grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

Wielkimi krokami nadchodzi termin rocznego rozliczenia podatku dochodowego, tym także podatku należnego z tytułu sprzedaży nieruchomości. Z tekstu dowiesz się, co zrobić, żeby zgodnie prawem nie powstał obowiązek zapłaty podatku.

Sprzedaż nieruchomości bez podatku? – To możliwe!

Sprzedaż:

1) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

2) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

3) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– zwanych dalej nieruchomościami i prawami majątkowymi podlega opodatkowaniu PIT na zasadach określonych w art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.) – dalej ustawa o PIT.

Podatku nie trzeba będzie odprowadzać, jeżeli:

1) sprzedaż nastąpi po 5 latach od roku nabycia lub wybudowania,

2) koszty będą równe lub wyższe od przychodów,

3) podatnik skorzysta ze zwolnienia od podatku.

Dwa pierwsze przypadki zostały omówione w tekście: Jak opodatkować sprzedaż nieruchomości?.

 Zwolnienie od PIT

Na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Własne potrzeby mieszkaniowe

Katalog wydatków uprawniających do zwolnienia znaleźć można w art. 21 ust. 25 i nast. ustawy o PIT. Za wydatki takie uważa się:

1) wydatki poniesione na:

1. a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli do końca trzeciego roku po roku nabycia, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

1. a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele określone w pkt 1,
2. b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
3. c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej; wydatki te obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką);

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

1. a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2. b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3. c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
4. d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

W efekcie w celu uniknięcia podatku podatnik powinien dokonać zakupu nieruchomości lub prawa majątkowego lub spłacić kredyt mieszkaniowy.

Własna nieruchomość

Wydatek powinien być poniesiony na własne potrzeby mieszkaniowe. Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie rozumie się przy tym budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie trzech lat podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Wyłączenia

Prawa do zwolnienia nie dają wydatki poniesione na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W przypadku gdy kredyt (pożyczka) stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) na cele mieszkaniowe oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki) na cele mieszkaniowe.

Do zwolnienia nie uprawnią także wydatki, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków na spłatę kredytu lub pożyczki, którymi sfinansowane zostały wydatki uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Skorzystanie ze zwolnienia – krok po kroku

Żeby skorzystać ze zwolnienia podatnik powinien:

1) złożyć PIT-39 i wykazać w nim, że zamierza skorzystać ze zwolnienia,

2) wydać środki uzyskane ze sprzedaży na własne potrzeby mieszkaniowe – wydatki powinny zostać dokonane po dniu odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,

3) posiadać dowody poniesienia wydatków.

Niespełnienie warunków do zwolnienia oznaczać będzie konieczność skorygowania PIT-39 i zapłaty podatku wraz z odsetkami.