Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Prawo, przepisy, podatki >> Dylematy inwestora: Opodatkowanie przychodów z...

Dylematy inwestora: Opodatkowanie przychodów z najmu

Rok 2023 przyniósł nam koniec możliwości opodatkowania najmu prywatnego według skali podatkowej. W efekcie podatnicy utracili możliwość rozliczania kosztów uzyskania przychodów.

Najem może być przedmiotem działalności gospodarczej, ale może też stanowić odrębne źródło przychodów. Potocznie nazywa się go wtedy najmem prywatnym, ale ustawodawca określa to źródło jako najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą – art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.) – dalej ustawa o PIT.

Do końca roku 2021 podatnicy uzyskujący przychody z najmu prywatnego mieli wybór – domyślnie przychody te były opodatkowane według skali podatkowej, ale podatnicy mogli wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Z dniem 1 stycznia 2022 r. art. 9a ust. 6 ustawy o PIT uzyskał nowe brzmienie, zgodnie z którym przychody z najmu prywatnego mogły być opodatkowane wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Mimo zmiany przepisów – w 2022 r. najem prywatny wciąż mógł być opodatkowany na zasadach ogólnych za sprawą przepisów przejściowych. Zgodnie bowiem z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2105 z późn. zm.) podatnicy osiągający w 2022 r. przychody z najmu prywatnego mogli stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., czyli wciąż możliwe było opodatkowanie na zasadach ogólnych.

W efekcie dopiero od początku roku 2023 ryczałt od przychodów ewidencjonowanych stał się jedyną dopuszczalną formą opodatkowania przychodów z najmu. Ryczałt ma swoje dobre i złe strony. Jego plusem jest niewątpliwie stawka podatku – zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 z późn. zm.) podatek od przychodów z najmu wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł. Oznacza to zatem niższe stawki podatku niż na zasadach ogólnych, w szczególności, gdy podatnik uzyskuje inne dochody w kwocie przekraczającej w ciągu roku 120 000 zł (wtedy do dochodów tych stosuje się stawkę 32%).

Wadą ryczałtu jest natomiast brak możliwości pomniejszenia przychodów o koszty ich uzyskania. W efekcie podatnicy nie mogą zaliczać do kosztów odpisów amortyzacyjnych, wydatków na zakup wyposażenia,  podatku od nieruchomości, opłat za wieczyste użytkowanie, czynszu spółdzielczego, opłat za media itp. Ma to istotne znaczenie na początku najmu – wyszykowanie mieszkania pod wynajem oznacza bowiem zazwyczaj duże wydatki.

Kiedy najem trwa już jakiś czas, podstawowe koszty związane z wynajmowanym mieszkaniem, to przede wszystkim opłaty (za media, czynsz spółdzielczy, fundusz remontowy itp.).  Z oczywistych względów wynajmujący chce na najmie zarobić, więc będzie dążyć do tego, aby kwoty otrzymane od najemcy przekraczały koszty związane z nieruchomością.

Na zasadach ogólnych było prościej – wszelkie opłaty mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, wobec czego równowartość opłat pozostawała nieopodatkowana. Brak możliwości rozliczania kosztów na ryczałcie powoduje, że opodatkowaniu podlega cały przychód uzyskany z najmu. Okazuje się jednak, że wykształcił się pewien zwyczaj, w pełni akceptowany przez skarbówkę. Jeżeli bowiem z zawartej umowy najmu będzie wynikać, że opłaty ponosi najemca, to wartość tych opłat jest wyłączona z kwoty przychodów, a tym samym nie podlega opodatkowaniu. Co więcej – zasada ta ma zastosowanie także w przypadku, gdy najemca przekazuje wynajmującemu równowartość opłat.

W efekcie pomijając wydatki inwestycyjne (wydatki na zakup mieszkania i jego wyposażenie) ryczałt nie jest taki zły. Wystarczy prosty zapis w umowie, aby wyłączyć z przychodów część kwot uzyskanych od najemcy odpowiadającą wysokości opłat związanych z przedmiotem najmu. W efekcie stawkę podatku należy stosować wyłącznie do kwoty faktycznego czynszu za najem mieszkania.

Przykładowy zapis umowy najmu:

 

Strony ustalają, iż wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu mieszkalnego, przez czas trwania umowy, ponosić będzie Najemca. Nie dotyczy to ubezpieczenia mieszkania oraz podatku od nieruchomości, które to opłaty obciążają Wynajmującego. Koszty związane z eksploatacją lokalu obejmują opłaty:

a)       naliczane przez spółdzielnię od lokalu mieszkalnego,

b)      naliczane przez spółdzielnię od garażu,

c)       za prąd,

d)      za gaz,

e)      pozostałe, w szczególności opłaty za telewizję i Internet, o ile najemca wyrazi chęć korzystania z takich usług.

Artykuły z video