznymi najemcami.
Warto jednak rozważyć inne kierunki inwestowania w nieruchomości – mniej czaso- i pracochłonne. Taką alternatywą jest zakup ziemi – metoda pewna, a mimo to wciąż mało popularna. Być może byłoby inaczej, gdyby potencjalni inwestorzy wiedzieli, że w okresie od 2004 do 2019 roku wartość ziemi rolnej na Mazurach wzrosła o… 880%. Oraz że można myśleć o takiej inwestycji, mając do dyspozycji już kilkadziesiąt tysięcy złotych. Pewny zwrot to jeden ważny argument przemawiający za wyższością ziemi nad mieszkaniem. Drugi stanowi wygoda obsługi takiej inwestycji. W przeciwieństwie do mieszkań, utrzymanie działki jest o wiele mniej czaso- i pracochłonne. W tym pierwszym przypadku na wynajmującym ciąży szereg obowiązków związanych z utrzymaniem stanu technicznego lokalu oraz znajdującego się w nim sprzętu. W przypadku gruntów inwestycyjnych sprawa jest prostsza – często można ograniczyć się do tak podstawowych czynności jak koszenie i utrzymanie ogólnego porządku (nie musimy w tym celu jeździć na Mazury z kosiarką, możemy zlecić to firmie pośredniczącej. Oczywiście działka z nasadzeniami, do tego uzbrojona, sprzeda się lepiej niż zwykły kawałek ziemi, jednak nie jest to warunek konieczny. Poza tym – sami możemy tej działki używać rekreacyjnie, więc, parafrazując stare hasło z szyldu propagandowego, „dbając o działkę, dbamy o swoje własne dobro”.
Jak widać, zakup ziemi pozbawiony jest wielu wad, którymi obarczone są inwestycje w mieszkania, chociaż oczywiście i w tym przypadku trzeba być bardzo uważnym, ponieważ można popełnić błędy, które zmniejszą oczekiwaną stopę zwrotu. Jeżeli jednak skorzysta się z pomocy zaufanych i doświadczonych specjalistów, takie ryzyko zostaje praktycznie wyeliminowane!