grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

Podczas procesu zakupu nieruchomości spotykać się można z wieloma, nieznanymi do tej pory określeniami. Szczególnie dotyczy to osób, które kupują pierwsze mieszkanie lub dopiero rozpoczynają inwestowanie w grunty i lokale. Poniższy wpis przybliża definicje podstawowych pojęć rynku nieruchomości.

• Akt notarialny

Akt notarialny to dokument, który sporządza na piśmie notariusz w celu uwierzytelnienia, zatwierdzenie lub potwierdzenia czynności prawnej, np. umowy kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego. Sporządzenie aktu jest równoznaczne z potwierdzeniem przez notariusza o zaistnieniu pewnych faktów i poświadczeniu ich zgodności z prawem. Dokument ten tworzy się w dwóch przypadkach: w związku z obowiązkiem narzucanym przez przepisy prawa, by czynność prawna była ważna, a także z woli jednej lub obu stron. Akt nabiera mocy prawnej w momencie gdy widnieje na nim podpis urzędowy wraz z pieczęcią urzędową.

• Antresola (półpiętro)

Mianem antresoli określamy niezamkniętą przegrodami budowlanymi (od strony wnętrza) przestrzeń wydzieloną z górnej części pomieszczenia, która jednocześnie nie jest kondygnacją. Umożliwia ona w efektywny sposób wykorzystać wysokie pomieszczenie, np. jako dodatkowe miejsce magazynowe, biurowe, czy mieszkalne. Powierzchnia antresoli musi być mniejsza od powierzchni tej kondygnacji.

• Cena transakcyjna

Cena transakcyjna to ta, po której faktycznie zbyto daną nieruchomość i widnieje w akcie notarialnym. To cena, na którą zgodziły się obydwie strony umowy kupna-sprzedaży: zarówno kupujący i sprzedający.

• Cena ofertowa

Jest to cena, która może stanowić element strategii cenowej. Zazwyczaj różnica między cena transakcyjną a ofertową wynosi około 7%. To cena, która została umieszczona w ofercie sprzedażowej i podana do wiadomości kupującego przez sprzedawcę.

• Czynsz

Mianem czynszu określa się świadczenie pieniężne, jakie wynajmujący jest zobowiązany płacić właścicielowi za korzystanie z przedmiotu najmu, np. mieszkania. Wysokość czynszu oraz terminy zapłaty są ustalana wedle woli stron. Wyrażony może być kwotowo lub np. zapłacony pożytkami pozyskanymi w związku z dzierżawą danego gruntu.

• Deweloper

Deweloper jest to inwestor (osoba prawna lub fizyczna), który zajmuje się inwestowaniem swoich środków finansowych w budowanie nieruchomości, np. bloków mieszkalnych, apartamentowców, domów jednorodzinnych, szeregowców, obiektów biurowych, handlowych, w celu uzyskania zysku. Nieruchomości te są przeznaczone do wynajmu lub sprzedaży. To deweloper jest odpowiedzialny za cały proces inwestycyjny.

• Działka budowlana

Przez pojęcie działki budowlanej rozumie się obszar ziemi (działkę gruntową lub nieruchomość gruntową), spełniający konkretne wymogi realizacji różnego rodzaju obiektów budowlanych, z uwzględnieniem wszelkich przepisów prawa oraz aktów prawa miejscowego (dotyczą wielkości działki, urządzeń infrastruktury technicznej, cech geometrycznych oraz dostępu do drogi publicznej).

• Dzierżawa

Umowa polegająca na oddaniu danej rzeczy lub prawa na rzecz innej osoby (dzierżawcy). W związku z wspomnianym udostępnieniem, właściciel (wydzierżawiający) otrzymuje ustalony czynsz. Jest to umowa wzajemna, konsensualna, nazwana i dwustronnie obowiązująca, a zawarta może być na czas oznaczony lub nieokreślony. Dzierżawa najczęściej tyczy się gruntów rolnych, ale również nieruchomości inwestycyjnych.

• Generalny wykonawca

Podmiot (wraz z współpracującymi z nim podwykonawcami), który odpowiada za wykonanie wszelkich robót budowlanych, koniecznych do wybudowania obiektów/budynków, które wchodzą w skład inwestycji. To generalny wykonawca jest odpowiedzialny za prace budowlane i wywiązywanie się z zapisów umowy z inwestorem. Koordynuje wszystkie działania podwykonawców, ich kompleksowość, odpowiednią jakość i terminowość.

