Plan zagospodarowania przestrzennego - czym jest i co definiuje?
Osoby prywatne i przedsiębiorcy decydujący się na zakup gruntu nie zawsze wiedzą, gdzie szukać wiarygodnych informacji o danej ziemi i jej okolicy. Doniesienia medialne czy obiegowe opinie nie zawsze mają pokrycie w rzeczywistości. Zaufanym źródłem danych jest gminny plan zagospodarowania przestrzennego.
Plan zagospodarowania przestrzennego określa przeznaczenie danego terenu. Z punktu widzenia potencjalnego inwestora przydaje się on z dwóch powodów. Po pierwsze, znajdują się w nim informacje dotyczące tego, jaki dom można postawić na danej działce. Bywają plany ogólne albo bardziej szczegółowe, określające kąt nachylenia dachu czy rodzaj kanalizacji. Na zabytkowej starówce w planie określony może być nawet kolor elewacji czy dachówek, które mają korespondować z otoczeniem.
Kupujący musi znać wady działki
Po plan warto sięgać przed zakupem działki nad jeziorem czy w górach. To właśnie z niego wynika, czy w danym miejscu może powstać kilkupiętrowy dom dla całej rodziny, czy tylko mały domek letniskowy. Dopiero mając wszystkie te dane można oszacować wartość ziemi, która dla działek rekreacyjnych często jest dużo niższa właśnie ze względu na ograniczenia w budowie.
Dodatkowo na planie będzie zaznaczona informacja o gazociągu czy innych instalacjach podziemnych przebiegających pod działką, które mogłyby jeszcze mocniej ograniczać swobodę działań budowlanych. Choć w przypadku zaufanych pośredników czy firm doradczych można liczyć na ich uczciwość zawodową, to nie zawsze tak będzie, gdy działkę sprzedaje osoba prywatna. Zdarza się, że strona sprzedająca nieruchomość nie ujawnia takich wad. Może nawet nie być ich świadoma. To po stronie kupującego leży wówczas obowiązek dokładnego sprawdzenia wszystkich parametrów działki.
Plan ujawnia kłopotliwe sąsiedztwo
Drugim powodem, dla którego warto zapoznać się z planem przed kupnem nieruchomości jest fakt, że widnieją na nim nie tylko informacje dotyczące jednej działki. Choć wczytywanie się w gminne plany może być trudne, warto poświęcić czas nie tylko na sprawdzenie planów co do najbliższego sąsiedztwa, ale też dalszej okolicy. Zarówno w przypadku planowanej budowy komercyjnej, jak hotel czy fabryka, jak i w zabudowie jednorodzinnej, znaczenie ma zagospodarowanie całej gminy. Zależnie od przeznaczenia ziemi na planie warto szukać różnych informacji. Dla osób, które chcą się w danym miejscu osiedlić lub wybudować obiekt turystyczny, kluczowe znaczenie będzie miało, czy w promieniu kilku kilometrów nie powstanie autostrada, fabryka czy wysypisko śmieci. Z kolei dla zakładu droga szybkiego ruchu lub planowana strefa przemysłowa może być plusem, dzięki któremu wartość działki w przyszłości wzrośnie. Z planu da się też wyczytać, gdzie przebiegają granice parków narodowych i stref ochronnych. Mogą one nakładać dodatkowe ograniczenia odnośnie wielkości i rodzaju budowli czy choćby rodzaju ogrzewania i kanalizacji, jakie można stosować na danym terenie. W przypadku działek położonych w pobliżu granic gminy, można też sprawdzić plany dla gminy sąsiedniej.
Plany zagospodarowania przestrzennego a warunki zabudowy
To, czy dla danego terenu istnieją plany zagospodarowania przestrzennego, ma też jeszcze jeden praktyczny skutek. Jeśli planów nie ma, to właściciel działki musi wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy, by dowiedzieć się, jaki dom może postawić na danym terenie. To już dłuższy proces, który niekiedy wymaga dodatkowych ekspertyz i nie zawsze pozwala postawić taką nieruchomość, jaka była pierwotnie planowana. Dlatego choć plan zagospodarowania kojarzy się z ograniczeniami dla danego terenu, w rzeczywistości może być bardzo pomocny dla potencjalnego inwestora.
Plan dostępny w internecie i urzędzie gminy
Dawniej dość trudno było uzyskać dostęp do takich informacji. Dziś jednak wystarczy laptop, by poznać aktualny plan dla interesującej nas okolicy. Standardowo można je znaleźć na stronach urzędów gmin. Zwykle plan zagospodarowania ma formę mapy, na której różnymi kolorami zaznaczono tereny o różnym przeznaczeniu. Towarzyszy jej plik tekstowy z uchwałą rady gminy na ten temat. Jedyne, na co warto zwrócić uwagę, to data.
Warto zapoznać się ze wszystkimi dostępnymi planami zagospodarowania przestrzennego, bo mogą one zawierać ważne wskazówki odnośnie planów gminy w danej okolicy, ale najważniejszy powinien być ten z najświeższą datą, bo to on obowiązuje. Często też starsze, kilkunastoletnie plany są bardzo ogólnikowe, podczas gdy z nowszych można dowiedzieć się wielu przydatnych detali odnośnie działki i jej okolicy.
Warto poprosić o wypis
W małych gminach wiejskich całość może mieścić się na jednej mapie, ale w ważnych miastach może być konieczne przejrzenie kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu map. W takich wypadkach łatwiejsze może być osobiste zgłoszenie się do urzędu, by obejrzeć tylko najważniejszy wycinek planu. Miasta udostępniają też plany w trakcie sporządzania, co pozwala się zorientować w zamierzeniach samorządu co do okolicy w dalszej przyszłości.
Zwykle wgląd w plany jest bezpłatny i odbywa się w wydziale architektury i budownictwa urzędu gminy. Każdy może też poprosić o wypis lub wyrys miejscowego planu, co kosztuje od 30 do 250 złotych zależnie od ilości stron. Na dokument czeka się najwyżej miesiąc.