grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

Cena nieruchomości jest na tyle duże, że przed zakupem gruntu (rozpoczęciem inwestycji) należy dokonać wieloaspektowego sprawdzenia upatrzonej działki. Oczywiście wszystko zależy od tego, co jest naszym celem – wybierając działkę dla siebie kierujemy się przede wszystkim naszymi subiektywnymi odczuciami. Kupując działkę lokacyjną najważniejsza jest lokalizacja. W przypadku zaś gruntu pod zabudowę przeznaczoną do sprzedaży – istotne jest, co będziemy mogli na niej posadowić. Tu zaś istotna jest chłonność inwestycyjna gruntu.

Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu

Każdy inwestor dokonujący zakupu gruntu w celu inwestycyjnym chciałby „wycisnąć” z niego jak najwięcej. Jest to pragnienie w pełni uzasadnione – wszyscy przecież marzymy o większych zarobkach. Oczywiście planując inwestycję nie możemy brać pod uwagę jedynie możliwości zarobku – gdyby tak było wszystkie osiedla stanowiłyby obrzydliwe blokowiska bez infrastruktury towarzyszącej. Dlatego też zabudowa danej działki to wypadkowa opłacalności dla dewelopera, ale także wygody, użyteczności i estetyki.

Umówmy się jednak co do jednej kwestii – inwestycja wymaga inwestora, a ten angażuje się w dany projekt co do zasady w celu zarobkowym (wyjątkiem są podmioty budujące dla siebie, ale ich pomijamy w niniejszym opracowaniu). Skoro zaś działa w celu zarobkowym, to chciałby zarobić jak najwięcej (oczywiście w granicach rozsądku).

I tu pomocą może służyć mu analiza chłonności inwestycyjnej gruntu (w skrócie – analiza chłonności), która pozwala na zoptymalizowanie zysku z danej inwestycji.

Maksymalne wykorzystanie gruntu do celów inwestycji wymaga uwzględnienia wielu zmiennych. Mogą mieć one charakter prawny (w tym przede wszystkim prawne możliwości zabudowy działki), jak i faktyczny (ukształtowanie terenu, poziom wód gruntowych, sąsiedztwo, a nawet nasłonecznienie terenu). Oczywiście możemy pominąć etap analizy chłonności i przystąpić szybciej do budowy, ale wtedy działamy na zasadzie ryzyka – po rozpoczęciu prac może się okazać, że nie będziemy w stanie zrealizować inwestycji, co może oznaczać znaczną stratę dla firmy, a – przy niższym „wymiarze kary” skutkować spadkiem opłacalności.

Poziom „0”, czyli od czego zaczynamy analizę chłonności

Aby w ogóle móc rozpocząć inwestycją najpierw trzeba sprawdzić, co możemy pobudować na danej działce. W grę może wchodzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunki zabudowy (WZ). Każdy z tych dokumentów ma inne właściwości. O ile przy MPZP sytuacja jest prostsza, to mamy bardziej związane ręce – znacznie trudniej jest zindywidualizować budowę, jeżeli nie mieściłaby się ona w zapisach MPZP. Na dodatek plany potrafią być nieprecyzyjne, co stanowi zarzewie sporów. Trzeba też pamiętać, że relatywnie niewiele gruntów objętych jest MPZP.

W przypadku WZ łatwiej jest „uszyć nieruchomość na miarę”, a więc uzyskać bardziej optymalną zabudowę pod względem inwestycyjnym. Postępowanie jest jednak dłuższe i jesteśmy bardziej uzależnieni od sąsiadów, których protesty mogą znacznie utrudnić proces budowy.

Dodatkowo należy zapoznać się ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, czyli aktem polityki przestrzennej gminy.

Oczywiście należy sprawdzić także stan własności, w szczególności w zakresie praw ograniczonych (służebności, umowy dożywocia itp.). Ważne też, żeby stan prawny gruntu był uregulowany – duży problem jest pod tym względem w miastach, w szczególności na terenach dekretowych.

Konieczne jest także sprawdzenie dokładnych granic działki, nawet tych ogrodzonych. Wiele nieruchomości ma bowiem wygrodzenia (w drugą stronę zdarza się to rzadziej). Pomocą służyć ewidencja gruntów i budynków.

Na całe szczęście omawiane kwestie są zazwyczaj przedmiotem analizy notariusza. Jednak notariusz to też tylko człowiek, więc warto zastosować zasadę: „wierzyć i kontrolować”.

Właściwa analiza chłonności

Po sprawdzeniu własności oraz MPZP lub WZ czas przystąpić do właściwej analizy. Jej zakres jest oczywiście zależny od potrzeb inwestora i zasobności jego portfela. Niewątpliwie bowiem dobra analiza wymaga uwzględnienia wielu aspektów, to zaś przekłada się na czas, a czas to pieniądz.

Dlatego też na etapie szukania działki można zrobić ogólną analizę upatrzonych lokalizacji, a kiedy zdecydujemy się już na zakup określonej działki – pogłębić analizę o dodatkowe parametry.

Analiza chłonności – poza kwestiami prawnymi – powinna uwzględniać takie aspekty jak chociażby:

• ukształtowanie terenu,
• możliwość dojazdu,
• istnienie lub możliwość doprowadzenia mediów,
• sąsiedztwo działki,
• możliwość realizacji zamierzonego celu (np. budynku wielorodzinnego, biurowca, przedszkola itp.).
• analizę geologiczną gruntu (będzie ona konieczna do celów projektu architektonicznego) oraz ocena warunków gruntowo-wodnych,
• jedną lub kilka koncepcji zabudowy z uwzględnieniem chociażby nasłonecznienia, otoczenia krajobrazowego itp.
• wstępne parametry zabudowy, w tym maksymalne wymiaru budynku, powierzchnie biologicznie czynne, infrastruktura towarzysząca,
• analiza przyłączy,
• analiza fauny (np. czy nie gniazdują ptaki) i flory (w szczególności drzewa).

Oczywiście ideałem jest, kiedy analiza chłonności jest realizowana we współpracy z architektem, który będzie projektował zabudowę. Zdecydowanie przyspieszy to proces projektowania i pozwoli na bardziej optymalne wykorzystanie terenu.