Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Analiza rynku >> Charakterystyka gruntów

Charakterystyka gruntów

W świetle prawa cywilnego grunty są częścią powierzchni ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego – KC). W praktyce kluczowe znaczenie ma ich klasyfikacja w ewidencji gruntów i budynków oraz miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), ponieważ to w nich znajdują się informacje, czy dana nieruchomość ziemska ma przeznaczenie rolne, budowlane czy też inne.

Jakie są rodzaje gruntów?

Zgodnie z § 67 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków wyróżnia się 7 kategorii użytków gruntowych.

Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione. Zaliczają się do nich lasy, czyli grunty o powierzchni co najmniej 0,10 ha pokryte drzewami, krzewami oraz runem leśnym albo związane z gospodarką leśną (art. 3 pkt 1-2 ustawy o lasach). Gruntami zadrzewionymi i zakrzewionymi są grunty porośnięte roślinnością leśną o powierzchni poniżej 0,1000 ha oraz kilka innych rodzajów ziemi porośniętych skupiskami drzew i krzewów.

Użytki ekologiczne, czyli prawnie chronione pozostałości ekosystemów, takich jak: naturalne zbiorniki wodne, śródpolne i śródleśne „oczka wodne”, kępy drzew i krzewów, bagna, torfowiska, wydmy, płaty nieużytkowanej roślinności, starorzecza, wychodnie skalne, skarpy, kamieńce itp. Użytki ekologiczne określa się na podstawie rozporządzenia właściwego wojewody lub uchwały rady gminy, podjętych na podstawie przepisów o ochronie przyrody.

Nieużytkami z prawnego punktu widzenia są niezakwalifikowane do użytków ekologicznych bagna, piaski, naturalne utwory fizjograficzne, takie jak np. urwiska oraz nieprzeznaczone do rekultywacji wyrobiska po wydobywaniu kopalin.

Grunty pod wodami to ziemie pod morskimi wodami wewnętrznymi (np. część Jeziora Nowowarpieńskiego), grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi (jak rzeki, potoki) oraz grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi.

Tereny różne są dość szeroką kategorią gruntów, ponieważ zaliczają się do nich wszystkie pozostałe ziemie, których nie można zaliczyć do innych użytków, takie jak np. hałdy, wysypiska czy tereny po działalności przemysłowej i górniczej.

Dla inwestorów najważniejszymi rodzajami nieruchomości są użytki rolne oraz grunty zabudowane i zurbanizowane, toteż im poświęcone zostanie dalsze omówienie.

Czy ziemia wykorzystywana do uprawy może nie być gruntem rolnym?

Mimo, że pojęcie gruntów rolnych zostało wyjaśnione w art. 461 KC, to zakwalifikowanie danego obszaru ziemi do tej kategorii może w praktyce sprawiać pewne trudności. Zgodnie z kodeksową definicją o rolnym charakterze decyduje wykorzystywanie go do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, a także sama możliwość takiego wykorzystania. W rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 2 pkt 1) gruntami rolnymi nie są natomiast ziemie, służące co prawda celom rolniczym (czyli spełniające kryteria z 461 KC), ale położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Za takim węższym interpretowaniem rolnego charakteru gruntu opowiada się Sąd Najwyższy w postanowieniu z 15.05.2009 r., II CSK 9/09 oraz wyroku z 05.09.2012 r., IV CSK 93/12.

Szerszą definicję gruntów rolnych zawiera art. 2 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zgodnie z którym zaliczają się do nich nie tylko ziemie określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne, ale także m.in. torfowiska i oczka wodne, grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa oraz parki wiejskie.

W każdym wypadku należy sprawdzić, czy dana nieruchomość została sklasyfikowana w MPZP lub ewidencji gruntów i budynków jako grunt rolny, a także czy istnieje możliwość jego wykorzystania w takim celu. Zgodnie z orzecznictwem jeśli ziemia była przez dłuższy czas wykorzystywana na cele handlowo-usługowe lub produkcyjne, to nie można poprzez działania faktyczne pozbawić ją rolnego charakteru, jeśli nadal potencjalnie nadaje się do rolniczych celów produkcyjnych (wyrok WSA w Poznaniu 08.12.2011 r., IV SA/PO 558/11).

Co się zalicza do użytków rolnych?

