Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Analiza rynku >> Finansowanie inwestycji z kredytu: na...

Finansowanie inwestycji z kredytu: na co bank najchętniej pożyczy pieniądze?

Jednym z najbardziej popularnych sposobów finansowania inwestycji jest kredyt, którego przedsiębiorcy za odpowiednią opłatą może udzielić bank. Lecz, aby go uzyskać najpierw należy określić cel, na jaki pieniądze z kredytu zostaną przeznaczone, ponieważ właśnie od tego w dużej mierze zależy ostateczna decyzja banku.

Wielkość kapitału, jakim dysponujemy w dużej mierze kształtuje możliwość dokonywania różnego rodzaju przedsięwzięć rozwojowych. Osoba, której brakuje środków własnych na prowadzenie działalności inwestycyjnej, sięga po zewnętrzne źródła finansowania. Do wspomnianych należą leasing, emisja papierów wartościowych, dotacje i pożyczki unijne, czy też rozmaite kredyty. Poniżej przegląd tych ostatnich pod kątem konkretnej formy inwestycyjnej i szans na ich otrzymanie.

Kredyt na zakup ziemi rolnej

Zacznijmy od tego, że zakup ziemi rolnej za pomocą kredytu nie jest możliwy w każdym banku. Zazwyczaj finalna decyzja podejmowana jest indywidualnie, w zależności od statusu prawnego gruntu oraz przede wszystkim jego atrakcyjności. W przypadku, kiedy teren ma być wykorzystywany do działalności rolniczej, banki oferują kredyty dedykowane specjalnie dla rolników, a w tym nierzadko preferencyjne. Jednak historycznie najniższa cena pieniądza sprawia, że kredyty komercyjne nie odbiegają pod względem oprocentowania od preferencyjnych, a są łatwiej dostępne. Istnieją także kredyty inwestycyjne, przeznaczone na finansowanie lub refinansowanie przedsięwzięć mających na celu zwiększenie istniejącego areału gruntów rolnych. Należy mieć świadomość, że obrót ziemią rolną podlega prawnym ograniczeniom, dlatego też jest szczególnym typem nieruchomości. W związku z tym, wycena danego terenu jest trudniejsza niż w przypadku budynków mieszkalnych w większych miejscowościach, gdzie znajdziemy bazę danych o zbliżonych transakcjach z najbliższej okolicy. W konsekwencji, jest to jedna z przyczyn, dlaczego banki udzielające kredytów podchodzą do powyżej opisanej inwestycji z dozą sceptycyzmu i niepewności. Tym bardziej, jeżeli cel jest inny niż szeroko pojęta inwestycja w gospodarstwo rolne. Ponadto, warto wiedzieć, że kupno małych działek rolnych może zostać skredytowane przez instytucję finansową na zasadach zbliżonych do transakcji dotyczących innych typów nieruchomości gruntowych. Większość banków w ogóle nie jest zainteresowana tego typem inwestycji, a pozostali stosują szereg, często niełatwych do przejścia procedur. Zwykle warunkiem wstępnym jest wykazanie możliwości odrolnienia gruntu lub udowodnienie braku przeszkód prawnych do budowy na nim nieruchomości mieszkalnej. Co więcej, także większe niż w odniesieniu do budynków mieszkalnych są wymagania dotyczące wkładu własnego. Alternatywą na zabezpieczenie kredytu jest inna nieruchomość w postaci np. domu lub mieszkania, które są w naszym posiadaniu. To, co prawda może przyczynić się do ułatwienia całego procesu, ale z pewnością wydłuży etap oceny wniosku. Do banków, które oferują kredyt na zakup ziemi rolnej zaliczają się instytucje specjalizujące się w obsłudze rolnictwa, tj. Bank Ochrony Środowiska, Credit Agricole, czy też Bank BGŻ BNP Paribas. Dodatkowo, warto pamiętać także o bankach spółdzielczych, które prowadzą działalność na lokalnym terenie. Finalnie mimo, że istnieje wiele obostrzeń, kredyt na zakup ziemi rolnej jest udzielany, niejednokrotnie stając się wielką szansę na pomyślność inwestycji.

Kredyt na zakup nieruchomości mieszkalnej

Finansowanie inwestycji nieruchomości mieszkalnej kredytem hipotecznym w dobie bardzo niskich stóp procentowych jest najtańszym i bardzo powszechnym źródłem finansowania. Jak podają analitycy portalu Bankier.pl, instytucje finansowe nie tylko chętnie pożyczają środki na zakup mieszkania dla siebie lub na wynajem, ale są też skłonne dość optymistycznie szacować zdolność kredytową. Klienci wciąż bez przeszkód mogą uzyskać kredyt hipoteczny na 20- lub nawet 30-letni okres spłat, z odpowiednią wysokością rat. Co więcej, banki równie ochoczo udzielają kredytu hipotecznego na zakup mieszkania od dewelopera, jak również nieruchomości z rynku wtórnego. Ponadto, przedsiębiorca, będący osobą fizyczną, po spełnieniu koniecznych wymagań, w wielu bankach uzyska kredyt hipoteczny dedykowany dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Zazwyczaj, przeznaczony on będzie na finansowanie budowy lub modernizacji nieruchomości. W celu uzyskania kredytu hipotecznego, inwestor musi dysponować możliwością ustanowienia zabezpieczenia w formie wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości oraz posiadać zdolnością kredytową. Na ocenę zdolności wpływa z pewnością historia kredytowa oraz wysokość i jakość dochodów, czyli stałe zatrudnienie i przewidywana miesięczna kwota płac. Ponadto, minimalny poziom LTV, tj. stosunek kredytu do wartości nieruchomości aktualnie regulowany przez KNF, a także wskaźnik określający poziom zadłużenia w stosunku do przychodu. Oczywiście istnieją sposoby na zwiększenie zdolności kredytowej np. przez likwidację zadłużeń i niepotrzebnych linii debetowych, płacenie podatków, zwiększenie poziomu dochodów oraz dbałość o ich regularność. W czołówce kredytów hipotecznych znajdują się oferty z Banku PKO BP, Pekao S.A, ING Banku Śląskiego, City Handlowego, Banku Zachodniego WBK, czy też Banku Pocztowego. Atrakcyjną ofertę mają również banki spółdzielcze skupione wokół Grupy BPS.

