Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Inwestycja >> Analiza chłonności gruntu

Analiza chłonności gruntu

Cena nieruchomości jest na tyle duże, że przed zakupem gruntu (rozpoczęciem inwestycji) należy dokonać wieloaspektowego sprawdzenia upatrzonej działki. Oczywiście wszystko zależy od tego, co jest naszym celem – wybierając działkę dla siebie kierujemy się przede wszystkim naszymi subiektywnymi odczuciami. Kupując działkę lokacyjną najważniejsza jest lokalizacja. W przypadku zaś gruntu pod zabudowę przeznaczoną do sprzedaży – istotne jest, co będziemy mogli na niej posadowić. Tu zaś istotna jest chłonność inwestycyjna gruntu.

Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu

Każdy inwestor dokonujący zakupu gruntu w celu inwestycyjnym chciałby „wycisnąć” z niego jak najwięcej. Jest to pragnienie w pełni uzasadnione – wszyscy przecież marzymy o większych zarobkach. Oczywiście planując inwestycję nie możemy brać pod uwagę jedynie możliwości zarobku – gdyby tak było wszystkie osiedla stanowiłyby obrzydliwe blokowiska bez infrastruktury towarzyszącej. Dlatego też zabudowa danej działki to wypadkowa opłacalności dla dewelopera, ale także wygody, użyteczności i estetyki.

Umówmy się jednak co do jednej kwestii – inwestycja wymaga inwestora, a ten angażuje się w dany projekt co do zasady w celu zarobkowym (wyjątkiem są podmioty budujące dla siebie, ale ich pomijamy w niniejszym opracowaniu). Skoro zaś działa w celu zarobkowym, to chciałby zarobić jak najwięcej (oczywiście w granicach rozsądku).

I tu pomocą może służyć mu analiza chłonności inwestycyjnej gruntu (w skrócie – analiza chłonności), która pozwala na zoptymalizowanie zysku z danej inwestycji.

Analiza chłonności, to dokument, który wskazuje, jaka w przypadku danego terenu jest możliwa do uzyskania powierzchnia użytkowa mieszkań (PUM) lub powierzchnia użytkowa lokali (budynków) przeznaczonych do celów niemieszkalnych (PUŻ), ewentualnie powierzchnia najmu brutto (ang. gross leasable area, GLA).

Maksymalne wykorzystanie gruntu do celów inwestycji wymaga uwzględnienia wielu zmiennych. Mogą mieć one charakter prawny (w tym przede wszystkim prawne możliwości zabudowy działki), jak i faktyczny (ukształtowanie terenu, poziom wód gruntowych, sąsiedztwo, a nawet nasłonecznienie terenu). Oczywiście możemy pominąć etap analizy chłonności i przystąpić szybciej do budowy, ale wtedy działamy na zasadzie ryzyka – po rozpoczęciu prac może się okazać, że nie będziemy w stanie zrealizować inwestycji, co może oznaczać znaczną stratę dla firmy, a – przy niższym „wymiarze kary” skutkować spadkiem opłacalności.

Poziom „0”, czyli od czego zaczynamy analizę chłonności

Aby w ogóle móc rozpocząć inwestycją najpierw trzeba sprawdzić, co możemy pobudować na danej działce. W grę może wchodzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunki zabudowy (WZ). Każdy z tych dokumentów ma inne właściwości. O ile przy MPZP sytuacja jest prostsza, to mamy bardziej związane ręce – znacznie trudniej jest zindywidualizować budowę, jeżeli nie mieściłaby się ona w zapisach MPZP. Na dodatek plany potrafią być nieprecyzyjne, co stanowi zarzewie sporów. Trzeba też pamiętać, że relatywnie niewiele gruntów objętych jest MPZP.

W przypadku WZ łatwiej jest „uszyć nieruchomość na miarę”, a więc uzyskać bardziej optymalną zabudowę pod względem inwestycyjnym. Postępowanie jest jednak dłuższe i jesteśmy bardziej uzależnieni od sąsiadów, których protesty mogą znacznie utrudnić proces budowy.

Dodatkowo należy zapoznać się ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, czyli aktem polityki przestrzennej gminy.

Oczywiście należy sprawdzić także stan własności, w szczególności w zakresie praw ograniczonych (służebności, umowy dożywocia itp.). Ważne też, żeby stan prawny gruntu był uregulowany – duży problem jest pod tym względem w miastach, w szczególności na terenach dekretowych.

Konieczne jest także sprawdzenie dokładnych granic działki, nawet tych ogrodzonych. Wiele nieruchomości ma bowiem wygrodzenia (w drugą stronę zdarza się to rzadziej). Pomocą służyć ewidencja gruntów i budynków.

Na całe szczęście omawiane kwestie są zazwyczaj przedmiotem analizy notariusza. Jednak notariusz to też tylko człowiek, więc warto zastosować zasadę: „wierzyć i kontrolować”.

Właściwa analiza chłonności

Po sprawdzeniu własności oraz MPZP lub WZ czas przystąpić do właściwej analizy. Jej zakres jest oczywiście zależny od potrzeb inwestora i zasobności jego portfela. Niewątpliwie bowiem dobra analiza wymaga uwzględnienia wielu aspektów, to zaś przekłada się na czas, a czas to pieniądz.

Dlatego też na etapie szukania działki można zrobić ogólną analizę upatrzonych lokalizacji, a kiedy zdecydujemy się już na zakup określonej działki – pogłębić analizę o dodatkowe parametry.

Analiza chłonności – poza kwestiami prawnymi – powinna uwzględniać takie aspekty jak chociażby:

  • ukształtowanie terenu,
  • możliwość dojazdu,
  • istnienie lub możliwość doprowadzenia mediów,
  • sąsiedztwo działki,
  • możliwość realizacji zamierzonego celu (np. budynku wielorodzinnego, biurowca, przedszkola itp.).
  • analizę geologiczną gruntu (będzie ona konieczna do celów projektu architektonicznego) oraz ocena warunków gruntowo-wodnych,
  • jedną lub kilka koncepcji zabudowy z uwzględnieniem chociażby nasłonecznienia, otoczenia krajobrazowego itp.
  • wstępne parametry zabudowy, w tym maksymalne wymiaru budynku, powierzchnie biologicznie czynne, infrastruktura towarzysząca,
  • analiza przyłączy,
  • analiza fauny (np. czy nie gniazdują ptaki) i flory (w szczególności drzewa).

Oczywiście ideałem jest, kiedy analiza chłonności jest realizowana we współpracy z architektem, który będzie projektował zabudowę. Zdecydowanie przyspieszy to proces projektowania i pozwoli na bardziej optymalne wykorzystanie terenu.

Artykuły z video

Najczęściej oglądane