Dylematy inwestora: VAT czy PCC – co zapłacić od sprzedaży nieruchomości zabudowanych
W przypadku zbycia nieruchomości trzeba zapłacić VAT lub PCC. To, kiedy płaci się dany podatek jest jednak dość skomplikowane. Aby nie popełnić błędu warto zapoznać się z poniższym tekstem.
Kiedy płacimy VAT, a kiedy PCC
Zarówno podatek od towarów i usług (VAT), jak i podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) płaci się od sprzedaży. Ideą podziału sprzedaży między tymi podatkami sprowadza się co do zasady do statusu sprzedawcy. Jeżeli działa on w ramach przedsiębiorstwa, to czynność sprzedaży podlega VAT, a gdy sprzedaż następuje poza firmą – płaci się PCC.
Na mocy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.) – dalej u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Działanie w ramach przedsiębiorstwa (w rozumieniu VAT) oznacza zarówno transakcję między przedsiębiorcami (B2B), jak i sprzedaż na rzecz podmiotów niewykonujących działalności gospodarczej – np. konsumentów (B2C). W obu przypadkach uznaje się, że mamy do czynienia z obrotem profesjonalnym, a tym samym transakcja sprzedaży co do zasady podlega VAT.
Z kolei zapisy ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 815 z późn. zm.) – dalej u.p.c.c. – wskazują, że PCC płaci się zazwyczaj w przypadku sprzedaży dokonanej poza przedsiębiorstwem. Obejmuje to sprzedaż dokonaną przez podmiot niewykonujący działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, ale także sprzedaż dokonaną przez osobę fizyczną poza przedsiębiorstwem.
Sprzedaż co do zasady podlega opodatkowaniu PCC. Zgodnie jednak z art. 2 pkt 4 u.p.c.c. nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
- a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
- b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Powyższe oznacza, że opodatkowanie danej transakcji VAT znosi obowiązek zapłaty PCC. Co do zasady także zwolnienie z VAT pozwala uniknąć PCC. Zwolnienie z VAT oznacza bowiem, że wciąż mamy do czynienia z obrotem profesjonalnym, czyli sprzedaży wciąż dokonuje podatnik VAT, tylko że zwolniony od podatku. Jeden z wyjątków dotyczy właśnie nieruchomości, w przypadku których tylko opodatkowanie VAT daje możliwość niezapłacenia PCC. Nie ma przy tym znaczenia, czy zwolnienie z VAT ma charakter podmiotowy, czy przedmiotowy.
Opodatkowanie VAT
Skoro opodatkowanie PCC znosi konieczność zapłaty VAT, w pierwszej kolejności trzeba sięgnąć do regulacji u.p.t.u. W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy odpłatna dostawa towarów jest jedną z czynności podlegających opodatkowaniu VAT. W art. 2 pkt 6 u.p.t.u. ustawodawca zdefiniował zaś towary – rozumie się przez nie rzeczy (w tym nieruchomości) oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Dodatkowo trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 29a ust. 8-9 u.p.t.u. w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zasady tej nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.
W przypadku budynków ustawodawca przewidział dwa zwolnienia. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Kluczowe jest zatem pojęcie pierwszego zasiedlenia. Na mocy art. 2 pkt 14 u.p.t.u. przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a)wybudowaniu lub
b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Omawiane zwolnienie ma dość specyficzny charakter. W myśl bowiem art. 43 ust. 10-11 u.p.t.u. podatnik może z niego zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Oświadczenie to musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Drugie zwolnienie określone zostało w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. – zgodnie z tym przepisem zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., pod warunkiem że:
a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;
Dlaczego może opłacać się wybrać zwolnienie z VAT?
Powyższe oznacza, że podatnicy mają zazwyczaj wybór, czy chcą płacić VAT czy też PCC od sprzedaży nieruchomości. Jeżeli spełniają warunki z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. – domyślnie korzystają ze zwolnienia, ale mogą z niego zrezygnować poprzez złożenie stosownych oświadczeń w US.
Wyboru między VAT i PCC należy dokonywać świadomie. VAT wynosi zazwyczaj 23% wartości nieruchomości, a PCC „tylko” 2%. Wydawać by się więc mogło, że zapłata PCC jest zdecydowanie bardziej korzystnym rozwiązaniem pod względem ekonomicznym. Okazuje się jednak, że nie zawsze tak będzie. Nabywca nieruchomości może bowiem odliczyć cały VAT od zakupu, a PCC może co najwyżej zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. W efekcie VAT jest w takim przypadku praktycznie neutralny – nabywca musi co prawda zapłacić wyższą kwotę, ale będzie mógł ją odzyskać poprzez odliczenie VAT. Tym samym okazuje się, że 2%-owy PCC jest wyższy od 23%-owego VAT.
Jeżeli natomiast nabywca nie jest podatnikiem VAT, albo nie może odliczyć VAT od zakupu (np. z uwagi na wykonywanie wyłącznie czynności zwolnionych od podatku) – lepiej jest zapłacić 2% PCC. W takim przypadku po prostu będzie niższa cena zakupu.
Trzeba jednak pamiętać o jeszcze jednym aspekcie. Jeżeli sprzedawca odliczał VAT, to sprzedaż przed upływem 10 lat może oznaczać konieczność dokonania korekty odliczonego VAT – zob. art. 91 u.p.t.u. W efekcie zastosowanie zwolnienia może oznaczać, że sprzedawca będzie zobowiązany do oddania części odliczonego wcześniej VAT. Jeśli jednak podatnik nie odliczał VAT, to zwolnienie będzie dla niego obojętne – brak VAT oznacza, że nie ma czego korygować. Korekt nie robi się także po upływie 10 lat licząc od roku, w którym nieruchomości zostały oddane do użytkowania. Sprzedaż zwolniona od podatku ma także wpływ na prawo do odliczania VAT od innych zakupów.
Uwzględniając wszystkie za i przeciw uznać należy, że jeżeli nabywca ma prawo do odliczenia zdecydowanie bardziej opłaca się wybrać VAT. Brak możliwości odliczenia VAT od zakupów oznacza natomiast, że warto zadbać o niższą cenę. Tę zaś można uzyskać pozostając przy zwolnieniu z VAT i zapłacie PCC.