ABC Inwestora, część IV: Na co zwrócić uwagę przy sprzedaży działki?
Inwestycja w ziemię to prosty i niemal bezobsługowy sposób lokowania kapitału. Przy jej sprzedaży pojawia się jednak pytanie, na co trzeba zwrócić uwagę, aby zwrot z inwestycji był możliwie najwyższy.
WYGLĄD MA ZNACZENIE
Od czego należałoby zacząć? Warto zamieścić ogłoszenie o sprzedaży działki – w portalach internetowych, ale może też w popularnej, lokalnej prasie. Pamiętajmy, żeby zrobić dobrej jakości zdjęcia, zwracając uwagę na kompozycję kadru oraz… porę roku. Biała, jednolita, nawet ogrodzona, zimowa plama raczej nie wygląda zbyt korzystnie, chyba że ktoś ma fotograficzny talent i potrafi uchwycić magiczny, zimowy klimat. Tym niemniej znacznie lepiej będzie chyba wykonać serię zdjęć późną wiosną, może nawet złocistą jesienią, kiedy wszystko wygląda pięknie i pozwoli wyobrazić sobie potencjalnemu nabywcy, że to właśnie najlepsza oferta dla niego. Jeśli mamy jakieś doświadczenie w obrocie nieruchomościami i czujemy się na siłach, możemy sami zająć się sprzedażą. Jeśli to dla was zupełnie nowe doświadczenie, lepszym wyborem może okazać się skorzystanie z usług polecanego biura nieruchomości, które weźmie na siebie nie tylko merytoryczne i fotograficzne przygotowanie oferty, ale i przejmie obsługę, nierzadko, męczących zainteresowanych.
Kolejna rzecz jest raczej oczywista, ale przed umówieniem pierwszego spotkania z potencjalnym nabywcą, musimy jeszcze raz dobrze przyjrzeć się naszej działce pod kątem estetycznym: jeśli zdążyła zarosnąć, warto jeszcze raz wyciągnąć kosiarkę, bo świeżo skoszona trawa czy brak wystających chwastów wygląda po prostu znacznie lepiej. Na działce rosną jabłonie? Jeśli aktualna pora roku na to pozwala, warto byłoby przyciąć gałęzie, może też pozbierać leżące pod drzewem zgniłe jabłka. Jeśli na terenie są jakieś głazy, patyki czy śmieci – z pewnością również warto się nimi zająć. W końcu wsiadanie do wypełnionego zapachem dymu papierosowego i pozostałościami po właśnie zjedzonych, kruszących się wafelkach samochodu, którego zakupem jesteśmy zainteresowani, nie należy raczej do przyjemności. Przejdźmy jednak do sprawy najważniejszej – niezbędnych formalności.
DOKUMENTY TO PODSTAWA
Uznajmy, że jesteśmy właścicielami działki budowlanej. Żeby móc legalnie sprzedać nieruchomość gruntową, musimy mieć jej akt własności, z którego jasno będzie wynikać, że mamy do niej prawo. Nowy, potencjalny właściciel z pewnością będzie bardzo dokładnie sprawdzał nasze dane personalne, numer ewidencyjny działki, jej położenie, wymiary i możliwości zagospodarowania w przyszłości – pewnie będzie chciał również wybrać się do lokalnego urzędu gminy i zweryfikować stan faktyczny. Ale sam akt własności (akt notarialny) to jeszcze nie wszystko. Sprzedając działkę, musimy dysponować również mapą ewidencyjną, wypisem oraz wyciągiem z księgi wieczystej, wypisem z rejestru gruntów z ewidencji, jak również musimy mieć aktualne informacje o wartości ustalonego podatku od nieruchomości. Co istotne, wszystkie dokumenty nie mogą być starsze niż 3 miesiące. Warto też zadbać o dokumenty potwierdzające brak zaległości w opłatach wymaganych podatków w gminie. Krótko mówiąc, musimy udowodnić potencjalnemu nabywcy, że nasza działka jest wolna od, tak zwanych, wad prawnych. Bądźmy pewni, że jeśli – jako sprzedający czy kupujący – zbagatelizujemy pewne, nawet drobne, nieścisłości formalne, możemy się spodziewać problemów. Dlatego warto wcześniej skonsultować się ze specjalistą od takich transakcji, który dokładnie sprawdzi wszystkie dokumenty i ewentualnie doradzi, co należy uzupełnić.
BĘDZIE TYLKO DROŻEJ
Jedną z podstawowych zalet inwestycji w zadbaną, atrakcyjnie zlokalizowaną działkę jest jej rosnąca wartość. Jeśli na naszej działce znajdują się przyłącza do wodociągu, energii czy kanalizacji – możemy liczyć na to, że zysk ze sprzedaży będzie znacząco wyższy. Przepisanie stosownych umów z dostawcami mediów na nowego właściciela to raczej formalność. Natomiast już formalności związane z wybudowaniem odpowiednich przyłączy to już znacznie bardziej skomplikowana sprawa – najpierw trzeba w ogóle dowiedzieć się, czy jest taka możliwość, a jeśli tak – jak długo trzeba będzie czekać. Zdarza się, że cała procedura związana z uzyskaniem stosownych pozwoleń trwa nawet kilka lat. Kolejnym czynnikiem, który ma duży wpływ na cenę, jaką uzyskamy podczas sprzedaży działki, jest okoliczna infrastruktura. Jak daleko jest do pobliskiego miasta? Czy w okolicy są jakieś turystyczne atrakcje i hotele? A może nasza działka znajduje się tuż przy jeziorze? To są czynniki mające ogromny wpływ na wartość działki. Zanim podejmiemy ostateczną decyzję o sprzedaży, koniecznie sprawdźmy również inne oferty działek o podobnych parametrach w tym rejonie. A może jeszcze warto poczekać ze sprzedażą, bo w przyszłym roku powstanie w okolicy luksusowa marina? Albo nowoczesny ośrodek dla wczasowiczów? Jeśli możemy poczekać ze sprzedażą, w takiej sytuacji chyba warto to zrobić, bo rynkowe prognozy podpowiadają, że strata na sprzedaży ziemi jest niezwykle mało prawdopodobna.