Inwestycja budowlana - gdzie szukać informacji i pomocy: przed sporządzeniem projektu budowlanego
Realizacja jakiegokolwiek obiektu, np. własnego domu, powoduje, że każdy może, choć raz w życiu, (nawet jeśli od razu to będzie dom marzeń), wejść w rolę inwestora. Bez względu na to, czy w wypełnianiu obowiązków inwestora będą pomagać fachowcy z wyspecjalizowanych biur warto mieć podstawową wiedzę na temat poszczególnych etapów realizacji zamierzenia budowlanego: od zamysłu do oddania do użytkowania.
Pierwszą fazą jest oczywiście sprawdzenia wybranej lokalizacji dla planowanej inwestycji, o czym pisaliśmy w pierwszej części cyklu. Niniejszy tekst wyjaśni podstawowe zagadnienia związane ze sporządzeniem projektu budowlanego, niezbędnego załącznika wniosku o wydanie zgody budowlanej. W kolejnych częściach omówione zostaną pozostałe etapy inwestycji: rozpoczęcie, prowadzeniem i zakończeniem budowy oraz oddanie do użytkowania zrealizowanego obiektu.
Przepisy prawne dotyczące zasad sporządzania projektu budowlanego zmieniły się we wrześniu 2020r. Choć zakres przedmiotowy takiego projektu nie zmienił się znacząco, to obecnie w różny sposób zostały rozłożone poszczególne jego komponenty. Tak więc zamiast na dwie, projekt budowlany dzieli się na trzy części:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu (PZT),
- projekt architektoniczno-budowlany (PAB)
– obie sporządzane przed uzyskaniem pozwolenia na budowę,
- projekt techniczny (PT)
– wymagany dopiero w fazie realizacji inwestycji, po wydaniu pozwolenia na budowę.
Wszystkie części projektu budowlanego, i to nie uległo zmianie w stosunku do zasad dotychczasowych, musi wykonać lub adaptować (jeśli mamy do czynienia z tzw. projektem typowym) projektant posiadający stosowne uprawnienia i legitymujący się aktualnym zaświadczeniem o przynależności do odpowiedniej izby zawodowej architektów i/lub inżynierów budownictwa.
Osób posiadających odpowiednie uprawnienia projektowe w specjalnościach: architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej, inżynieryjnej (mostowej, drogowej, kolejowej w zakresie kolejowych obiektów budowlanych, kolejowej w zakresie sterowania ruchem kolejowym, hydrotechnicznej, wyburzeniowej) oraz instalacyjnej (w zakresie sieci, instalacji i urządzeń: telekomunikacyjnych, cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych, elektrycznych i elektroenergetycznych) należy szukać na stronach podmiotowych odpowiednich izb zawodowych:
Izby Architektów RP – https://extranet.iarp.pl/lista/
Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa – https://www.piib.org.pl/dla-czlonkow/lista-czlonkow
W praktyce inwestor w pierwszej kolejności kontaktuje się z architektem, który staje się koordynatorem zleconego projektu i sam decyduje o doborze zespołu inżynierów branżowych, w zależności od stopnia skomplikowania planowanego obiektu oraz jego lokalizacji względem infrastruktury technicznej i dróg.
Projekt budowlany, a właściwie część PZT, sporządzany jest na mapie do celów projektowych. Wykonanie takiej mapy należy zlecić uprawnionemu geodecie, najlepiej działającemu lokalnie. Osób takich można poszukiwać na stronach Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii pod linkiem: http://www.gugik.gov.pl/uprawnienia-zawodowe/znajdz-geodete . W czynności poszukiwania geodety pomocni mogą być projektanci sporządzający projekt budowlany, którzy zazwyczaj współpracują w nieformalnych, ale dość stałych zespołach.
Ważnym elementem zleconego projektu jest wyposażenie planowanej inwestycji w media. Od kilku lat warunki techniczne przyłączenia do sieci infrastruktury technicznej nie są obligatoryjnym elementem projektu budowlanego. Trudno jednak wyobrazić sobie rzetelne projektowanie obiektu bez wystarczającej wiedzy na temat możliwości wyposażenia planowanego obiektu w niezbędne media. Pozyskiwanie warunków technicznych przyłączenia należy więc do działań projektowych cechujących się wysoką kulturą inżynierską. Odpowiednie wzory wniosków znajdują się na stronach internetowych gestorów poszczególnych sieci:
elektroenergetycznych (PGE Dystrybucja S.A.- https://pgedystrybucja.pl/przylaczenia, TAURON Polska Energia S.A. – https://www.tauron.pl/dla-domu/obsluga-i-pomoc/formularze-i-wnioski/wniosek-o-warunki-przylaczenia, Grupa ENEA – https://www.enea.pl/pl/dladomu/obsluga-klienta-i-kontakt/do-pobrania ).
