Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

O inwestycjach i inwestowaniu >> Dylematy inwestora: Na jaki okres...

Dylematy inwestora: Na jaki okres powinny być wydawane warunki zabudowy?

Przy okazji opracowywania zmian w prawie budowlanym rozgorzała dyskusja na temat tego, czy warunki zabudowy nadal powinny być wydawane na czas nieoznaczony. Utrzymanie obecnego stanu jest korzystne dla inwestorów. Z drugiej strony – może to prowadzić do zrealizowania inwestycji zaplanowanej nawet kilkadziesiąt lat temu, podczas gdy w międzyczasie diametralnie zmieniła się okolica.

W chwili obecnej warunki zabudowy nie mają terminu ważności. Oczywiście dla wielu inwestorów jest to w praktyce bez znaczenia, bo przystępują oni do budowy bezpośrednio po ich uzyskaniu. Czasem jednak wbicie przysłowiowej „pierwszej łopaty” jest odroczone w czasie. Inwestor może utracić zdolność kredytową (nie jest to takie trudne w czasie szalejącej inflacji i rosnących stóp procentowych) albo przechodzić problematyczny rozwód. Może również zaangażować się w inny, ważniejszy projekt, wyjechać na placówkę, pójść do więzienia czy zachorować. Powód nie jest zresztą ważny – skoro nie ma obowiązku szybkiego ruszania z budową, inwestor po prostu nie musi się z nią spieszyć.

Z przecieków legislacyjnych wynikało, że warunki zabudowy miały mieć ograniczoną ważność – pojawiła się nawet informacja, że mają one obowiązywać jedynie przez 3 lata. Rząd chciał bowiem, żeby warunki zabudowy dotyczyły konkretnej inwestycji realizowanej w bliskiej odległości czasowej.

Taki termin był zdecydowanie za krótki. Aktywnie działający inwestor powinien się wyrobić z początkiem budowy. Powinien… Ale nie zawsze to mu się uda. Może się bowiem zdarzyć, że prace zostaną wstrzymane np. na skutek wszczęcia sporu sądowego. A że nasze sądownictwo jest, jakie jest – zamknięcie sporu w ciągu trzech lat może być po prostu niemożliwe. Dlatego też kolejna propozycja Ministerstwa Rozwoju i Technologii była bardziej rozsądna – 5 lat dawałoby większą swobodę inwestorom – wciąż jednak w niektórych sytuacjach okres ten należałoby uznać za zbyt krótki. W efekcie rząd wycofał się z tego pomysłu i wszystko wskazuje na to, że zostanie po staremu.

Wielu ekspertów podkreśla jednak, że warunki zabudowy nie powinny być bezterminowe. Są one bowiem wydawane z uwzględnieniem uwarunkować istniejących tu i teraz – np. na osiedlu domów jednorodzinnych nie powinno być problemów z uzyskaniem WZ-ki na dom jednorodzinny nieodbiegający konstrukcyjnie od pozostałych zabudowań, a na terenie przemysłowym można uzyskać WZ-kę na budowę fabryki. Bezterminowy charakter tego dokumentu powoduje, że warunki zabudowy uzyskane nawet przed kilkudziesięciu laty będą wciąż ważne. Tymczasem przez te kilkadziesiąt lat mogła się diametralnie zmienić okolica – np. obecnie jest to teren osiedla zabudowanego wielopiętrowymi blokami. Postawienie między nimi domu jednorodzinnego lub fabryki może po prostu nie pasować do obecnej zabudowy, ale wciąż będzie zgodne z warunkami zabudowy. W efekcie – mimo formalnego obowiązywania – WZ-ka może się okazać przestarzała i niezgodna z obecną zabudową. To zaś może być zarzewiem sporów  sąsiedzkich oraz sporów z organami.

Dlatego też wydaje się, że warunki zabudowy powinny być ograniczone w czasie, ale rządowe propozycje były zbyt krótkie. Okres ważności WZ-tek powinien być na tyle długi, żeby inwestor nie musiał się zbytnio stresować np. przedłużającym się procesem (sporem), a jednocześnie, żeby zminimalizować ryzyko realizowania budów zgodnie z warunkami zabudowy, które obecnie nie zostałyby już wydane. Nawet dziesięcioletni okres ważności WZ-ki może być za krótki w przypadku sporu, który przebiega przez kilka instancji – na przykład na rozstrzygnięcie skargi kasacyjnej trzeba czekać zazwyczaj ponad 3 lata!

w co inwestowac podczas inflacji

Rozwiązaniem mogłoby być wprowadzenie procedury odnawiania WZ-etek – np. po dziesięciu latach inwestor musiałby wystąpić do urzędu o potwierdzenie aktualności dokumentu. W takim przypadku można by przewidzieć uproszczoną procedurę bez konieczności pytania sąsiadów – jeżeli zabudowa w okolicy się nie zmieniła, opinia sąsiadów jest bez znaczenia. W przypadku istotnej zmiany okolicznej zabudowy – wystąpienie o nową WZ-kę byłoby zaś konieczne.

Powyższe, to głos w dyskusji. Póki co zostają bezterminowe WZ-ki, a sytuacje, gdy inwestor przystępuje do budowy po kilkudziesięciu latach są raczej wyjątkowe. Temat jest jednak otwarty i jest duża szansa, że ustawodawca będzie do niego wracał.

Artykuły z video