Kredyt na zakup nieruchomości komercyjnej

Celem nieruchomości komercyjnej jest generowanie dochodu czynszowego dla właściciela. Przypomnijmy, że obiektami komercyjnymi mogą być obiekty magazynowe, biurowe, logistyczno-dystrybucyjne, czy też handlowe, w postaci supermarketów, lokali usługowych i centrów handlowych. W sytuacji, kiedy firma chce zainwestować w nieruchomość komercyjną na wynajem lub grunt pod budowę takiej nieruchomości, wybiera kredyt dedykowany na finansowanie nieruchomości komercyjnych. Kredyt ten może być przeznaczony zarówno na zakup przyjętej do użytkowania nieruchomości komercyjnej, jak również finansowanie podatku VAT płaconego przez firmę w okresie budowy, bądź przy zakupie nieruchomości komercyjnej. Kredytobiorcą może być nowo powstała spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka akcyjna, powołana wyłącznie do wykonania oraz zarządzania danym obiektem, jak również średnie firmy na tzw. „pełnej księgowości”. Analizę przedsięwzięć inwestycyjnych bank przeprowadza w kilku etapach. Począwszy od analizy ekonomiczno-finansowej, poprzez analizę dokumentacji inwestycyjnej, a kończąc na analizie efektywności inwestycji. Okazuje się, że część inwestorów narzeka na niechętne udzielanie kredytów przez banki. Warto mieć świadomość, że także w tym przypadku, na pozytywną decyzję o przyznaniu kredytu wpływa szereg czynników, wśród których kluczowa jest atrakcyjność lokalizacji danej budowli. Z uwagi na fakt, że wynajęta nieruchomość będzie generować wpływy na spłatę kredytu, weryfikacją atrakcyjności projektu są m.in. umowy przedwstępne najmu, które jeszcze przed rozpoczęciem budowy mogą stanowić 40%–50%. W przeciwnym wypadku, trudno będzie znaleźć klienta na biurowiec, który np. jest położony w znacznej odległości od tras komunikacyjnych. Dodatkowo, ważna jest także wysokość zaangażowania własnych środków inwestora w projekt, jego doświadczenie i osiągnięcia zawodowe, jak również nowoczesność architektoniczna i łatwość do zaadaptowania przez potencjalnych kontrahentów. Warto podkreślić, że zdecydowanie łatwiej otrzyma kredyt doświadczony przedsiębiorca, działający w sprawdzonej wcześniej dziedzinie niż nowy klient, czy też inwestor aktywny na nowym segmencie rynku, gdyż wtedy instytucja finansowa jest zawsze bardziej rygorystyczna. Bardzo istotną rolę w decyzji banku odgrywają wspomniane powyżej umowy przedwstępne, ponieważ informują, jaką wysokość stawek najmu można osiągnąć na danej inwestycji. Dla banków modelowe są oczywiście umowy, w których klient zobowiązuje się płacić ustaloną kwotę przez 5 lub więcej lat. Jednak nierzadko te zapisy są łagodzone, finalnie pozwalając rozwiązać umowę wcześniej, np. w momencie, gdy biznes nie osiąga oczekiwanej rentowności. W rezultacie, gdy w umowach najmu pojawia się więcej zapisów na korzyść najemców, banki zazwyczaj domagają się wyższego wkładu własnego inwestora i podnoszą marżę, co argumentują wyższym ryzykiem dla projektu. Ostatecznie, im bardziej przekonamy bank o atrakcyjności inwestycji i udowodnimy więcej zalet, tym większe prawdopodobieństwo na otrzymanie kredytu.

Podsumowując, banki oferują szereg instrumentów finansowych pozwalających skredytować inwestycję adekwatnie do jej przeznaczenia. Zakładając, że wszystkie wymagania zostały spełnione, bank podejmuje decyzje o przyznaniu kredytu, którego chętniej udziela na nieruchomość niż ziemię rolną. Jednak nie można zapominać, że każda transakcja jest oceniana indywidualnie. Z kolei trwająca od kilku lat na rynku nieruchomości komercyjnych sprzyjająca koniunktura, może przyczynić się do wykorzystania przypadających na ten sektor wewnętrznych limitów kredytowych. W konsekwencji spowoduje to, że banki będą bardziej rygorystycznie podchodziły do pozytywnych decyzji kredytowych, ostatecznie wybierając jedynie inwestycje bezpieczne i rentowne.

Artykuły z video