grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

Zakup ziemi nad jeziorem lub rzeką sam w sobie jest dobrym sposobem na lokatę kapitału, ale jeśli zależy nam na powiększeniu zysku ze sprzedaży gruntu po kilku latach warto zastanowić się nad zagospodarowaniem terenu pod kątem wybudowania pomostu lub innych budowli podnoszących wartość takiego terenu. Często wiąże się to z uzyskaniem odpowiedniej zgody wodnoprawnej wydawanej na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne.            

Dlaczego warto skorzystać z pośrednictwa profesjonalistów przy inwestycjach w ziemię?

Działka nad wodą ma większą wartość, jeśli jest wyposażona w media (kanalizacja, woda, prąd), a także posiada dostęp do infrastruktury drogowej, ma wybudowane stróżówki nad plażą, latarnie czy też miejsca do cumowania łodzi i sprzętu pływającego. Rozpoczęcie prac budowlanych wymaga jednak znajomości prawa, które są często nowelizowane. Przykładowo 1 stycznia 2018 r. weszły w życie zmiany w Prawie wodnym określające zakres wymaganych decyzji administracyjnych przy inwestycjach budowlanych, a także opłat za ich wydanie. Z tego względu warto wykorzystać doświadczenie firm zajmujących się inwestowaniem w grunty, takich jak Rodzinne Inwestycje, ponieważ poza praktycznym wykorzystaniem przepisów wiedzą one, jakiego rodzaju zabudowy najbardziej podniosą wartość gruntu.

Rodzaje zgód wodnoprawnych i opłaty za ich wydanie

W zależności od planowanej inwestycji budowlanej należy wystąpić o wydanie pozwolenia wodnoprawnego, oceny wodnoprawnej, decyzji zwalniającej (na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią) z zakazu lokalizacji pewnych inwestycji lub przyjęcia zgłoszenia wodnoprawnego (art. 388 prawa wodnego). Każda z tych decyzji administracyjnych jest wydawana odpłatnie, a wysokość stawek w każdym roku określa obwieszczenie Ministra gospodarki morskiej i żeglugi śródlądowej. W 2019 r. wynoszą one odpowiednio za:

• przyjęcie zgłoszenia wodnoprawnego – 88,74 zł
• wydanie pozwolenia wodnoprawnego – 221,34 zł
• wydanie decyzji zwalniającej z zakazu lokalizacji pewnych inwestycji – 4 426,80 zł
• wydanie oceny wodnoprawnej – 885,36 zł

Pozwolenie, a zgłoszenie wodnoprawne

Prawo wodne zawiera katalog czynności wymagających pozwolenia (art. 389 i 390) oraz zgłoszenia wodnoprawnego (art. 394). Rozgraniczenie tych dwóch form decyzji administracyjnych jest ważne nie tylko ze względu na wysokość opłat z nimi związanych, ale także dokumentów, jakie należy do nich dołączyć przy ich składaniu.

Właściciel działki nad wodą powinien wiedzieć, że pozwolenia wodnoprawnego wymaga m.in.:

• prowadzenie przez wody powierzchniowe płynące oraz przez wały przeciwpowodziowe obiektów mostowych, rurociągów, przewodów w rurociągach osłonowych lub przepustów
• regulację wód, zabudowę potoków górskich oraz kształtowanie nowych koryt cieków naturalnych (np. rzek, strumieni, potoków)
• prowadzenie przez śródlądowe drogi wodne oraz przez wały przeciwpowodziowe napowietrznych linii energetycznych i telekomunikacyjnych
• wykonanie urządzeń wodnych, takich jak np. mury oporowe, bulwary, nabrzeża, mola, pomosty i przystanie, stałe urządzenia służące do dokonywania przewozów międzybrzegowych, wyloty urządzeń kanalizacyjnych służące do wprowadzania ścieków do wód, ziemi lub do urządzeń wodnych oraz wyloty służące do wprowadzania wody do wód, ziemi lub do urządzeń wodnych

Do urządzeń wodnych zaliczają się też stawy w szczególności stawy rybne oraz stawy przeznaczone do oczyszczania ścieków albo rekreacji (z wyłączeniem stawów o powierzchni nieprzekraczającej 500 m2 i głębokości nieprzekraczającej 2 m od naturalnej powierzchni terenu).

Kwalifikacja planowanych działań inwestycyjnych wymagać może konsultacji z właściwą jednostką Wód Polskich – określi ona, czy danej sytuacji potrzebne jest wydanie pozwolenia wodnoprawnego.

Mniejsza ingerencja w obszary wodne wymaga jedynie przyjęcia przez odpowiedni organ zgłoszenia wodnoprawnego. Jest ono wymagane, jeżeli planuje się:

•  wykonanie pomostu o szerokości do 3 m i długości całkowitej do 25 m – przy czym długość poszczególnych elementów jest sumowana

• postój na wodach płynących statków przeznaczonych na cele mieszkaniowe lub usługowe, np. barka mieszkalna lub statek

• wykonanie kąpieliska lub wyznaczenie miejsca okazjonalnie wykorzystywanego do kąpieli

• trwałe odwadnianie wykopów budowlanych

• wykonanie stawów o powierzchni nieprzekraczającej 500 m² i głębokości nieprzekraczającej 2 m od naturalnej powierzchni terenu – nie mogą one być napełniane w ramach usług wodnych, tylko wyłącznie wodami opadowymi lub roztopowymi lub wodami gruntowymi

• przebudowa rowu polegająca na wykonaniu przepustu lub innego przekroju zamkniętego na długości nie większej niż 10 m

Formalności przy inwestycjach w grunty nad wodą

Realizacja planów budowlanych na działce nad jeziorem wymaga w pierwszym rzędzie ustalenia, jakiego rodzaju zgoda wodnoprawna jest wymagana. Współpraca z profesjonalnymi podmiotami, takimi jak Rodzinne Inwestycje daje gwarancję załatwienia wszystkich aspektów związanych z projektami zwiększającymi wartość inwestycyjną gruntu, takimi jak molo czy przystań. Może się np. okazać, że wybudowanie kilku pomostów spowoduje przekroczenie ich dopuszczalnych rozmiarów – w takiej sytuacji nadzór wodny wyda decyzję nakazującą uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego. Przy ocenie inwestycji bierze się pod uwagę całokształt planów budowlanych – kumulacja parametrów ma miejsce, jeśli planuje się budowę kilku obiektów obok siebie albo znajdują się już one w sąsiedztwie.

Jeżeli dla danego przedsięwzięcia konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to zgody wodnoprawne będą uzyskiwane dopiero po ich otrzymaniu. Z kolei otrzymanie pozwolenia wodnoprawnego lub zgłoszenie zgody wodnoprawnej musi nastąpić zawsze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, przed dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych oraz przed dokonaniem zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (na podstawie przepisów prawa budowlanego).