Kluczowe czynniki wpływające na rentowność inwestycji
Jednym z podstawowych kryteriów wyboru modelu inwestycyjnego jest jego rentowność, ponieważ celem każdej inwestycji jest zysk. Dlatego też inwestor przed podjęciem decyzji o zaangażowaniu kapitału w konkretną transakcje, powinien najpierw dokonać stosownej analizy czynników, które wpływają na jej dochodowość.
Aspektów, które oddziałują na rentowność inwestycji jest wiele. Zacznijmy jednak od wyjaśnienia, co tak naprawdę oznacza słowo rentowność.
- Pojęcie rentowności
Rentowność to nic innego jak zysk oczekiwany przez inwestora. Wskaźniki rentowności inaczej zwane stopami zyskowności, czy też stopami zysku są podstawowymi miernikami, które informują o szybkości zwrotu zainwestowanych środków. Rentowność inwestycji oblicza się według wzoru ROI = Zn/K, gdzie Zn to zysk netto, natomiast K to kapitał rozumiany jako zainwestowane środki pieniężne. Wskaźnik ROI wyliczany jest dla porównania opłacalności różnych form inwestowania, co w konsekwencji pozwala określić, czy większą rentowność daje wkład kapitału np. w ziemie, czy też w inne instrumenty, jak chociażby akcje lub obligacje. Jednak należy mieć świadomość, że powyższy wskaźnik nie uwzględnienia zmian wartości pieniądza w czasie, dlatego też ma on zastosowanie jedynie pomocnicze.
- Rentowność inwestycji w nieruchomość – czynniki wynikające ze wzoru
W celu dokonania analizy kluczowych czynników dochodowości, uwzględnijmy składowe powyższego wzoru ROI na przykładzie nieruchomości komercyjnych. Na początek powinniśmy wziąć pod uwagę zysk netto, ponieważ – w przypadku nieruchomości – cena czynszów to aspekt, który najszybciej może ulec zmianie, co w rezultacie spowoduje wahania średnich rentowności na rynku. Oczywisty wpływ na stawki czynszów ma podaż powierzchni w danym segmencie, czyli podaż powierzchni handlowej, usługowej, biurowej, bądź magazynowej. Mianowicie, budowa nowego biurowca, a w związku z tym gwałtowny wzrost powierzchni, której nie będzie kto miał wynajmować, w konsekwencji doprowadzi do redukcji cen czynszów i spadku rentowności. Warto podkreślić, że podobnie do podaży, również rosnąca lub malejąca ilość osób zainteresowanych daną lokalizacją, tj. popyt będzie powodować zmiany cen. Co więcej, istotną rolę w określeniu rentowności odgrywa także aktualny stan gospodarki. Otóż przedmiotowy dochód netto jest niezmiennie pochodną przewidywań w zakresie rozwoju biznesu oraz możliwości generowania przychodu. Dla przykładu, stabilny wzrost gospodarczy przyczyni się do podjęcia większego ryzyka inwestycyjnego. Z kolei, kryzys doprowadzi do szukania oszczędności, choćby w postaci wynajmu tańszego lokum. Dodatkowo, aspektem wartym analizy są ceny sprzedaży, na które zazwyczaj mają wpływ kalkulacje inwestorów.
- Rentowność inwestycji w nieruchomość – czynniki, których nie widać we wzorze
W tym wypadku, kluczowym aspektem jest możliwość finansowania. Jak wiadomo, spora część nieruchomości komercyjnych kupowana jest z udzielanych przez banki kredytów. W związku z tym, dla rentowności inwestycji istotne są dostępność oraz koszt kredytu. Jeżeli chodzi o dostępność, to w zależności od momentu cyklu koniunkturalnego na rynku, występują sytuacje, kiedy banki nie chcą finansować pewnych rodzajów nieruchomości, uznając je za bardziej ryzykowne. Z kolei, odnośnie kosztu kredytu przyjęło się, że oprocentowanie kredytu na daną nieruchomość komercyjną jest dolną granicą rentowności z nieruchomości, na którą może zgodzić się inwestor. Należy mieć świadomość, że koszty i możliwości finansowania są jednym z priorytetowych czynników oddziałujących na stopy kapitalizacji, przy których wyceniane są nieruchomości komercyjne. Mianowicie chodzi o duże obiekty, takie jak galerie handlowe, biurowce oraz hotele.
- Rentowność inwestycji w lokaty
Dla porównania sprawdźmy, czy w przypadku inwestycji w lokaty, mamy do czynienia z podobnymi czynnikami. Oczywistym jest, że zysk jaki przyniesie lokata uzależniony jest od podstawowego paramentu, tj. stawki oprocentowania. Nie możemy jednak zapomnieć, że wpływ na stopę zysku, jaką osiągniemy z lokaty ma także rodzaj oprocentowania, długość depozytu, a nawet inflacja. Istotnym parametrem lokaty jest wybór rodzaju oprocentowania, które może być stałe lub zmienne. Jak sama nazwa wskazuje, lokata o oprocentowaniu stałym gwarantuje stałą stawkę oprocentowania przez cały okres trwania umowy, natomiast w przypadku oprocentowania zmiennego bank może dokonać zmiany stawki procentowej. W tym miejscu warto podkreślić, że rodzaj oprocentowania jest ważny przede wszystkim w depozytach o długich terminach zapadalności. Jeśli decydujemy się na lokatę krótkoterminową, kwestia rodzaju oprocentowania jest drugorzędna, ponieważ w tak krótkim czasie nie dojdzie do ważnych zmian na rynku kapitałowym. Co więcej, zazwyczaj oprocentowanie lokat krótkoterminowych może być niższe o jeden lub dwa punkty procentowe, w zestawieniu z lokatami zakładanymi na rok lub dłużej. Jednak od tej reguły zdarzają się także wyjątki.
- Najważniejsze zasady
Oczywistym jest, że każdy model inwestycyjny posiada swoje indywidualne czynniki warunkujące jego rentowność. Jednak poza wymienionymi powyżej aspektami, we wszystkich rodzajach inwestycji ogromną rolę odgrywa bezpieczeństwo, które opisuje zasada: im inwestycja bezpieczniejsza, tym niższa jej rentowność. Co oznacza, że im większe podejmiemy ryzyko, tym większą mamy szansę na spory zysk. A jeśli dołożymy do tego wysokość oprocentowania to mamy zbiór kluczowych czynników, które wpływają na rentowność inwestycji.