gazowych (PGNiG S.A. – https://pgnig.pl/dla-domu/jak-podlaczyc-dom-do-sieci-gazowej )
wodociągowych i kanalizacyjnych – przedsiębiorstwa wodociągów i kanalizacji działające lokalnie zazwyczaj jako spółki powiatowe, gminne, miejsko-gminne lub miejskie
ciepłowniczych – działające lokalnie lub regionalnie ciepłownie i/lub elektrociepłownie (np. należące do VEOLIA S.A., Grupy GPEC – https://grupagpec.pl/przylacz-sie/ itp.)
telekomunikacyjnych – operatorzy o największym zasięgu sieci dystrybucyjnych to: ORANGE Polska S.A., PLAY – P4 Sp.z o.o., PLUS – Polkomtel Sp. z o.o., T-Mobile Polska S.A. a także wielu operatorów sieci działających lokalnie.
Wnioski o warunki przyłączenia muszą pochodzić od podmiotów posiadających tytuł prawny do przyłączanych nieruchomości i niekiedy wiążą się z koniecznością uiszczenia niezbyt wysokiej opłaty.
Sporządzany projekt budowlany musi spełniać szereg innych warunków, które będą przedmiotem kontroli prowadzonej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w trakcie postępowania mającego na celu wydanie pozwolenia na budowę. Wśród nich najważniejsza jest zgodność z aktami prawa lokalnego, a przede wszystkim miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w sytuacji jego braku – wydaną decyzją o warunkach zabudowy i/lub o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. (gdzie poszukiwać danych na temat planów miejscowych była mowa w pierwszej części tego cyklu).
W poniższej tabeli wyszczególniono wszystkie pozostałe akty prawa miejscowego, które mogą mieć wpływ na sporządzany projekt budowlany, o ile zostały uchwalone. Informacji na ich temat należy szukać na stronach Biuletynów Informacji Publicznej organów odpowiedzialnych za ich przyjęcie. Docelowo powinny znaleźć się również na GEOPORTALU (link: https://mapy.geoportal.gov.pl/imap/Imgp_2.html?gpmap=gp0 ) zawierającym wszelkie dane, które mogą być ukazane na tle mapy zasadniczej lub ewidencyjnej.
| NAZWA AKTU PRAWA MIEJSCOWEGO | PODSTAWA UCHWALENIA |
| Plan ochrony parku krajobrazowego | uchwała sejmiku samorządowego województwa |
| Strefa ochrony krajobrazu w granicach obszarów chronionego krajobrazu | |
| Plan ochrony rezerwatu przyrody wraz z otuliną | zarządzenie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska |
| Plan zadań ochronnych dla obszarów Natura 2000 | |
| Uchwalenie parku kulturowego (rodzi obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) | uchwała rady gminy |
| Zasady i warunki sytuowania tablic i urządzeń reklamowych, obiektów małej architektury i ogrodzeń – tzw. kodeksy reklamowe lub krajobrazowe | uchwała rady gminy |
| Obszary zdegradowane i obszary rewitalizacji (uchwała może zawierać zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy) | uchwała rady gminy |
| Gminny program rewitalizacji (rodzi obowiązek zmiany studium gminnego i uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) |
|
| Specjalna strefa rewitalizacji (uchwala może zawierać zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy) | |
| Obszary, na których nastąpiło zniszczenie lub uszkodzenie obiektów w wyniku osunięcia ziemi | uchwała rady gminy
(ustawa o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołów) |
| Obszary z zakazem budowy, odbudowy, rozbudowy, przebudowy, nadbudowy budynków w granicach rejestru terenów zagrożonych ruchami masowymi ziemi | |
| Miejscowy plan odbudowy na obszarach zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działań żywiołów innych niż ruchy masowe ziemi |
Projekt budowlany powinien być sporządzony również zgodnie z rozporządzeniami, a wśród nich najważniejszymi są:
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12.04.2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To swoistego rodzaju elementarz każdego projektanta. Reguluje m.in. zasady lokalizowania obiektów i urządzeń budowlanych względem siebie, granic działek i ich wyposażenia, dróg itd. (link: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20190001065 )
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11.09.2020r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (link: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200001609 )
Chyba wszyscy zgodzimy się, że faza przygotowania projektu budowlanego jest najważniejsza w procesie inwestycyjnym. Od dobrej współpracy inwestora z uprawnionym projektantem i rzetelnie przygotowanego projektu zależy powodzenie dalszych etapów realizacji inwestycji oraz satysfakcja użytkownika wybudowanego obiektu. Warto więc poświęcić jej dużo czasu i nie dążyć za wszelką cenę do jak najszybszego uzyskania pozwolenia na budowę, bagatelizując zaistniałe problemy, licząc na to, że rozwiążą się one później.