grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

Grunty są towarem w rozumieniu VAT, co oznacza, że ich sprzedaż może być obciążona tym podatkiem. Większość takich transakcji nie jest jednak nim objęta zarówno z uwagi na względy podmiotowe (sprzedawca nie jest płatnikiem), jak i przedmiotowe (zwolnienie z VAT).

Na mocy art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.) podatkowi temu podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów na terytorium kraju;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Dostawą towarów jest zaś w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary rozumie się zaś rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Rzeczy zaś dzielimy na ruchomości i nieruchomości. Powoduje to, że grunt jest towarem w rozumieniu VAT i jako taki może podlegać pod VAT.

Nie każde zbycie nieruchomości jest objęte VAT. Podatkiem tym objęty jest tak zwany obrót profesjonalny, czyli obrót co do zasady dokonywany w ramach przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W efekcie istotne jest przede wszystkim, czy zbywca gruntu jest podatnikiem VAT. Najciekawsza sytuacja jest w przypadku osób fizycznych. Jeżeli nie wykonują one działalności gospodarczej – nie są podatnikami VAT. Tym samym dokonana przez nie sprzedaż gruntu co do zasady nie jest objęta VAT. Jeżeli jednak mimo braku działalności gospodarczej właściciel gruntu zachowywałby się jak przedsiębiorca, czyli kupował i sprzedawał grunty w sposób zorganizowany i ciągły, byłby podatnikiem VAT – pierwsza kontrola podatkowa mogłaby się zatem zakończyć w sposób opłakany.

Jeżeli natomiast dana osoba wykonuje działalność gospodarczą – kluczowe znaczenie ma, czy nieruchomość wchodzi w skład majątku firmowego, czyli jest związana z wykonywaną działalnością gospodarczą, np. jest środkiem trwałym firmy (wtedy sprzedaż może być objęta VAT), czy też stanowi majątek prywatny (taka sprzedaż dokonywana jest poza VAT).

Nawet jeżeli sprzedaż gruntu dokonywana jest przez podatnika VAT nie zawsze oznacza to konieczność odprowadzenia podatku. Zgodnie bowiem z art.43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z przepisu powyższego wynika, że aby skorzystać ze zwolnienia, grunt musi być niezabudowany i nie być przeznaczonym pod budowę. Przez tereny budowlane rozumie się przy tym grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W efekcie kluczowe znaczenie dla możliwości skorzystania ze zwolnienia ma MPZP – zob. wyrok NSA z 1 lipca 2020 r. (sygn. I FSK 1410/17). Zwolnieniu od podatku od towarów i usług  podlega zatem dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wyrok WSA w Warszawie z 12 lutego 2019 r., sygn. III SA/Wa 1213/18).

O kwalifikacji terenu niezabudowanego dla potrzeb stosowania zwolnienia z VAT decyduje jego podstawowe przeznaczenie – taki wniosek płynie z wyroku WSA w Krakowie z 10 lipca 2018 r. (sygn. I SA/Kr 492/18). Nie uzależnia się natomiast zwolnienia od podatku od wielkości, czy ilości zabudowań na gruncie. Przez teren zabudowany należy więc uznać każdy teren, na którym znajdują się budynki lub ich części. Również okoliczność, że przedmiotem dostawy jest tylko teren, a nie znajdujące się na nim części budynków pozostaje bez wpływu na ocenę, czy przedmiotowa dostawa podlega zwolnieniu od podatku VAT. Ustawodawca nie uzależnił bowiem zwolnienia od podatku VAT od tego, czy przedmiotem dostawy są równocześnie budynki – wyrok NSA z 16 lipca 2019 r. (sygn. I FSK 1049/17).

Zwolnienie wymaga, aby grunt był niezabudowany. Nie będzie można zatem uciec od VAT, gdy na gruncie znajdują się budynki lub budowle – przykładowo sprzedaż gruntu utwardzonego pod parking będzie podlegać VAT – wyrok WSA w Łodzi z 4 grudnia 2019 r. (sygn. I SA/Łd 516/19). Zasada ta nie dotyczy jednak np. drobnej infrastruktury technicznej – wyrok NSA z 6 lipca 2017 r. (sygn. I FSK 1883/15).

Uwzględniając powyższe dokonując sprzedaży gruntu w ramach działalności gospodarczej należy w pierwszej kolejności ustalić, czy jest to grunt zabudowany, sprawdzić jaki charakter ma zabudowa (istotny czy nieistotny) oraz zweryfikować, jakie jest przeznaczenie tego gruntu. Jeżeli wyjdzie nam, że jest to teren niezabudowany i nieprzeznaczony pod zabudowę – możemy nie płacić VAT.