Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Bez kategorii >> Dylematy inwestora: Kupować, czy sprzedawać...

Dylematy inwestora: Kupować, czy sprzedawać nieruchomości?

Sytuacja na rynku nieruchomości jest dynamiczna… Chociaż w sumie to żadna nowość – zawsze jest taka. Teraz jednak sytuację tę determinują wysokie ceny i wysokie koszty kredytów. Można się zatem spodziewać, że najbliższe miesiące mogą przynieść korektę cen, ale czas pokaże, czy tak się stanie.

Przez ostatnie kilka lat rynek nieruchomości rozwijał się wspaniale. Kredyty były tanie, więc ze zdolnością kredytową nie było problemu. Dodatkowo spadek oprocentowania lokat spowodował, że Polacy zaczęli masowo wycofywać środki z banków a nieruchomości pod wynajem stały się naturalną alternatywą dla lokat bankowych.

Było – minęło. Obecna rzeczywistości jest zupełnie inna. Ceny materiałów budowlanych wystrzeliły w kosmos, więc mieszkania na rynku pierwotnym również musiały zdrożeć. W górę poszły także inne ceny innych dóbr, czyli po prostu wzrosły koszty życia. Na szalejącą inflację kilkukrotnie zareagował NBP podnosząc stopy procentowe.

Kiedy w 2019 r. brałam kredyt doradca klienta stwierdził, że żeby oprocentowanie sięgnęło 5% to by musiał być jakaś katastrofa – np. epidemia albo wojna. Z  perspektywy widać, jak prorocze to były słowa.

Agnieszka z Poznania

Podwyższone koszty życia i drogie kredyty oznaczają zaś znaczne obniżenie zdolności kredytowej. W efekcie Polakom coraz trudniej jest zdobyć środki na zakup nieruchomości. Ci zaś, którzy zdążyli zaciągnąć kredyt przed inflacyjnym szaleństwem muszą teraz mocno zaciskać pasa z uwagi na znacznie wyższe raty kredytu. Jeżeli jednak tylko są w stanie go spłacać, mogą mówić, że im się udało.

Za chwilę odbieram mieszkanie – jeszcze tylko 30 lat i będzie w pełni moje. Zdążyłem rzutem na taśmę – w chwili obecnej nie dostałbym takiego kredytu, bo mi poleciała zdolność kredytowa. A nawet, gdybym dostał, to i tak nie mógłbym kupić mieszkania o takiej powierzchni, bo cena za metr wzrosła.

Janek z Warszawy

I tu docieramy do sedna. Na rynku pierwotnym ceny raczej nie będą znacząco spadać z uwagi na wysokie koszty budowy – niektóre towary wzrosły w krótkim czasie 2-3-krotnie. Na dodatek pojawiły się problemy osobowe – na wielu budowach pracowali bowiem obywatele Ukrainy, którzy teraz bronią swojej ojczyzny. Co prawda od wybuchu wojny przyjechało do nas z tego kraju blisko 3,5 mln osób, ale są to głównie kobiety i dzieci, a więc ich przydatność na budowach jest raczej znikoma. Dopóki zatem trwa wojna, budowlańcy będą mieli braki osobowe, a to oznacza, że cena pracy będzie wyższa.

Oczywiście można zakładać, że jak ludzie nie będą dostawać kredytów, to deweloperzy nie będą mieli komu sprzedać mieszkań, więc będą obniżać ceny, żeby się ich pozbyć. Jest to jednak dość wątpliwa teza z uwagi na specyfikę polskiego rynku nieruchomości – znaczna ich część jest kupowana za gotówkę (w znaczeniu bez kredytu). To zaś oznacza, że póki co deweloperzy mogą spać spokojnie – raczej nie powinni mieć problemów z nabywcami. Oczywiście jeżeli obecny stan będzie się przeciągał, kryzys stanie się odczuwalny także w branży budowlanej, ale to jeszcze nie teraz.

Inaczej jest na rynku wtórnym. Wysokie ceny nieruchomości zachęcają właścicieli do ich sprzedaży. Tym bardziej, że tu można się spodziewać korekty. Wysokie raty kredytów połączone z wysokimi kosztami życia zaczęły być nie lada wyzwaniem, któremu nie każdy jest w stanie podołać. Dodatkowo koszty wykończenia mogą obecnie wpędzić w depresję.

Dwa lata temu wzięłam kredyt na budowę domu. Uwzględniłam wszystkie potencjalne koszty budowy i zostawiłam sobie trochę na wykończenie. Rzeczywistość okrutnie zweryfikowała moje założenia – pieniądze z kredytu skończyły się na etapie przykrywania budynku dachem.

