Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Analiza rynku >> Dylematy inwestora: Stawka podatku od nieruchomości

Dylematy inwestora: Stawka podatku od nieruchomości

Stawka podatku od nieruchomości zależy między innymi od tego, czy dana nieruchomość stanowi majątek firmowy – podatek płacony przez przedsiębiorców jest bowiem wielokrotnie wyższy niż podatek płacony przez innych właścicieli nieruchomości.

  1. Nieruchomości jako przedmiot opodatkowania

Zgodnie z art. 46 ustawy z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.) – dalej k.c. – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Przedmiotem podatku od nieruchomości są zaś w myśl art. 2 ustawy z 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 1170 ze zm.) – dalej u.p.o.l. – są zaś:

  • grunty;
  • budynki lub ich części;
  • budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Niektóre nieruchomości są jednak wyłączone z opodatkowania – dotyczy to między innymi użytków rolnych, gruntów zadrzewionych i zakrzewionych na użytkach rolnych lub lasów, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

  1. Podatnicy

Podatek od nieruchomości obciąża zazwyczaj jej właściciela. Zobowiązany do zapłaty podatku może być także posiadacz samoistny (osoba, która włada nieruchomością jak właściciel, mimo że nim nie jest) oraz użytkownik wieczysty.

Poza tym podatnikami  są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące użytkownikami wieczystymi gruntów lub posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

  • wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
  • jest bez tytułu prawnego.

Warto dodać, iż jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności.

  1. Wysokość podatku od nieruchomości

O ile przedmiotem opodatkowania omawianym podatkiem jest własność lub posiadanie danych nieruchomości, to podstawą opodatkowania jest co do zasady powierzchnia nieruchomości. Jedynie w przypadku budowli podstawą opodatkowania jest ich wartość.

Podatek oblicza się według stawek określonych przez gminy, ale ustawodawca wprowadził tu ograniczenie kwotowe, przy czym wysokość podatku jest zróżnicowana między innymi z uwagi na to, czy nieruchomość stanowi majątek firmowy. Stawki podatku od nieruchomości nie mogą przekroczyć rocznie:

1) od gruntów:

  1. a) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,99 zł od 1 m2 powierzchni,
  2. b) pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych – 4,99 zł od 1 ha powierzchni,
  3. c) pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,52 zł od 1 m2 powierzchni,
  4. d) niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2018 r. poz. 1398 oraz z 2019 r. poz. 730), i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego – 3,28 zł od 1 m2 powierzchni;

2) od budynków lub ich części:

  1. a) mieszkalnych – 0,85 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
  2. b) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 24,84 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
  3. c) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 11,62 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
  4. d) związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 5,06 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
  5. e) pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 8,37 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej;

3) od budowli – 2% ich wartości.

W efekcie w przypadku gruntów podatek płacony przez przedsiębiorców jest o blisko 100% wyższy niż w przypadku podatku płaconego przez pozostałych podatników (odpowiednio 0,99 zł i 0,52 zł), a w przypadku budynków bycie przedsiębiorcą oznacza konieczność zapłaty podatku według stawki wyższej o blisko 3000%!!! (odpowiednio 24,84 zł i 0,85 zł).

  1. Działalność gospodarcza

Przepisy u.p.o.l. przez działalność gospodarczą rozumieją działalność, o której mowa w przepisach ustawy z 6.03.2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz.U. z 2021 r. poz. 162). Tym samym: działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Przedsiębiorcą jest zaś osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wykonująca działalność gospodarczą.

W myśl art. 1a ust. 2 u.p.o.l. za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy nie uważa się:

  • działalności rolniczej lub leśnej;
  • wynajmu turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie, jeżeli liczba pokoi przeznaczonych do wynajęcia nie przekracza 5;
  • działalności rolników w zakresie sprzedaży, o której mowa w 20 ust. 1c ustawy z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.).
  1. Budynki firmowe

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się:

1)           budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami;

2)        gruntów pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych oraz gruntów niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego;

3)           budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego o rozbiórce i uporządkowaniu terenu lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie, której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.

Stawkę przewidzianą dla działalności gospodarczej stosuje się zatem z uwagi na sam fakt, że budynek lub jego część jest w posiadaniu przedsiębiorcy. Nie ma przy tym znaczenia fakt, czy dany budynek jest w danym momencie wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej, czy też nie (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 6.06.2006 r., I SA/Gd 481/05).

