Dylematy inwestora: Z fakturą doliczę VAT, czyli szara strefa w branży budowlanej
Po czym poznać, że ktoś rozpoczyna inwestycję na własne potrzeby? Znosi limit na wypłatach z bankomatu… Potrzebuje pilnie gotówki. Przelewy za usługi budowlane są bowiem bardzo drogie…
Rozliczenia z ekipą
Każdy inwestor rozpoczynający budowę na własne potrzeby jest zainteresowany ograniczeniem kosztów. Oczywiście taniej nie znaczy lepiej. Szukamy zatem takiej ekipy, która zachowa poziom (i pion), a jednocześnie z nas nie zedrze.
Ci, co mogą rozliczyć cokolwiek w kosztach uzyskania, starają się przepuścić wydatki przez firmę. Nie każdy ją jednak prowadzi, wobec czego znaczna część inwestorów jest pozbawiona możliwości przepuszczenia wydatków przez firmę. W takim przypadku istotne jest po prostu to, ile trzeba wydać, żeby mieć wylewkę, ściany, schody lub dach. Dla większości inwestorów w takiej sytuacji liczy się wyłącznie kwota – takie rzeczy, jak wysokość podatku VAT, czy też rzetelność w jego odprowadzaniu przez wykonawcę jest z punktu widzenia inwestora mniej istotna.
W efekcie w branży budowlanej kwitnie szara strefa. Powszechnym zjawiskiem jest rozliczanie się pod stołem, chociaż w tym przypadku bardziej właściwe jest po prostu określenie bez faktury. Zażądanie faktury oznacza z reguły, że doliczany jest VAT, a czasem nawet podatek dochodowy. Inwestorzy więc jej nie żądają i rozliczają się w gotówce, a żeby zapewnić sobie do niej stały dostęp – znoszą limity na bankomat. Wykonawca nie wykazuje przychodów, nie odprowadza podatków (PIT/CIT i VAT), a inwestor po prostu buduje taniej. Biorąc pod uwagę koszty budowy nawet 8% oznacza znaczną kwotę!
Oczywiście traci na tym budżet. Ma mniej pieniędzy na drogi, służbę zdrowia itp. Ale inwestor tym się nie przejmuje – oszczędności są na tyle duże, że podatkowy patriotyzm schodzi na plan dalszy. Podczas inwestycji każdy grosz się liczy, a my mówimy o grubych tysiącach złotych. Chyba że budujemy na sprzedaż – koszty budowy będą pomniejszały przychody ze sprzedaży, a tym samym inwestor będzie wolał rozliczenie na fakturę. Podobnie będzie w przypadku osób, które budowę finansują z przychodu ze sprzedaży innej nieruchomości. Żeby uniknąć opodatkowania (sprzedaż nastąpiła w ciągu pięciu lat od nabycia lub wybudowania), trzeba w ciągu trzech lat wydać środki na własne potrzeby mieszkaniowe i udokumentować je fakturami. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e tej ustawy, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Żeby oddać sprawiedliwość – są firmy, które działają w pełni legalnie i prawidłowo rozliczają się z podatków. Zazwyczaj jednak są to podmioty większe, które mają za dużo do stracenia. Tymczasem inwestorzy często szukają mniejszych ekip do poszczególnych prac, a wtedy rozliczenia są inne. Boom na rynku budowlano-remontowy (w szczególności na remontowym) powoduje, że usługi świadczą często osoby, które nie mają działalności gospodarczej – legalne rozliczenie jest w takim przypadku praktycznie niemożliwe.
Dopóki jest dobrze, to jest dobrze. Gorzej, gdy budowa zaczyna się sypać. Jeżeli nie mamy faktury, możemy mieć problemy z reklamacją. Zdarzają się wykonawcy nie do końca uczciwi (wobec Fiskusa), ale solidni i jak coś się dzieje, to przyjadą i poprawią. Często jednak, gdy budujemy „w sposób nieformalny” kontakt z ekipą urywa się zaraz po skończonych pracach, a często nawet w ich trakcie. Budowlańcy potrafią zostawić rozgrzebaną robotę i więcej się nie pojawić, nie odbierać telefonów, nie odpowiadać na maile. W dobie szalejącej inflacji i dużym zapotrzebowaniu na tego typu usługi może im się po prostu nie opłacać kończenie roboty, bo już znaleźli sobie kolejną za większe pieniądze.
W efekcie bez faktury jest co prawda taniej, ale mniej bezpiecznie. Aby zwiększyć bezpieczeństwo szuka się sprawdzonych ekip, które będą dawać większą gwarancję poprawności wykonanych usług. Dodatkowo inwestorzy zazwyczaj żądają pokwitowania otrzymania należności, żeby jednak był jakiś ślad – w praktyce niewiele to im da, jak nie będą mogli namierzyć ekipy.
Oczywiście świadczenie usług bez odprowadzania podatków (a czasem nawet bez rejestracji firmy) to oszustwo podatkowe. Co prawda odpowiedzialność ponosi przede wszystkim usługodawca, ale nabywca działa z nim przecież w zmowie i również może zostać ukarany.
Decyzja o tym, czy rozliczy się legalnie należy zatem do inwestora. Biorąc powyższe pod uwagę, mamy cenę na plus (w znaczeniu niższą, a nie wyższą), a kwestie bezpieczeństwa (naprawy gwarancyjne) i ewentualną odpowiedzialność na minus. Dodatkowo – jeżeli będziemy zmuszeni sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat, nie będziemy mieli kosztów nabycia, czyli ewentualny podatek do zapłaty będzie znacznie wyższy. Znaczna część inwestorów (można zaryzykować, że większość) wybierze jednak niższą cenę…
Oczywiście – nieformalne rozliczenie jest znacznie utrudnione przy zakupie nieruchomości. Tu przepisy wymagają bowiem aktu notarialnego. Co najwyżej zdarza się, że cena nabycia w akcie jest zaniżona (w celu obniżenia podatków i opłat notarialnych), a brakująca kwota jest przekazana „pod stołem”. W takim przypadku mamy jednak dowód zakupu (akt notarialny), co potwierdza nasze prawa do nieruchomości, a jednocześnie notariusz (przynajmniej ten rzetelny) sprawdzi działkę pod względem prawnym.
Reasumując: nieformalne rozliczenie kosztów budowy oznacza podwyższone ryzyko inwestycji – stracić można naprawdę wiele, a oszczędności mogą okazać się pozorne, gdy będziemy musieli znaleźć kolejnego wykonawcę do usunięcia usterek.