grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

Tworzenia prawa to trudna sztuka. Ustawodawca wprowadzając daną regulację chce osiągnąć określony cel. Czasem jednak przesadza i wprowadza rozwiązania, które dają nieuzasadnione preferencje.

Reglamentacja budów

Pozwolenia na budowę pełnią ważną rolę w procesie budowlanym. Mają na celu ukrócenie samowoli budowlanych i eliminują dowolność zabudowy, co ma wpływ chociażby na wygląd naszych ulic. W procesie legalizacji budów można powstrzymać inwestorów przed dziką zabudową w miejscach chronionych lub przed realizacją przedsięwzięć zbytnio ingerujących w prawa właścicieli sąsiednich nieruchomości.

Dlatego też mimo, że stanowią one utrudnienie i wydłużają proces budowy – powinny być stosowane, gdyż ich brak oznacza chaos i sąsiedzkie spory. Pokazały to chociażby przepisy covidowe, które zostały niejednokrotnie wykorzystane do realizacji inwestycji pozostających w sprzeczności z planami miejscowymi oraz warunkami zabudowy albo bez tych warunków.

Mimo negatywnych skutków regulacji covidowych, ustawodawca nie wyciągnął wniosków. Zamiast przywrócić kontrolę w zakresie zabudowy, wprowadził nowe przepisy umożliwiające realizację budów bez konieczności uzyskiwania zezwoleń na pracę – zmiany wchodzą w życie z dniem 3 czerwca 2023 r.

Cel zmian

Afera z ukraińskim zbożem obniżyła nastroje wśród rolników – nadmierny przywóz produktów rolnych z Ukrainy zdestabilizował krajowy rynek rolny, szczególnie w regionach południowo-wschodniej Polski. Aby je poprawić ustawodawca uchwalił ustawę z dnia 9 maja 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o transporcie kolejowym (Dz. U. poz. 967). Zrobił to w super ekspresowym tempie – od przyjęcia projektu przez rząd do publikacji w Dzienniku Ustaw nie minął nawet miesiąc (dokładnie 24 dni).

Szybki proces legislacyjny nie sprzyja jakości prawa. Oczywiście wszystko zależy od legislatorów, ale ci ostatnio nie spisują się najlepiej. Błyskawiczny proces legislacyjny nie pozwolił zaś na usunięcie błędów i poprawę regulacji.

Istota zmian

Od momentu wejścia nowelizacji w życie pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:

1) naziemnych silosów na materiały sypkie, o pojemności do 250 m³ i wysokości nie większej niż 15 m (przed nowelizacją wyłączenie obejmowało silosy do 30 m³ i wysokości do 7 m),

2) jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 300 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 7 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (większe budynki wciąż wymagają pozwolenia na budowę);

3) obiektów budowlanych służących przechowywaniu zboża o maksymalnej pojemności 5000 t, usytuowanych w całości w granicach administracyjnych portów morskich o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej

– dla powyższych inwestycji jest natomiast wymagane zgłoszenie. Do zgłoszenia budów określonych w pkt 2-3 należy dodatkowo dołączyć dokumentację techniczną zawierającą rozwiązania zapewniające nośność i stateczność konstrukcji, bezpieczeństwo ludzi i mienia oraz bezpieczeństwo pożarowe, której zakres i treść powinna być dostosowana do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych, wykonaną przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane. Nie trzeba natomiast zatrudniać kierownika budowy.

W przypadku natomiast jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 mi wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane – od dnia 3 czerwca 2023 r. nie jest wymagane ani pozwolenie na pracę, ani zezwolenie.

Konsekwencje zmian

Powyższe oznacza, że od momentu zmiany przepisów można stawiać całkiem spore budynki (np. 10 na 15 m!) bez kontroli urzędniczej. Oczywiście ustawa wymaga, aby były one powiązane z produkcją rolną i miały gospodarczy charakter, ale… nie wiadomo, co to jest produkcja rolna. Prawo budowlane bowiem nie zawiera definicji tego pojęcia. Dodatkowo przepisy nie wymagają, aby nowa zabudowa sąsiadowała z dotychczasową. W efekcie co bardziej obrotni inwestorzy mogą realizować inwestycję bez pozwolenia i zgłoszenia praktycznie w dowolnym miejscu na posiadanej działce. Można zatem się spodziewać, że budynki takie zaczną pojawiać się również w miejscach dotychczas niedostępnych do zabudowy, ale atrakcyjnych z innych względów – np. tuż przy linii brzegowej jeziora.

Spróbujmy zdefiniować pojęcie produkcji rolnej. Bynajmniej nie oznacza to prowadzenia gospodarstwa rolnego (nie ma takiego wymagania w prawie budowlanym). W rozumieniu PIT działalność rolnicza polega na wytwarzaniu produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym (naturalnym) z własnych upraw albo hodowli lub chowu, produkcji warzyw gruntowych, szklarniowych i pod folią, produkcji roślin ozdobnych, grzybów uprawnych. W rozumieniu podatku rolnego za działalność rolniczą uważa się natomiast produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, roślin ozdobnych, grzybów uprawnych, sadownictwa, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego fermowego oraz chów i hodowlę ryb.

Zatem praktycznie każdy, kto na swojej działce posadzi warzywa lub owocowe drzewa będzie mógł skorzystać z tej preferencji (dodatkową zachętą są ceny warzyw i owoców w sklepach). Na upartego wystarczy nawet hodowla rybek akwariowych czy chomików!

Naciągane? Może i tak, ale w postępowaniu administracyjnym obowiązuje zasada, zgodnie z którą wszelkie wątpliwości powinny być rozstrzygane na korzyść obywatela…

Jeżeli zaś inwestor będzie już posiadał legalnie postawiony budynek – może z czasem uruchomić procedurę zmiany sposobu użytkowania! Tym samym docelowo – dla przyzwoitości po kilku latach – budynek taki może zostać przekwalifikowany na zwykły dom (jednorodzinny lub letniskowy). Nawet bez uruchamiania takiej procedury – można przecież postawić budynek gospodarczy z częścią mieszkalną. Wystarczy, że większość powierzchni będzie służyło np. do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu czy płodów rolnych.

Ryzyko

Oczywiście przepisy są nowe i trudno jest przewidzieć w którą stronę pójdą interpretacje, jak będzie wyglądało orzecznictwo. Istnieje zatem ryzyko, że w niektórych sytuacjach organ nadzoru budowlanego może podważyć budowę. Oczywiście inwestorom pozostanie procedura odwoławcza, a linię obrony można oprzeć na braku definicji produkcji rolnej i zasadzie działania na korzyść obywatela.