grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

Wielkimi krokami nadchodzi termin rocznego rozliczenia podatku dochodowego, tym także podatku należnego z tytułu sprzedaży nieruchomości. Z tekstu dowiesz się, jak dokonać rozliczenia sprzedaży nieruchomości poza działalnością gospodarczą.

Sprzedaż nieruchomości jako odrębne źródło przychodów

W podatku dochodowym od osób fizycznych istotny jest podział na źródła przychodów. Wbrew nazwie podział ten ma kolosalne znaczenie przede wszystkim dla kosztów uzyskania, które można rozliczać wyłącznie w ramach źródła.

Katalog źródeł znaleźć można w art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.) – dalej ustawa o PIT. Jednym ze źródeł (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT) jest odpłatne zbycie:

1. a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c (dalej majątkowe) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Istotne jest przy tym, że okres pięcioletni nie liczy się od nabycia lub wybudowania nieruchomości (prawa majątkowego), tylko od końca roku, w którym miały miejsce te zdarzenia. W efekcie nieruchomość (prawo) nabytą w marcu 2023 będzie można sprzedać bez podatku dopiero w po 31 grudnia 2028 r. Od zasady tej ustawodawca przewidział dwa wyjątki – w przypadku odpłatnego zbycia:

1) nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, okres pięciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę,

2) po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Dochód

W przypadku odpłatnego zbycie nieruchomości i praw majątkowych podatek płaci się od dochodu według zryczałtowanej stawki 19%. Dochodów tych nie łączy się z innymi dochodami i nie stosuje się do nich skali podatkowej (zob. art. 30e ustawy o PIT).

Dochodem jest kwota różnicy między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw, o ile były one dokonywane (zazwyczaj od prywatnych nieruchomości i praw nie dokonuje się odpisów).

Przychód

Na mocy art. 19 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (akcie notarialnym), pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. prowizję pośrednika). Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Dodatkowo w przypadku zamiany przychodem u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Wartość określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Koszty

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw do nich stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wymienić tu można cenę zakupu, nakłady na budowę czy przebudowę. Nie stanowią kosztu odpłatnego zbycia inne wydatki – np. podatek od nieruchomości, opłaty za media, czy drobne nakłady remontowe.

Jeżeli nieruchomość lub prawo zostały nabyte w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób za koszty uzyskania przychodu uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia.

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Paragony będą zatem niewystarczające, z wyjątkiem paragonów z NIP nabywcy do kwoty 450 zł (100 euro).

Nie wszyscy o tym wiedzą, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Biorąc pod uwagę szalejącą inflację można w ten sposób dość istotnie zwiększyć koszty uzyskania. Trzeba tylko pamiętać, żeby nie brać pod uwagę roku nabycia i roku zbycia.

Jeżeli koszty podwyższone o wskaźnik inflacji będą wyższe od przychodu – dochód będzie zerowy, a tym samym nie powstanie obowiązek zapłaty PIT.

Zeznanie PIT-39

Do końca kwietnia roku następującego po roku odpłatnego zbycia podatnik powinien złożyć PIT-39 i rozliczyć w nim dochód ze sprzedaży oraz zapłacić należny podatek. W zeznaniu tym podatnik powinien wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, lub

2) dochody objęte zwolnieniem, o którym wyżej mowa.

W przypadku niewypełnienia warunków zwolnienia określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 usatwy o PIT podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania PIT-39, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności (koniec kwietnia roku następnego) do dnia zapłaty podatku włącznie. Kwestie dotyczące zwolnienia od podatku zostały omówione w tekście Jak uniknąć podatku ze sprzedaży nieruchomości?.

Sprzedaż zagraniczna

Jeżeli podatnik mający miejsce zamieszkania Polsce osiąga również dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a dochody te nie są zwolnione od opodatkowania na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub gdy z państwem, w którym dochody są osiągane, Rzeczpospolita Polska nie zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, dochody te łączy się z dochodami osiągniętymi na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W tym przypadku od podatku obliczonego od łącznej sumy dochodów odlicza się kwotę równą podatkowi dochodowemu zapłaconemu w obcym państwie. Odliczenie to nie może jednak przekroczyć tej części podatku obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która proporcjonalnie przypada na dochód uzyskany w obcym państwie.

Z kolei w przypadku podatnika mającego miejsce zamieszkania w Polsce osiągającego dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wyłącznie poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, które nie są zwolnione od podatku dochodowego na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, lub gdy z państwem, w którym dochody są osiągane, Rzeczpospolita Polska nie zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, zasadę powyższą stosuje się odpowiednio.

Strata na sprzedaży

Jeżeli jakimś cudem stracisz na nieruchomości, możesz ją odliczyć od dochodów ze sprzedaży innej nieruchomości, ale wyłącznie dokonanej w tym samym roku – ustawodawca nie pozwala na odliczanie omawianej straty w latach następnych – zob. art. 9 ust. 3a pkt 1 ustawy o PIT.

Rozliczenie podatku – krok po kroku

1. Sprawdź, czy zbycie podlega opodatkowaniu – jeżeli zbycie jest nieodpłatne lub następuje po 5 latach, od roku nabycia lub wybudowania, nie musisz robić nic więcej.
2. Ustal przychód ze sprzedaży i pomniejsz go o ewentualne koszty zbycia (np. prowizję pośrednika).
3. Ustal koszty uzyskania przychodów – pamiętaj o wskaźniku waloryzacji kosztów.
4. Wypełnij i złóż PIT-39 (za rok 2022 masz na to czas do 2 maja 2023 r.)
5. Zapłać podatek, o ile nie skorzystasz ze zwolnienia (za rok 2022 masz na to czas do 2 maja 2023 r.) , o ile nie skorzystasz ze zwolnienia – o zasadach zwolnienia dowiesz się z kolejnego tekstu.