Rolnicze wykorzystanie danej ziemi może mieć różny charakter. Zgodnie z Załącznikiem nr 6 do Rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Zał. Nr 6) do użytków rolnych zaliczają się:

grunty orne, oznaczone symbolem — R (wykorzystywane do produkcji ziemiopłodów rolniczych, ogrodniczych, a także ogródki działkowe, szklarnie i inspekty)

sady, oznaczone symbolem — S (o powierzchni co najmniej 0,1000 ha zasadzone drzewami i krzewami owocowymi, szkółki drzew i krzewów owocowych oraz winnice)

łąki trwałe, oznaczone symbolem — Ł (grunty pokryte zwartą wieloletnią roślinnością, złożoną z licznych gatunków traw, roślin motylkowych i ziół, tworzących
ruń łąkową, systematycznie koszoną, a w rejonach górskich — hale i połoniny koszone)

pastwiska trwałe, oznaczone symbolem — Ps (grunty pokryte podobną jak na łąkach roślinnością, z reguły wypasane, a w rejonach górskich — hale i połoniny niekoszone)

grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem — B (zajmowane pod budynki mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia budowlane służące produkcji rolniczej, takie jak np. kotłownie, komórki, garaże, szopy, stodoły, wiaty, spichlerze)

grunty pod stawami, oznaczone symbolem — Wsr (są to ziemie pod zbiornikami wodnymi – z wyjątkiem jezior i zbiorników zaporowych – nadające się do chowu, hodowli i przetrzymywania ryb)

grunty pod rowami, oznaczone symbolem – W (pełniące funkcje urządzeń melioracji wodnych dla gruntów wykorzystywanych do produkcji rolniczej)

Wartość użytkowa danej nieruchomości ziemskiej zależy w dużej mierze od klasy gruntu określonej przez starostę zgodnie z kryteriami Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów.

Czy na każdej działce budowlanej da się postawić dom?

Nie każda ziemia powinna być wykorzystywana w celach budowlanych. Nie nadają się do tego grunty organiczne, takie pyły próchnicze, torfy, piaski czy namuły. Najlepiej natomiast sprawdzają się mineralne grunty rodzime (naturalne), powstałe wskutek procesów geologicznych. Przed rozpoczęciem planów zabudowy warto jednak w pierwszej kolejności sprawdzić, czy na danym terenie można rozpocząć zabudowę. W MPZP nieruchomości gruntowe przeznaczone na cele budowlane muszą spełniać szereg kryteriów. Należy do nich m.in. posiadanie dostępu do drogi publicznej, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, określona wielkość oraz odpowiednie cechy geotechniczne.

W ewidencji gruntów i budynków grunty zabudowane i zurbanizowane dzielą się na następujące kategorie:

  • tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem – B
  • tereny przemysłowe, oznaczone symbolem – Ba
  • inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem – Bi
  • zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem – Bp
  • tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem – Bz

Od czego zależy wartość gruntu budowlanego?

Zakup ziemi pod zabudowę wymaga przeanalizowania wielu czynników wpływających na cenę działki budowlanej.

Lokalizacja ziemi zalicza się do kluczowych danych rzutujących na wartość gruntu. Od lat najdroższe jest Mazowsze – w 2017 r. za 1 m2 działki powyżej 10 arów trzeba było zapłacić ok. 180 zł. Wysoko cenią się wielkie miasta (najbardziej oczywiście Warszawa), a także ich tereny podmiejskie. Należy dodać, że regiony takie jak Mazury również posiadają walory skłaniające do inwestycji budowlanych, co przekłada się na ich cenę.

Warto zwrócić uwagę na ukształtowanie terenu oraz sąsiadujących budynków, ponieważ np. możliwość wystąpienia powodzi obniża wartość gruntu. Cenna natomiast jest bliska odległość od zbiornika wodnego, sklepów czy innych zabudowań (jeśli jednak są to zakłady przemysłowe zajmujące się utylizacją odpadów, to oczywiście obniża to wartość ziemi).

Infrastruktura. Obecność drogi dojazdowej rzutuje na wartość gruntu budowlanego. Chodzi nie tylko o to, czy istnieje droga utwardzona, ale także jej oświetlenie, obecność chodnika oraz stopień zużycia nawierzchni. Ważne jest także doprowadzenie gazu, prądu i wody, ponieważ ich brak oznacza dla nabywcy poniesienie dodatkowych kosztów.

Reasumując można stwierdzić, że o wartości gospodarstw rolnych w dużej mierze decyduje klasa gruntu, natomiast przy ziemiach budowlanych ważna jest przede wszystkim lokalizacja i infrastruktura.

Artykuły z video

Najczęściej oglądane