• Grunty rolne

Grunt rolny to całość lub część nieruchomości, który jest oznaczony w ewidencji gruntów jako użytek rolny. Może znajdować się np. pod budynkami, które służą produkcji rolniczej, pod stawami rybnymi, pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego oraz wszelkimi innymi urządzeniami i budynkami przeznaczonymi dla przetwórstwa rolno-spożywczemu i produkcji rolniczej. Grunty rolne stanowią część nieruchomości rolnych.

• Hipoteka

Należy do grupy ograniczonych praw rzeczowych. Swym zakresem obciąża daną nieruchomość, w celu zabezpieczenia wierzytelności, np. pożyczki na zakup danej nieruchomości. Co ważne, hipotekę przypisuje się do dane nieruchomości, nie osoby. W związku z tym, możliwe jest dociekanie swoich roszczeń z mieszkania, również w momencie gdy zmieniło ono właściciela. Hipoteka ustanawiana jest w formie aktu notarialnego, a powstaje w chwili wpisania jej do księgi wieczystej danej nieruchomości.

• Księgi wieczyste

Rejestry, mające charakter publiczny, które ukazują prawny stan nieruchomości. Na ich podstawie możliwe jest domniemanie zgodności wpisanego stanu prawnego z rzeczywistością. Informacje w nich zapisane wskazują komu i jakie prawa zostały przyznane wobec danej nieruchomości. Mają one charakter jawny, co oznacza, że znajdujące się w nich wpisy są dostępne do ogólnego wglądu.  W księdze wieczystej wpisywane są wszystkie majątkowe ograniczenia nieruchomości, np., ustanowienie hipoteki.

• Najem (umowa najmu)

Umowa, w której oddawana jest (przez wynajmującego na rzecz najemcy) dana rzecz do użytkowania. Czas najmu może być określony lub nieokreślony. Najemca obowiązany jest do zapłaty czynszu na rzecz wynajmującego. Przedmiotem najmu może być np. mieszkanie, pokój (rzeczy nieruchomo), samochody, maszyny (rzeczy ruchome) oraz części składowe rzeczy.

• Nieruchomość rolna

Przez pojęcie nieruchomości rolnych rozumie się część powierzchni ziemskiej, która stanowi odrębny przedmiot własności nieruchomości. Nieruchomości rolne wykorzystywane są w prowadzeniu działalności wytwórczej w rolnictwie. Zakresem swym obejmują produkcję zwierzęcą, roślinną, sadowniczą, rybną i ogrodniczą. Pod tym pojęciem kryją się również wszelkie grunty pod budynkami i grunty konieczne by korzystać z tych budynków, wchodzące w skład gospodarstwa rolnego.

• Miejscowy plan zagospodarowania terenu

Akt prawa miejscowego, który precyzuje przeznaczenie, rozmieszczenie oraz warunki zabudowy i zagospodarowania inwestycji publicznej. Przyjmowany jest przez władze lokalne w formie uchwały. To jeden z podstawowych dokumentów w gminie, który przedstawia przestrzenne planowanie. Swym zakresem nie może wykraczać poza granice gminy, a zazwyczaj obejmuje tylko jej część.

• Odrolnienie działki (gruntu)

Określenie to oznacza procedurę, której celem jest zmiana przeznaczenia terenów określonych jako rolne (przez miejscowy plan zagospodarowania terenu), jak również gdy dany obszar jest zakwalifikowany w ewidencji gruntów jako użytek rolny, a nie występuje na nim plan zagospodarowania terenu. Termin ten jest określeniem potocznym, a w rzeczywistości dotyczy zazwyczaj zmiany gruntu rolnego na np. grunt budowlany.

• Operat szacunkowy

Autorska opinia rzeczoznawcy majątkowego, w postaci dokumentu, która ma na celu określenie wartości nieruchomości, której to wycena jest dokonywana. Operat szacunkowy jest sporządzany w formie pisemnej. Konieczny jest zazwyczaj przy określenia odszkodowania, podziale majątku czy egzekucji nieruchomości.

• Penthouse

Apartament o charakterze luksusowym i prestiżowym, umieszczony na ostatniej kondygnacji budynku. Zazwyczaj towarzyszy mu przestronny taras, bardzo duży metraż oraz podwyższony standard. Często jest to wyznacznik zajmowanej pozycji i bogactwa.

• Uzbrojona działka

Działka, która w swych granicach posiada wszelkie przyłącza do wszystkich mediów, tj. gaz, wodę, prąd elektryczny.

• Zarządca nieruchomości

Osoba, która wykonuje obowiązki dotyczące racjonalnego prowadzenia danej nieruchomości. Swym działaniem powinna zmierzać do utrzymywania nieruchomości w niepogarszającym się stanie. Zarządca nieruchomości podejmuje również decyzje i analizy, które będą wpływały na przyszłe zyski pochodzące z nieruchomości.