Dylematy inwestora: Obrót prywatny czy profesjonalny

7 maja, 2021

Dylematy inwestora: Obrót prywatny czy profesjonalny

Paweł Ziółkowski

Nieruchomości są towarem w rozumieniu VAT, a tym samym ich sprzedaż może być objęta tym podatkiem. Aby jednak tak się stało, sprzedaż musi następować w ramach działalności gospodarczej. Problem w tym, że urzędnicy fiskusa wykazują tendencje do rozszerzania tego pojęcia.

W przypadku osób prawnych i innych jednostek organizacyjnych sprawa jest prosta – podatkowi VAT podlega każda transakcja, która nie jest objęta zwolnieniem. Sprawa jest bardziej skomplikowana w przypadku osób fizycznych. W ich przypadku przeplata się bowiem aktywność zawodowa oraz prywatna i często trudno jest jednoznacznie określić, czy w przypadku danej transakcji, osoba występuje jako podatnik VAT.

Zgodnie z regulacją art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.) – dalej ustawa o VAT – podatnikami tego podatku są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Podatnikiem VAT albo się jest, albo nie. Osoba fizyczna będąca podatnikiem może jednakże dokonywać czynności w ramach firmy lub poza działalnością gospodarczą. Dlatego też niezwykle istotnym jest wyznaczenie granic tej działalności. Trzeba przy tym pamiętać, że na użytek VAT ustawodawca stworzył odrębną definicję:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

I tu docieramy do sedna – sprzedaż gruntu przez osobę fizyczną, to prawdziwe wyzwanie pod względem VAT! Możemy mieć tu trzy możliwości:

1) podatnik VAT sprzedaje swój grunt firmowy – w takim przypadku czynność domyślnie podlega VAT, ale może być objęta zwolnieniem od podatku,

2) podatnik VAT sprzedaje swój grunt prywatny – właściwie należałoby napisać, że sprzedaży dokonuje osoba fizyczna, która w przypadku innych transakcji jest podatnikiem VAT, ale sprzedając nieruchomość robi to poza aktywnością objętą VAT, a tym samym sprzedaż powinna być wyłączona z VAT,

3) osoba niebędąca podatnikiem VAT sprzedaje swój grunt – jeżeli ktoś nie prowadzi działalności gospodarczej, to cały jej majątek jest prywatny, a tym samym sprzedaż powinna być wyłączona z VAT.

Sytuacja z pkt 1 jest dość oczywista, więc pominiemy ją w dalszych rozważaniach i skupimy się na dwóch pozostałych przypadkach – mają one cechy wspólne w postaci sprzedaży składnika majątku prywatnego oraz domyślnego braku VAT. Ale że organy podatkowe często dopatrują się tego, czego nie ma…

Okazuje się, że nawet w przypadku sprzedaży gruntu prywatnego może powstać konieczność zapłaty VAT. Będzie tak w przypadku, gdy organ podatkowy uzna, że sprzedaż jednak następuje w ramach działalności gospodarczej. Kiedy może tak zrobić? Jeżeli stwierdzi, że podatnik dokonując sprzedaży zachowuje się tak, jak przedsiębiorca. Nie powinno być problemu, jeżeli transakcja będzie miała charakter jednorazowy bez śladów zorganizowania. Większe problemy mogą być w przypadku podatników VAT, w szczególności zajmujących się zawodowo handlem ziemią. To jednak, że ktoś ma taki profil działalności bynajmniej nie oznacza, że każda transakcja mająca za przedmiot ziemię musi następować w ramach działalności. Trzeba jednak w takim przypadku zachować dużą ostrożność i zdrowy rozsądek.

Ryzyko rośnie, jeżeli osoba fizyczna sprzedając ziemię działa w sposób zorganizowany i ciągły, czyli zachowuje się tak, jak przedsiębiorca (przynajmniej w oczach urzędu skarbowego). Niestety przepisy nie zawierają wyraźnych wytycznych pozwalających na odróżnienie obu typów sprzedaży. Jednocześnie urzędy skarbowe prezentują często podejście profiskalne, czyli dopatrują się zorganizowania charakterystycznego dla działalności gospodarczej nawet tam, gdzie go nie ma. Sądy zaś orzekają niejednolicie, więc gdy sprawa trafi do sądu mamy do czynienia z loterią.

Ryzyka wyeliminować się nie da. Ale można je ograniczyć. Oto lista argumentów, którymi można posłużyć się w sporze z urzędem:

1) sposób nabycia – jeżeli wszedłeś w posiadanie ziemi w drodze spadku lub darowizny i było to nabycie jednorazowe, sprzedaż gruntu (nawet podzielonego na części) ma charakter jednorazowy, więc powinno być poza VAT; ewentualne podzielenie na części stanowi zwykły zarząd majątkiem prywatnym,

2) prywatny sposób korzystania z nieruchomości – jeżeli będziesz sprzedawał np. działkę na Mazurach, na której postawiłeś dom i często spędzałeś czas z rodziną – nie powinno być problemu; jeżeli jednak kupujesz i sprzedajesz „na potęgę” działki inwestycyjne, to ryzyko uznania, że jest to działalność gospodarcza znacznie rośnie; z kolei w przypadku, gdy np. będziesz w dłuższym okresie wydzierżawiał nieruchomość, może to być uznane za działalność gospodarczą, nawet jeśli nie dokonasz wpisu do CEIDG,

3) długi czas posiadania gruntu – z oczywistych względów grunty najlepiej trzymać do końca roku, w którym upłynie 5 lat od roku nabycia (wtedy sprzedaż jest bez PIT) – im dłużej grunt będzie Twoją własnością, tym bardziej prawdopodobne będzie wyłączenie z VAT,

4) nieangażowanie znacznych kwot i unikanie powtarzalności – im więcej pieniędzy będziesz inwestował w grunty, tym większe będzie ryzyko, w szczególności, jeżeli Twoje działania będą powtarzalne, a przychody ze sprzedaży ziemi będziesz przeznaczał na zakup kolejnych działek,

5) niepodejmowanie działań mających na celu wzrost wartości gruntu – czynności takie, jak uzbrojenie terenu, wybudowanie drogi, zielone zagospodarowanie itp. może być uznane za działanie komercyjne; Twoje ewentualne nakłady inwestycyjne nie powinny wykraczać poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym,

6) brak zawodowego podejścia do sprzedaży ziemi – oczywiście, aby sprzedać grunt trzeba podjąć szereg czynności – np. dać ogłoszenie, czy udzielić pełnomocnictwa; Twoje działanie nie może mieć znacznego zakresu – musisz po prostu postępować tak, jak każdy, kto chce sprzedać grunt.

Niestety – tak jak zostało powiedziane – brak jest przepisów jednoznacznie określających, jak zakwalifikować daną sprzedaż. W efekcie spełnienie powyższych warunków nie daje stuprocentowej gwarancji na uniknięcie VAT – urząd skarbowy może „wiedzieć lepiej”. Z drugiej strony w przypadku złamania powyższych zasad sytuacja wciąż nie jest stracona, tym bardziej, że orzecznictwo ostatnimi czasy nieco złagodniało.

Przykładowe wyroki: