Inwestycja w ziemię, a inwestycja w zakup mieszkań – porównanie form inwestowania

14 maja, 2019

Inwestycja w ziemię, a inwestycja w zakup mieszkań – porównanie form inwestowania

Taisa Plewa

Inwestycja w nieruchomości uchodzi za stabilny i pewny sposób na pomnożenie pieniędzy. Należy tylko wybrać między mieszkaniem a ziemią. Obie opcje mają swoje wady i zalety, jednak dla inwestora najważniejszym kryterium powinien być zysk. Z raportu E-VALUER INDEX 2018 firmy Emmerson Evaluation wynika, że użyczanie lokali na wynajem nie jest obecnie już tak opłacalnym zajęciem z uwagi na rosnące ceny mieszkań, natomiast wartość gruntów stale rośnie.

Czym się różni model inwestycyjny nieruchomości gruntowych i mieszkaniowych?

Zasadniczy sens kupienia gruntu polega na odsprzedaniu go po kilku latach z zyskiem. Korzystając z ofert profesjonalnych firm świadczących usługi w tej branży, takich jak Rodzinne Inwestycje, można dodatkowo podnieść wartość zakupionej ziemi od 50% do 80% już po ok. 3 latach (poprzez realizację Programu Wzrostu Wartości, Program Inwestor Ziemski). Przez ten czas grunt jest własnością inwestora, który może z niego korzystać.

Nabycie mieszkania w celach inwestycyjnych ma na celu oddanie go na wynajem. Tu zaczynają się komplikacje. Osoby kupujące lokale na rynku pierwotnym muszą je wyposażyć, co wiąże się z dodatkowymi kosztami (meble, sprzęt AGD, RTV itp.). Ponadto rentowność tego typu inwestycji jest bardzo silnie skorelowana z lokalizacją mieszkania (w większych miastach łatwiej znaleźć najemców, liczy się także bliskość do linii autobusowych, tramwajowych). Większy popyt jest na kawalerki i 2-pokojowe mieszkania, zatem kupując mieszkanie należy przeanalizować wiele czynników.

Stopy zwrotu z lokali na wynajem

Według raportu E-VALUER INDEX 2018 zyski, jakie może osiągnąć inwestor zależą od tego, gdzie się kupi mieszkanie. Stopy zwrotu wynoszą odpowiednio dla:

– Warszawy 4,3 – 5,1%,

– Krakowa 4,5 – 5,2%

– Wrocławia 4,4 -5,4%

– Poznania 4,1-5,2%

Prezes Emmerson Evaluation Dariusz Książak na podstawie zebranych danych zauważył, że w mniejszych miastach wojewódzkich ceny transakcyjne lokali mieszkalnych nie są tak mocno wyśrubowane, jak w największych aglomeracjach. Jednocześnie, wiele z nich jest atrakcyjna pod kątem inwestycji w wynajem, ze względu na obecność dużych ośrodków akademickich. Przykładowo przeciętne stopy zwrotu wynoszą w:

– Łodzi 5,5%

– Lublinie i Białymstoku 5,3%

– Szczecinie 5,4%

Ile można zarobić na inwestycjach w ziemię?

Na tym tle znacznie korzystniej wyglądają przykładowe stopy zwrotu mazurskich gruntów, które były zagospodarowane przez Rodzinne Inwestycje. W przypadku osady na jeziorem Mamry z dostępem do wspólnej plaży zakupionej w 2012 r. za 94 000 zł po 3,5 latach cena wzrosła do 174 300 zł, co oznacza zysk brutto w wysokości 85%. Po 2 latach działka w podobnej lokalizacji nad jeziorem Wilkus była warta o 53% więcej niż w chwili zakupu w 2014 r. Na podobnym poziomie (51%) plasują się zyski brutto z inwestycji w osadę nad jeziorem Zalec po upływie zaledwie 1,5 roku (ziemię zakupiono w 2014 r. za 118 450 zł, a w 2015 r. sprzedano za 178 700 zł). Warto zauważyć, że już po 11 miesiącach można zainkasować stosunkowo duże stopy zwrotu w wysokości – np. działka usytuowana nad wspólną plażą była warta o 23% więcej. Cena działki bez dostępu do linii brzegowej (osada Jakunówko) po 2,5 roku wzrosła o 50% (z 31 900 zł do 48 000 zł).

Dlaczego lepiej mieć grunt pod nogami niż dach nad głową?

Na zakupionej działce można postawić dom, więc jest to bardziej przyszłościowy typ inwestycji niż kwatery na wynajem, a poza tym przemawiają za nim także inne względy.

Każda zakupiona nieruchomość (mieszkaniowa lub gruntowa) generuje koszty utrzymania. W przypadku ziemi są one nieporównywalnie niższe niż przy lokalach mieszkalnych (koszt koszenia trawy i opłaty podatku to nie to samo co czynsz i cykliczne remonty). Korzystając z oferty Rodzinnych Inwestycji w ramach Rodzinnego Programu Inwestycyjnego (RPI) świadczone są usługi pielęgnacyjne (usuwanie chwastów, przycinanie drzew), co nie wymaga wysiłku i nakładów pracy ze strony inwestora. Utrzymanie gruntu nie absorbuje tyle uwagi co znalezienie odpowiedniego najemcy, zatem jest to lokata atrakcyjna także z uwagi na czas i spokój klienta.

Kolejnym czynnikiem są stopy zwrotu inwestycji. Z uwagi na utrzymujący się od lat systematyczny wzrost wartości gruntów (od 2012 r. ich ceny podniosły się o 617%), inwestycje w ziemię po prostu zawsze się opłacają. Jeśli wybierze się profesjonalny podmiot z branży nieruchomości, ceny mogą osiągnąć ponadprzeciętny poziom (wskazują na to zyski brutto przykładowych inwestycji na Mazurach).

Prognozy dochodów z wynajmu mieszkań nie rysują się natomiast tak dobrze. Co prawda w 2017 r. w niektórych miastach dynamika wzrostu cen wynosiła 10-16%, jednak eksperci z Emmerson Evaluation zauważają, że corocznie spadają stopy zwrotu z wynajmowanych lokali. Przy tak dużym wzroście cen lokali w nowych inwestycjach, kupującym coraz ciężej będzie uzyskać satysfakcjonującą rentowność z wynajmu. Wynajmujący już nie mają za dużego pola do zrekompensowania sobie niższych stóp zwrotu poprzez podwyżki czynszu, a konkurencja na rynku mieszkań na wynajem rośnie – podsumowuje szef Emmerson Evaluation Dariusz Książak. Dodaje on, że próg 5% jest osiągany raczej przy wyjątkowo dobrych lokalizacjach, a jedynie w tych najlepszych możliwe jest osiągnięcie rentowności powyżej 6 proc. Takie okazje jednak zdarzają się już bardzo rzadko.