Projekt budowlany po nowemu
Nowelizacja prawa budowlanego, która wejdzie w życie 19 września 2020r. zawiera rozległe zmiany, lecz ich charakter jest raczej ewolucyjny niż rewolucyjny. Przyniesie natomiast znaczące nowości w zasadach sporządzania projektu budowlanego. Zgodnie z uzasadnieniem uchwalonej nowelizacji resort budownictwa – jej autor – spodziewa się uproszczenia procedur inwestycyjnych. Taki kierunek zmian jest szczególnie pożądany, a potrzeba wprowadzenia sygnalizowana od dawna przez inwestorów postrzegających obowiązujące reguły za przeregulowane, długotrwałe i zbyt skomplikowane, co dodatkowo potęguje rozsianie zasad inwestowania w kilkunastu, jeśli nie kilkudziesięciu, aktach prawnych.
Czy stanie się zgodnie z założeniami, jak zwykle w takich sytuacjach, nie ma pewności. Prawo budowlane od początku obowiązywania było nowelizowane już ponad sto razy. To chyba najwyższy czas, aby stworzyć zupełnie nowe reguły prawne przygotowania, realizacji i użytkowania inwestycji, co zapowiadane jest już od ponad 10 lat. Każda kolejna nowelizacja, a już zwłaszcza taka, która dotyczy też innych, skorelowanych ustaw, zazwyczaj niestety jeszcze bardziej komplikuje poprzednio obowiązujący system prawny.
Najważniejszym elementem wniosku o pozwolenie na budowę oraz zgłoszenia z obligatoryjnym projektem jest właśnie projekt budowlany, którego sporządzenie inwestor zleca osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane.
Największą nowością oczekujących na wejście w życie zmian będzie podział takiego projektu na trzy, a nie jak dotychczas dwie części, a mianowicie:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu (PZT),
- projekt architektoniczno-budowlany (PAB)
- projekt techniczny (PT).
Tylko dwa pierwsze z nich (PZT i PAB) będą wymagalne przez organ administracji architektoniczno-budowlanej (starostę lub wojewodę) przy wydawaniu pozwolenia na budowę lub przyjmowaniu zgłoszenia. Trzeci (PT) niezbędny będzie dopiero w fazie realizacji inwestycji. Nieliczne są przypadki, kiedy sporządzenie PT będzie zbędne (np. gdy projekt dotyczy inwestycji, która w całości może być przedstawiona na PZT i PAB).
Zawartość poszczególnych części projektu, bez rozporządzenia wykonawczego w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, nie jest do końca jasna. Rozporządzenie takie ma być wydane najpóźniej do 19 września 2021r. Do tego czasu musimy działać wprost na przepisach ustawy. Można więc przyjąć, że generalnie nowy PZT odpowiada swoją formą i zakresem obecnemu PZT po dodaniu informacji o obszarze oddziaływania projektowanego obiektu. Zakres nowego PAB będzie nieco ograniczony względem obecnego, gdyż część jego ustaleń stanie się przedmiotem PB (np. wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych, jak również projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych, niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe, a także charakterystyka energetyczna budynków). Zakresy PAB i PT będzie w istocie różniła tylko szczegółowość podjętej tematyki. Do czasu wydania rozporządzenia wykonawczego podstawową trudnością będzie więc wyważenie szczegółowości zawartości tych części projektu budowlanego. Ona zaś będzie determinować skład zespołu projektowego i etapu włączania do niego np. projektantów branżowych. Odpowiedzialność w tym zakresie pozostaje oczywiście po stronie inwestora oraz projektanta, który będzie koordynował proces tworzenia projektu budowlanego.
Po wejściu w życie omawianych zmian inwestor do organu administracji architektoniczno-budowlanej składać będzie trzy, a nie jak dotychczas cztery, egzemplarze projektu (dotyczy to raczej dwóch części projektu – PZT i PAB). Po zakończeniu postępowania inwestor otrzyma jeden ostemplowany egzemplarz projektu (drugi pozostaje w organie, a trzeci zostanie przekazany do właściwego nadzoru budowlanego).
PT będzie wymagalny dopiero w fazie realizacji inwestycji. Pojawi się więc w przestrzeni prawnej nowe zjawisko: nieruchomość posiadająca wprawdzie pozwolenie na budowę (wraz z zatwierdzonymi dwiema częściami projektu budowlanego), które nie daje podstaw do rozpoczęcia budowy. Może to doprowadzić do powstania nowej okoliczności na rynku nieruchomościami: obrót działkami posiadającymi ułomne w pewnym sensie zgody budowlane. Potencjalni inwestorzy powinni mieć to na uwadze planując nabycie działki pod planowaną inwestycję.
Zaistnieją również regularne i ustawiczne relacje pomiędzy uczestnikami procesu inwestycyjnego, jakimi są kierownik budowy i projektant (projektanci), a które dotychczas występowały tylko w określonych sytuacjach (np. nadzory autorskie budowy, czy realizacja inwestycji w systemie „zaprojektuj i wybuduj”).
Zaletą takiego podziału projektu budowlanego jest ograniczenie konieczności uzyskiwania licznych zmian posiadanego pozwolenia na budowę czy wykonalnego zgłoszenia na skutek dokonanych w trakcie realizacji inwestycji zmian istotnych, jeśli będą one dotyczyć wyłącznie zakresu PT.
Rozpoczęcie budowy poprzedza zawiadomienie o zamierzonym terminie tegoż rozpoczęcia, skierowane przez inwestora do organu nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski. Zawiadomienie takie zawiera m.in. oświadczenia projektanta oraz sprawdzającego o sporządzeniu PT zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi, zasadami wiedzy technicznej oraz zgodnie z PZT i PAB, (które, co godne podkreślenia, mogły być sporządzane przez innego projektanta).
Elementem wprowadzanych nowelizacji są reguły postępowania z projektem technicznym (PT). Po pierwsze jego sporządzenie zleca inwestor zanim rozpocznie budowę lub wykonywania robót budowlanych. Może to nastąpić już po uzyskaniu zgody budowlanej (w ciągu 3 lat, bo tyle jest ważna taka zgoda). Powołany przez inwestora kierownik budowy zaś zobowiązany jest potwierdzić wpisem do dziennika budowy (urzędowego dokumentu przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania tych robót) otrzymanie od inwestora zatwierdzonego PZT i PAB oraz ostatniej części projektu, czyli PT, o ile jest wymagany. Następnie w trakcie całego procesu realizacji inwestycji kierownik musi dbać o to by posiadać aktualną na dany moment wersję PT, aby móc okazać go na każde żądanie nadzoru budowlanego. Wymagać to będzie ciągłej współpracy pomiędzy kierownikiem budowy a projektantem, który zobowiązany będzie na bieżąco kwalifikować i nanosić zmiany w PT oraz ewentualnie je uzgadniać, jeśli zaistnieje taka potrzeba. Zbędna będzie jedynie ingerencja w PT organu, który wydawał pozwolenie na budowę lub przyjmował zgłoszenie. Nie dotyczy to oczywiście zmian istotnych w zatwierdzonych częściach projektu, czyli PZT i PAB.
Przepisy przejściowe omawianej nowelizacji Prawa budowlanego przewidują, że w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia jej w życie, a więc do 19 września 2021r. inwestor do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, albo zgłoszenia budowy, może dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów obecnie obowiązujących. Potencjalni inwestorzy oraz projektanci mają więc wystarczająco dużo czasu, aby przygotować się i dostosować do nowych zasad w sporządzaniu projektów budowlanych.