Dylematy inwestora: Firma w akcie notarialnym
Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą może dokonać zakupu nieruchomości na firmę lub prywatnie. Wiele osób uważa, że cel zakupu powinien być wykazany w akcie notarialnym, w szczególności, jeżeli zakup ma charakter firmowy. Okazuje się jednak, że wcale nie jest to konieczne.
Wielokrotnie pisałem, że osoba fizyczna nie ma majątku prywatnego i firmowego. Jest to skrót myślowy oznaczający składniki majątku związane z działalnością gospodarczą (używane na jej potrzeby) lub niemające takiego związku. Przeplatanie się aktywności firmowej i prywatnej powoduje, że trudno jest jednoznacznie wskazać majątek prywatny i firmowy. Z oczywistych względów osoby wykonujące działalność gospodarczą – delikatnie mówiąc – wykazują tendencje do mnożenia kosztów firmowych, wobec czego starają się jak najwięcej rzeczy kupować na firmę. Ma to związek z faktem, iż wydatki prywatne co do zasady nie wywołują skutków podatkowych (co najwyżej mogą dać prawo do ulgi). Wydatki firmowe zaś pozwalają obniżyć podatek poprzez bezpośrednie zaliczenie ich do kosztów uzyskania lub poprzez odpisy amortyzacyjne. W przypadku nieruchomości nie jest to jednak takie oczywiste. Po pierwsze – grunty nie podlegają amortyzacji, a po drugie – po kilku latach grunt prywatny można sprzedać bez podatku. Dlatego też podatnicy często nie są stanie stwierdzić w chwili zakupu, co będzie dla nich bardziej opłacalne lub jaki będzie sposób korzystania z nieruchomości.
W przypadku ruchomości zakup dokumentowany jest po prostu fakturą. Podanie na niej danych firmowych (przede wszystkim nazwy, pod którą jest prowadzona działalność gospodarcza oraz numeru NIP), daje prawo odliczenia VAT od zakupu oraz rozliczenia wydatku w kosztach. W praktyce oznacza to, że do podatnika „wraca” ok. 1/3 wydatku.
Przykład
Podatnik na podatku liniowym i VAT dokonał zakupu za kwotę 1230 zł. Kwota 230 zł stanowi VAT naliczony, o który podatnik będzie mógł pomniejszyć VAT do zapłaty. Z kolei kwota 190 zł to oszczędność na PIT z tytułu wykazania kosztu w kwocie 1000 zł. Daje to zatem łączny zwrot w kwocie 420 zł, co w zaokrągleniu stanowi 34% ceny brutto zakupu.
W przypadku nieruchomości sprawa jest bardziej skomplikowana, gdyż zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.) umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Powyższe oznacza, że w przypadku zakupu nieruchomości faktura nie jest podstawowym dokumentem, gdyż nie przenosi ona własności – ważniejszy jest akt notarialny, który wywołuje właśnie taki skutek. I tu pojawia się pytanie, czy dokonując zakupu nieruchomości na firmę, musi to być wskazane w akcie notarialnym?
Z oczywistych względów, jeżeli nieruchomość ma być firmowa, wykazanie w akcie notarialnym tego faktu zamyka temat – oczywistym jest, że nieruchomość staje się składnikiem „majątku firmowego”.
Brak takiego zapisu w akcie notarialnym nie przekreśla jednak możliwości zaliczenia nieruchomości do składników firmowych. Decydujące znaczenie ma bowiem wola podatnika, a nie zapis w akcie notarialnym. W efekcie nawet jeśli notariusz nie napisze nic o przeznaczeniu nieruchomości, podatnik wciąż może wprowadzić nieruchomość do firmy. Co najwyżej będzie to oznaczało sporządzenie protokołu przekazania nieruchomości na cele firmowe, ale to też nie jest tak naprawdę konieczne.
Jednocześnie trzeba pamiętać, że z czasem podatnik może chcieć zmienić przeznaczenie nieruchomości i zmienić sposób jej użytkowania z firmowego na prywatny. Problem w tym, że zapisów aktu notarialnego nie można zmieniać. Jeżeli więc zapis o firmowym przeznaczeniu pojawi się w akcie, to po zmianie przeznaczenia nieruchomości wciąż będzie to zapisane, co może stanowić małe utrudnienie przy późniejszej sprzedaży. Dociekliwy nabywca może bowiem domagać się wystawienia faktury, czego nie robi się w przypadku sprzedaży prywatnej i pewnie trzeba będzie składać dodatkowe oświadczenia.
Powyższe oznacza, że zapis o sposobie korzystania z nieruchomości przez jej nabywcę jest w gruncie rzeczy niepotrzebny, a korzyści z takiego zapisu niewielkie. Skoro zaś zapis jest niekonieczny i mało przydatny, wprowadzanie go do aktu notarialnego można sobie darować. Ale oczywiście, jeżeli ktoś będzie bardzo chciał, to nie ma problemu – notariusz na pewno znajdzie miejsce, gdzie go zamieścić.