grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

Zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy mają przeciwdziałać niekorzystnym zjawiskom dotyczącym komunikacji lub istotnej infrastruktury. Realizując to założenie ustawodawca postanowił, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest powiązane z położeniem na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy oraz musi być zgodne z planem ogólnym w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych. Istotne są także walory przyrodnicze przestrzeni.

Z dniem 24 września 2023 r. nastąpiły istotne zmiany w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.) – dalej u.p.z.p. Określają one między innymi nowe zasady wydawania warunków zabudowy. Stanowią one podstawowe narzędzie pozwalające zapanować gminie nad inwestycjami na podległym terenie.

Warunki zabudowy (WZ) wydawane są w formie decyzji. Określają one co i na jakich warunkach można pobudować na danej działce. Wniosek o wydanie WZ konieczny jest do zabudowy działki nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Jest to zatem istotny dokument w procesie inwestycji pozwalający określić, jaki dom można postawić na działce. Pozwala ona także dopasować działkę do budowy wymarzonego domu. Określa ona warunki zabudowy takie jak powierzchnia budynku, ilość kondygnacji i wysokość budynku itp.

WZ-tki wydaje wójt gminy, burmistrz lub prezydent miasta. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy, niezależnie od tego, czy jest właścicielem określonej nieruchomości.

Istotne jest przy tym, że uzyskanie decyzji nie daje żadnych praw do działki, ani nie narusza prawa własności. Zasada ta daje możliwość wystąpienia o WZ-tkę np. przez potencjalnego nabywcę nieruchomości, który może warunkować zakup od określenia warunków zabudowy.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie zawsze daje możliwość uruchomienia procesu budowlanego. Niekiedy też nie jest w ogóle wymagane.

Przed budową należy sprawdzić, czy dana działka jest objęta MPZP – jeśli odpowiedź jest twierdząca, to plan będzie podstawą do wydania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy (niektóre domy nie wymagają pozwolenia).

Brak MPZP oznacza, że należy uzyskać WZ-tkę, a później – jeżeli jest to wymagane – wystąpić o pozwolenie na budowę lub zgłosić budowę (oczywiście w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy). Oprócz budowy WZ-tki są potrzebne także do rozbudowy lub nadbudowy domu oraz wykonania robót budowlanych, które wymagają pozwolenia na budowę.

W niektórych przypadkach WZ-tka nie będzie konieczna. Poza sytuacją, gdy działka jest objęta MPZP, o WZ-etkę nie trzeba występować chociażby w przypadku remontów lub prac montażowych, które nie zmienią formy architektonicznej budynku.

Z dniem 24 września 2023 r. weszły w życie nowe przepisy. Zgodnie z art. 13a u.p.z.p. dla obszaru gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu, rada gminy uchwala plan ogólny gminy.

Zmiana planu ogólnego może obejmować część obszaru gminy. Zmiana planu ogólnego dla części obszaru gminy wymaga dokonania zmian w odniesieniu do wszystkich treści, które w wyniku wprowadzenia zmiany przestają być aktualne.

Z chwilą uchwalenia przez gminę planu ogólnego, WZ-tki dalej będą mogły być wystawiane, ale będą musiały być zgodne z tym planem.

Gminy będą także uchwalać gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, które obejmują zasady zapewnienia dostępu do następujących obiektów infrastruktury społecznej:

1) szkoły podstawowej oraz

2) obszarów zieleni publicznej.

Przez zapewnienie dostępu do szkoły podstawowej rozumie się położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż:

1) 1500 m w miastach,

2) 3000 m poza miastami

– liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej.

W przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, jest możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji. W praktyce oznacza to znaczne utrudnienie w zakresie wydawania WZ-tek.

Według nowych zasad w przypadku braku MPZP niemal każda zmiana zagospodarowania terenu, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem wyjątków przewidzianych w ustawie wymaga wydania decyzji WZ (nie tylko w przypadku budowy). Decyzja ta powinna być wydana także w przypadku obiektów wpisanych do rejestru zabytków, czy usytuowanych na terenach chronionych (np. na obszarze parków narodowych i rezerwatów).

WZ-tki nie muszą być wydawane dla jednorazowej, trwającej do roku, zmiany zagospodarowania terenu lub – od 24 września 2023 r. – zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Pojawił się nowy warunek – teren inwestycji musi być położony na obszarze uzupełnienia zabudowy. Zasady tej nie stosuje się doterenu położonego na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym nie będzie stosowało się do inwestycji:

• zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego;
• w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie.

Jednym z warunków jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Warunek ten został wyłączony w przypadku inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym oraz w przypadku:

• linii kolejowych, dróg i lotnisk;
• obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej;
• instalacji odnawialnego źródła energii;
• urządzeń wodnych;
• stacji paliw;
• ogólnodostępnych stacji ładowania;
• obiektów gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m² przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki rolnej w ramach istniejącego gospodarstwa rolnego;
• zalesienia terenu;
• obiektów budowlanych przeznaczonych na cele gospodarki leśnej;
• pól biwakowych, wież widokowych, kładek, szlaków turystycznych, w tym ścieżek dydaktycznych, miejsc widokowych oraz parkingów służących obsłudze turystyki.

Zmieniły się także zasady wyznaczania obszaru analizowanego przy wydaniu decyzji. Według nowych zasad obszar ten określa się w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Wcześniejsze przepisy nie określały maksymalnej odległości, a tym samym mamy do czynienia z kolejnym istotnym ograniczeniem.

Dokonując analizy otoczenia bierze się obecnie takie parametry, jak:

• linia zabudowy;
• maksymalna intensywność zabudowy oraz maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy;
• udział powierzchni zabudowy;
• szerokość elewacji frontowej;
• wysokość zabudowy;
• geometria dachu (kąt nachylenia i układu połaci dachowych);
• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej;
• minimalna liczba miejsc do parkowania.

Szczególnie istotne są dwa ostatnie parametry, czyli konieczność zachowania minimalnej powierzchni biologicznie czynnej (czyli terenu zapewniającego naturalną wegetację roślin) i odpowiedniej ilości miejsc parkingowych.

Ustawodawca zapisał, że WZ-tka wydana dla zabudowy zagrodowej może ona zostać przeniesiona na rzecz innej osoby z zastrzeżeniem, że zabudowa ta będzie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego tej osoby oraz powierzchnia tego gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Istotną zmianą jest wprowadzenie terminu ważności decyzji. W przypadku decyzji, które już zostały wydane lub staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., mają one charakter bezterminowy. Decyzje wydawane od tej daty będą ważne już tylko 5 lat. W większości przypadku jest to czas wystarczający do rozpoczęcia budowy, ale w przypadku opóźnień może okazać się, że konieczne będzie wystąpienie o nową decyzję.

Od dnia 1 stycznia 2026 r. ustalenie warunków zabudowy będzie możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny, a w przypadku gdy wniosek dotyczy terenu położonego w więcej niż jednej gminie – jeżeli w tych gminach weszły w życie plany ogólne. Jeżeli zatem gminy nie wyrobią się z uchwalaniem planów może być problem z uzyskaniem WZ-tki. Tymczasem przygotowanie planów wymaga odpowiedniej liczby planistów i środków w budżetach gmin – plany miały być finansowane z Krajowego Planu Odbudowy (KPO), a te nie zostały jeszcze uruchomione.

Dlatego też dobrze jest wystąpić o nią zawczasu, tak żeby uprawomocniła się przed tą datą.