Inwestycja w ziemię rolną czy budowlaną - różnice, wady i zalety
Słychać coraz częściej o tym, że warto zainwestować swoje środki pieniężne, kupując ziemię. W tym niepewnym, nieprzewidywalnym świecie faktycznie to rozwiązanie wydaje się rozsądne. Powstaje jednak pytanie: na jakie grunty przeznaczyć pieniądze – rolne czy budowlane?
Rolna czy budowlana?
Podjęliśmy decyzję, że kupujemy działkę, lecz nie wiemy jeszcze, jaki grunt będzie najlepszy. Nim zainwestujemy w ziemię, powinniśmy się dokładnie upewnić, czy interesujący nas teren ma status budowlany, czy rolny. Kluczowe jest również odpowiedzenie sobie na pytanie, czy naszym celem jest budowa domu czy po prostu inwestycja, której zysk wynika z naturalnego wzrostu wartości. To niezwykle ważne, ponieważ polskie prawo przewiduje masę utrudnień dla osób, chcących kupić, a następnie przekwalifikować grunt rolny na działkę budowlaną. Przeznaczenie działki ma więc niebagatelne znaczenie, gdyż może się wiązać z wieloma przyszłymi i nie do końca przewidzianymi trudnościami.
Grunty rolne i budowlane – definicje
Grunty rolne to ziemia, która w ewidencji gruntów została zaklasyfikowana jako użytek rolny. Co decyduje o takiej przynależności? Nie cechy fizyczno-agronomiczne, lecz najczęściej to, czy na danym terenie prowadzona jest (bądź była) działalność rolnicza. Bywa też, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego definiuje działkę jako grunt rolny – również taką, na której nie była i nie jest prowadzona owa działalność, lub teren, który na taką działalność się nie nadaje. Gruntem budowlanym zaś nazywamy działkę wytyczoną pod budowę. Takim mianem określimy też ziemię, na której wyburzono budynek.
Jak je odróżnić?
Żeby przekonać się, z jaką działką mamy do czynienia, powinniśmy wybrać się do urzędu gminy i sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W tym dokumencie znajdziemy ważne informacje, na przykład o maksymalnej wysokości budowli. Czasem zdarza się, że urząd gminy nie ma aktualnego planu zagospodarowania, co oznacza, że musimy postarać się o bezpośrednią decyzję o warunkach zabudowy danej działki. Panują tu jednak pewne obostrzenia: żeby otrzymać odpowiedź na zadane pytanie, teren musi mieć dostęp do drogi publicznej, a jedna z sąsiednich działek powinna być zabudowana. Dodatkowym dokumentem, z którego można czerpać wiedzę, dotyczącą przeznaczenia gruntu jest Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W przeciwieństwie do miejscowego planu zagospodraowania przestrzennego dokument ten nie ustanawia faktycznych przepisów lecz jedynie politykę przestrzenną gminy. Nie mniej jednak MPZP musi być zawsze zgodny z ustaleniami studium.
Działka rolna a budowlana – najważniejsze różnice
Podstawowa różnica odnosi się do kwestii ich zakupu, chociaż właścicielem działki budowlanej może stać się praktycznie każdy, tak w przypadku gruntów rolnych sprawa nie jest już tak oczywista. Wszystko po to, aby zapobiec sytuacji, w której inwestorzy z pokaźną gotówką będą kupować tańsze połacie ziemi rolnej, a następnie stawiać tam osiedla domków jednorodzinnych, fabryki bądź galerie handlowe. Pierwszeństwo mają więc tu rolnicy, którzy wykorzystują taką ziemię do celów stricte rolniczych.
Trzeba jednak przyznać, że w ostatnich latach nastąpiły spore zmiany. Z dniem 1 maja 2016 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która praktycznie uniemożliwiała sprzedaż ziemi rolnej. Jeden z najważniejszych jej zapisów, dotyczył sytuacji, że osoba niebędąca rolnikiem mogła kupić zaledwie działkę o powierzchni nieprzekraczającej 30 arów. Za sprawą złagodzenia ustawy wygląda to dziś nieco inaczej. Od 26 czerwca mamy możliwość, zakupu do 1 ha ziemi rolnej. Nie oznacza to, że z łatwością przerobimy ją na ziemię budowlaną. Procedura ta nie zawsze jest możliwa, gdyż dotyczy szczególnie gruntów klas I-III. Znacznie łatwiej wykonać przekształcenie, kupując ziemię o klasie od IV do VI, gdyż w tej sytuacji nie trzeba prosić o zgodę Ministra Rolnictwa, Wystarczy zezwolenie gminy.
Inwestować w działkę rolną czy budowlaną? Zalety i wady
Jak nietrudno zauważyć, inwestycja w ziemię nigdy nie jest taka sama. Wstępną, aczkolwiek kluczową kwestią jest informacja, jakie przeznaczenie ma działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli w planie określony jest jej status rolny, to nie uda się nam zmienić jej statusu na budowlany. Jeśli planu na działkę nie ma, to jest szansa na uzyskanie pozwolenia na budowę domu. Kupując grunty rolne, nie mamy jednak całkowitej pewności, czy będzie je można przekształcić na działki budowlane. Jest to możliwe, ale zawsze obarczone ryzykiem. Zdarzyć się może, że i bez planu działka będzie przeznaczona np. pod las. Właśnie to ryzyko stanowi największą wadę ziemi rolnej – niepewność, co do jej przyszłości. Jeśli więc zdecydujemy się kupić taki teren o wysokiej klasie (I-III), możemy mieć ogromny problem, by Ministerstwo wyraziło zgodę na zmianę jej statusu. Znacznie lepiej szukać gruntów o gorszej z punktu widzenia rolnictwa charakterystyce. Nie mniej jednak warto rozważyć zakup ziemi rolnej, zwłaszcza że kosztuje ona zdecydowanie mniej niż grunty budowlane. To szansa na duże oszczędności i wyższy zysk
Wracając do ziemi budowlanej, to sytuacja jest nieco odmienna. Grunty tego rodzaju kosztują więcej, lecz od razu po zakupie możemy przystąpić do działania – szykując ją do budowy domu bądź przygotowując do sprzedaży. Przy czym należy tuaj pamiętać, że czas oczekiwania na przyłącze elektryczne i wodociąg może wynieść od kilku do nawet kilkunastu miesięcy. Taki teren spełnia wszelkie potrzebne wymogi, aby powstał na nim dom jedno- czy wielorodzinny, Oczywiście to, co można wybudować w takim miejscu, zależy od zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podsumowując, mamy jasną sytuację – ziemia budowlana nie jest obarczona, jak rolna, ryzykiem, ale też jej cena zwykle jest sporo wyższa.
Co zatem będzie lepsze? Droższa ziemia budowlana i brak późniejszych procedur związanych z jej przekształceniem (np. banki bez problemu udzielają kredyt na zakup takiej ziemi) czy tańsza, obarczona ryzykami, jednak z wyższym wzrostem wartości działka rolna? Musimy się nad tym poważnie zastanowić, nim zadecydujemy o ulokowanie naszych pieniędzy.