Renata z Leszna

W efekcie już zaczęły pojawiać się na rynku nowe domy i mieszkania, ale sprzedawane z drugiej ręki i często niewykończone. Zdarza się bowiem, że ludzie nie są w stanie podźwignąć kosztów kredytu i zamiast wymarzonego np. M4 wpadają w spiralę długu. W przypadku, gdy zjawisko to będzie się nasilać może przełożyć się na spadek cen – duża podaż mieszkań będzie oznaczać większą trudność w znalezieniu nabywcy, a więc, żeby przyspieszyć transakcję konieczna może być obniżka ceny. Poza tym obecna sytuacja może mieć wpływ na podjęcie decyzji o sprzedaży jednej nieruchomości celem spłaty kredytu zaciągniętego na inną.

W zeszłym roku się przeprowadziłem. Stare mieszkanie wynajmuję po rodzinie za niewielką odpłatnością. Dom, w którym mieszkam obecnie jest w kredycie, a raty kredytu znacznie wzrosły. Jednocześnie wartość mojego starego mieszkania obecnie zwyżkuje. Więc, gdybym je sprzedał, mógłbym uwolnić się od kredytu, a za resztę środków kupić mniejsze mieszkanie pod wynajem.

Mariusz z Wrocławia

Z drugiej strony uchodźcy z Ukrainy spowodowali duży ruch na rynku najmu – dużo łatwiej jest znaleźć najemcę, a ceny najmu również poszły w górę. Zjawisko to spotęgowane zostało powrotami do stacjonarnej pracy i nauki. W efekcie może się okazać, że nawet przy obecnych kosztach kredytu wciąż bardziej opłaca się trzymać mieszkanie i czerpać korzyści z najmu. Dlatego też spadek cen na rynku wtórnym wcale nie jest taki pewny.

Nieruchomości to też grunty – z oczywistych względów tu nie ma podziału na rynek pierwotny i wtórny. Nie ma też raczej nadziei na spadek cen. Oczywiście jakieś drobne korekty mogą wystąpić zawsze, ale ograniczona podaż działek oznacza, że nie będzie to stały trend. Obecna sytuacja może natomiast przełożyć się na wolniejsze tempo wzrostu wartości działek.

Czy zatem warto obecnie sprzedawać nieruchomości? Nie wątpliwie tak – możemy osiągnąć wysoką wartość, a wysoki popyt na nieruchomości powoduje, że nie powinniśmy mieć problemu ze sprzedażą (oczywiście wszystko zależy przede wszystkim od lokalizacji oraz ceny).

Bardziej skomplikowana jest odpowiedź, czy warto kupować nieruchomości. Wysokie stopy procentowe powodują, że do łask wracają lokaty. Jednocześnie koszty kredytu mogą zniechęcać do zakupu mieszkania czy domu, a brak zdolności kredytowej wręcz uniemożliwiać taki zakup. Trzeba jednak pamiętać, że kupując na kredyt, z każdą ratą nasze mieszkanie jest coraz bardziej nasze, czego nie ma przy najmie. Dlatego, jeżeli szukamy naszego miejsca do życia, to powinniśmy zdecydować się na zakup i to jak najszybciej (im szybciej zaczniemy spłacać, tym szybciej spłacimy). W szczególności jeżeli chcemy nowe mieszkanie, nie mamy co liczyć na obniżki (taniej, to już było!). Na rynku wtórnym można mieć nadzieję na obniżkę, ale pewności mieć nie można.

Łatwość znalezienia najemcy i wzrost cen mogą zachęcać do zakupu nieruchomości pod wynajem. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że obecna sytuacja jest spowodowana przede wszystkim napływem do Polski obywateli Ukrainy. Wojna wcześniej, czy później się skończy i znaczna część uchodźców wróci do siebie. Na szczęście uczelnie i zakłady pracy wróciły do pracy stacjonarnej, więc nawet po zakończeniu wojny znalezienie najemcy nie powinno stanowić dużego problemu – mogą jednak spaść ceny.

Wciąż także warto kupować działki – cały czas jest to jedna z bardziej bezpiecznych inwestycji, wobec czego każdy inwestor powinien posiadać w swoim portfelu nieruchomości. W dłuższym okresie praktycznie zawsze wyjdziemy na nich na plus, przy czym o ile w przypadku mieszkań i domów może wystąpić korekta cen na rynku wtórnym, to w przypadku nieruchomości gruntowych spadek wartości jest prawie niemożliwy.

 

 

Artykuły z video

Najczęściej oglądane