Dodatkowo warto podkreślić, że podatnikiem podatku od nieruchomości jest co do zasady właściciel, ale nie ma znaczenia, czy to on prowadzi w danym budynku (lokalu) działalność gospodarczą. Jeżeli taka działalność jest wykonywana – podatek ustala się według wyższych stawek.

Od zasady, że każdy budynek w posiadaniu przedsiębiorcy jest opodatkowany według najwyższej stawki, przewidziano kilka wyjątków. Pierwszy z nich dotyczy budynków mieszkalnych lub ich części – stosuje się do nich najniższą stawkę podatkową. Różnica między stawkami powoduje, że podatnicy starają się wykazywać budynki lub ich części jako mieszkalne, mimo że służą one innym celom. W szczególności dotyczy to firm umiejscowionych w mieszkaniach.

Dodatkowym problemem jest to, że w przypadku osób fizycznych budynek (jego cześć) może być związany z działalnością gospodarczą lub nie. O tym, jaką stawkę należy zastosować decydować zatem będzie przeznaczenie takiego budynku (jego części).

  1. Grunty firmowe

Podobnie jak w przypadku budynków, również grunty należące do osób fizycznych mogą być lub nie być wykorzystywane do potrzeb działalności gospodarczej.

Kategoryczny zapis art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. może wskazywać, że sam fakt, iż grunt należy do osoby fizycznej prowadzącej działalność oznacza konieczność naliczenia podatku według wyższej stawki przewidzianej dla przedsiębiorców. Niektóre organy podatkowe (na szczęście nieliczne) stały na stanowisku, iż z samego faktu, że grunt należy do osoby fizycznej wykonującej działalność gospodarczą wynika, że jest to grunt należący do przedsiębiorcy, a tym samym należy naliczyć niemal podwójny podatek od nieruchomości, „no bo przecież taka osoba w każdej chwili może wykorzystywać grunt do potrzeb tej działalności” (na tej samej zasadzie kiedyś moja córka płakała, bo ktoś ją uderzył, to znaczy nie uderzył, ale mógł!).

Tymczasem w przypadku osób fizycznych przeplata się aktywność prywatna i firmowa ale majątek takiej osoby wciąż jest tylko jeden. Zgodnie z art. 44 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.) mieniem jest własność i inne prawa majątkowe. W efekcie wszystko co należy do osoby fizycznej stanowi jej mienie (inaczej majątek) i może być używane zarówno do celów prywatnych, jak i firmowych.

Podział na majątek prywatny i firmowy jest zatem mocno umowny, a zaliczenie poszczególnych składników do danej grupy opiera się na kryterium przeznaczenia tego składnika – jeżeli jest on wykorzystywany do celów firmowych, to należy uznać, że jest on w posiadaniu przedsiębiorcy, a jeżeli jest wykorzystywany do celów innych niż firmowe – stanowi on majątek prywatny.

Dostrzegł to Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 24 lutego 2021 r. (sygn. SK 39/19). TK podniósł, że art. 1a ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. uzależniają opodatkowanie podatkiem od nieruchomości w wyższej stawce, która jest przypisana nieruchomościom związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej, wyłącznie od posiadania gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., w swoim literalnym brzmieniu, nie uwzględnia przy tym tego czy dana nieruchomość jest faktycznie lub może być potencjalnie wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Regulacja art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. powoduje objęcie definicją legalną gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, a co za tym idzie opodatkowanie wyższą stawką podatkową, wszystkich (z wyjątkiem określonych w art. 1a ust. 2a u.p.o.l.) nieruchomości będących w posiadaniu podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik faktycznie wykorzystuje je lub mógłby je wykorzystywać w swojej działalności gospodarczej. Przy takim podejściu sam fakt posiadania nieruchomości przez podatnika prowadzącego działalność gospodarczą implikuje konieczność zapłaty podatku w wyższej stawce. „Ustawodawca nie odróżnia zatem dla celów zapłaty podatku od nieruchomości sytuacji podatników posiadających nieruchomości i wykorzystujących je do prowadzenia działalności gospodarczej oraz podatników posiadających nieruchomości, którzy nie wykorzystują ich do prowadzenia działalności gospodarczej. Obie grupy przedsiębiorców będą zobowiązane do zapłaty podatku w stawce wyższej, przypisanej nieruchomościom związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej. Brak tego rozróżnienia dotyka szczególnie przedsiębiorców będących osobami fizycznymi, które występują w obrocie prawnym w dwojakim charakterze: jako osoby prywatne (a więc w zakresie swojego majątku osobistego) oraz jako przedsiębiorcy”.

