grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

Inwestor kupuje działkę, na której chce przystąpić do budowy (np. domu). Czy wiesz, że pierwszą rzeczą, z którą inwestor będzie musiał się zmierzyć, jest wskaźnik powierzchni zabudowy, a także – intensywności zabudowy? Parametry i wskaźniki urbanistyczne określane są w dokumentach planistycznych takich jak: studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub w decyzja o warunkach zabudowy.

Pierwszy z wymienionych dokumentów, studium, nie jest aktem prawa miejscowego i ma rangę narzędzia wewnętrznego władz lokalnych. Posiada jedynie pośredni wpływ na kształtowanie przestrzeni. O ile władze lokalne przystąpią do uchwalenia planu miejscowego, to ten musi być zgodny ze studium.

Decyzje zaś, wydawane w indywidualnych sprawach w sytuacji braku planu miejscowego, kształtują sposób korzystania z prawa własności konkretnej działki w oparciu o obowiązujące przepisy prawa.

Parametry i wskaźniki urbanistyczne różnią się nieco w zależności od rodzaju dokumentu planistycznego. Decyzję wydaje się z perspektywy terenu objętego wnioskiem (czynności prowadzone są od szczegółu do ogólnych zasad występujących w obszarze analizowanym), a plan odwrotnie – sporządza się z perspektywy zagospodarowania całej gminy, zapisanego w studium. W decyzji nowe zabudowa terenu może być określona jedynie jako kontynuacja zastanego porządku (lub nieporządku). Plan zagospodarowania zaś może kształtować przestrzeń z dużo większą swobodą, dopuszczając elementy zupełnie nowe, nieistniejące w przestrzeni, lecz w granicach ram ustalonych w studium. Dlatego różna jest szczegółowość parametrów i wskaźników zabudowy w planie miejscowym oraz w decyzji administracyjnej o warunkach zabudowy:

1. Linia zabudowy – nie posiada definicji legalnej. W dostępnych aktach administracyjnych stosuje się pojęcia: „nieprzekraczalnej” oraz „obowiązującej” linii zabudowy. Oba należy rozumieć w sensie potocznym, ogólnie przyjętym, chyba że plan miejscowy na użytek własnych ustaleń wprowadza definicję legalną linii zabudowy (w ogóle, nieprzekraczalnej czy obowiązującej). Najczęściej przebieg takich linii ustala się względem drogi, która stanowi obsługę komunikacyjną działki.
2. Wielkość powierzchni całkowitej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu – nie posiada definicji legalnej. W przypadku tego wskaźnika również nie mamy jednolitego podejścia w różnych przepisach prawa. Po pierwsze problem stanowi ustalenie powierzchni całkowitej zabudowy. Stosuje się więc niekiedy i tylko posiłkowo rozporządzenie dotyczące ewidencji gruntów i budynków, które jest aktem wykonawczym względem Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Najczęściej jednak stosowana jest Polska Norma, która choć nie jest przepisem obowiązującego prawa, daje wskazówkę sposobu ustalenia powierzchni całkowitej zabudowy. Zgodnie z tą normą taką powierzchnię wyznacza się przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się części obiektu, które nie wystają ponad powierzchnię terenu, powierzchni schodów, ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych oraz powierzchni wydzielonych obiektów pomocniczych. Na użytek jednak planów miejscowych uwzględnia się nie tylko budynki, lecz wszystkie obiekty budowlane, które potencjalnie mogą powstać w granicach działki lub terenu, definiując odpowiednio ten wskaźnik na potrzeby konkretnego aktu planistycznego. Z urbanistycznego punktu widzenia za chybiony należy uznać pogląd, że powierzchnia zabudowy to suma powierzchni wszystkich kondygnacji obiektu: podziemnych i naziemnych.
   W tym miejscu należy poczynić zastrzeżenie. W przepisach dotyczących klasyfikowania przedsięwzięć pod kątem konieczności uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (wymaganych niekiedy przed decyzją o warunkach zabudowy) jest definicja legalna powierzchni zabudowy stworzona na potrzeby procedur środowiskowych. W świetle tych reguł powierzchnia zabudowy to „powierzchnia terenu zajęta przez obiekty budowlane oraz pozostała powierzchnia przeznaczona do przekształcenia, w tym tymczasowego, w celu realizacji przedsięwzięcia”. Należy więc rozumieć to w ten sposób, że np. nawet czasowe odsunięcie warstwy humusowej w celu wykonania robót budowlanych powoduje konieczność potraktowania tej powierzchni jako powierzchni zabudowy.

3. Powierzchnia biologicznie czynna – również nie posiada definicji legalnej. W odróżnieniu od wskaźnika określającego wielkość powierzchni całkowitej zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną należy ustalać w stosunku do powierzchni działki, a nie terenu. Wyjaśnienia pojęcia takiej powierzchni też należy szukać w przepisach odrębnych. Pomocne w tym względzie jest rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Określa ono powierzchnię biologicznie czynną jako urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią (tzw. zielone tarasy czy dachy). Wody powierzchniowe zaliczane są do biologicznie czynnych. Reasumując należy uznać, że wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej, określany w planach miejscowych, to procentowo wyrażony stosunek niezabudowanego powierzchniowo, kubaturowo, jak i w głąb gruntu terenu do całkowitej powierzchni działki. *W przypadku braku planu miejscowego, parametr ten może być wskazany w treści decyzji o warunkach zabudowy.
4. Gabaryty, w tym wysokość zabudowy. Kształtowanie zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o te parametry jest różne w planie miejscowym i decyzji o warunkach zabudowy. W decyzji może to być jedynie kontynuacja zastanych już parametrów w obszarze analizowanym. Plan miejscowy, jako akt prawa lokalnego, ma moc wprowadzenia zabudowy o gabarytach diametralnie różniących się od już istniejących. Odnosząc się do samych pojęć należy podkreślić, że najszerszym jest określenie „gabaryt”, a „wysokość zabudowy”, „szerokość elewacji frontowej” oraz „wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki” to ic innego jak szczególne parametry gabarytu.
5. Geometria dachu – pojęcie to obejmuje: kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki, czyli tej jej części, z której jest wjazd lub wejście na działkę budowlaną. Tutaj też należy podkreślić odmienność kształtowania tego parametru w planie miejscowym i decyzji o warunkach zabudowy. W decyzji – jedynie jako kontynuację zastanych w obszarze analizowanym uwarunkowań. Plan miejscowy zaś, jako akt prawa lokalnego, również i w zakresie geometrii dachów może ustalać zupełnie odmienne od istniejących parametry.

Czytając to wszystko potencjalny inwestor może złapać się za głowę, jednak jest światełko w tunelu – prace resortu budownictwa nad nowym Prawem urbanistycznym mają doprowadzić do opracowania jednolitych i jednoznacznych wskaźników i parametrów urbanistycznych. Przestrzeganie ich ma zagwarantować zahamowanie rosnącego chaosu w przestrzeni, nadmiernego zagęszczania zabudowy oraz rozwlekania jej wzdłuż ciągów komunikacyjnych.

Źródła:

• Ustawa z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020r. poz. 293)