Trybunał zauważył także, że powyższe rozumienie prowadzi do istotnej nierówności. „Niezależnie od sposobu wykorzystania nieruchomości, osoba fizyczna będąca przedsiębiorcą zapłaci podatek według wyższej stawki, jeżeli tylko prowadzi działalność gospodarczą. Natomiast osoba fizyczna nieprowadząca takiej działalności zapłaci podatek według stawki niższej. Każdy z tych podatników faktycznie nie wykorzystuje nieruchomości na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W takiej sytuacji status przedsiębiorcy (osoby fizycznej) nie ma związku ze sposobem wykorzystania przedmiotu opodatkowania i nie wpływa na wartość nieruchomości. W obu wypadkach nieruchomość nie ma związku z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Z uwagi na powyższe TK stwierdził, że przedsiębiorcy nie mogą być obciążani wyższą stawką podatku jedynie z powodu posiadania nieruchomości, które nie służą im do prowadzenia działalności gospodarczej. Opodatkowanie wyższą stawką podatku od nieruchomości gruntów lub budynków – niewykorzystywanych i niemogących być potencjalnie wykorzystywanymi do prowadzenia działalności gospodarczej – wyłącznie ze względu na posiadanie ich przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą TK uznał za niezgodne z art. 64 ust. 1 Konstytucji. Podkreślił przy tym, że „art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. stanowi instrument służący celom innym niż fiskalne, będący nieproporcjonalnym obciążeniem podatkowym polegającym na nieodróżnianiu sytuacji podatkowej podatników posiadających nieruchomości, ale niewykorzystujących i niemogących ich wykorzystać do prowadzenia działalności gospodarczej oraz podatników wykorzystujących posiadane nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Zastosowane kryterium „posiadania gruntu przez przedsiębiorcę” nie realizuje wyłącznie celu fiskalnego, przez co prowadzi do nieuzasadnionego konstytucyjnie naruszenia prawa do własności. Jednocześnie zaskarżonej regulacji nie można uzasadnić ochroną interesu publicznego, co prowadzi do wniosku, że nie są w tym przypadku spełnione przesłanki testu proporcjonalności. Tym samym zaskarżoną regulację Trybunał uznaje za sprzeczną również z art. 31 ust. 3 oraz art. 84 Konstytucji. Nieproporcjonalność ingerencji w konstytucyjne prawo własności Trybunał upatruje w braku precyzyjnych kryteriów, poza samym posiadaniem nieruchomości przez przedsiębiorcę, pozwalających ustalić występowanie faktycznego lub potencjalnego związku gruntu lub budynku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zastosowanie wyższej stawki podatkowej dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.) wyłącznie na podstawie kryterium posiadania danej nieruchomości przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą stanowi nieproporcjonalną ingerencję w prawo do własności tych podmiotów”.

  1. Wnioski

Wyrok TK (sygn. SK 39/19) niewątpliwie zasługuje na pochwałę. Sam fakt, że grunt, budynek, czy budowla jest w posiadaniu osoby fizycznej wykonującej działalność gospodarczą nie może implikować naliczenia podatku według stawek przewidzianych dla działalności gospodarczej – na całe szczęście większość organów podatkowych (czyli urzędów miast i gmin) podchodziła do tej tematyki w duchu powyższego wyroku. W chwili obecnej TK rozwiał ostatnie wątpliwości w tym zakresie i dał potężny oręż, dzięki któremu można uniknąć płacenia podatku według zawyżonych stawek.

Pamiętaj:

  1. Jak osoba fizyczna masz jeden majątek. Podziała na majątek firmowy i prywatny jest jedynie umowny.
  2. Sam fakt, że prowadzisz działalność gospodarczą nie może przesądzać o naliczenia podatku od nieruchomości według podwyższonych stawek.
  3. To Ty decydujesz, czy posiadana przez Ciebie nieruchomość (lub jej część) jest wykorzystywana do potrzeb działalności gospodarczej!

Artykuły z video

Najczęściej oglądane