grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

Budowa własnego domu powoduje, że każdy może choć raz w życiu wejść w rolę inwestora. Bez względu na to, czy w wypełnianiu obowiązków inwestora będą pomagać fachowcy z wyspecjalizowanych biur, warto mieć podstawową wiedzę na temat poszczególnych etapów realizacji zamierzenia budowlanego: od zamysłu do oddania do użytku.

Wstępną fazą jest oczywiście sprawdzenia wybranej lokalizacji dla planowanej inwestycji, a następnie – przygotowanie projektu budowlanego, który musi zostać zatwierdzony zgodą budowaną. Tematy te były przedmiotem pierwszej, drugiej i trzeciej części cyklu. Niniejszy tekst wyjaśni podstawowe zagadnienia dotyczące niezbędnych czynności, które inwestor powinien wykonać, aby legalnie i bez problemów prowadzić budowę aż do jej zakończenia. W ostatniej części omówiony zostanie etap oddania do użytkowania zrealizowanego obiektu.

Jak już to podkreślono w poprzedniej części tego cyklu warunkiem koniecznym rozpoczęcia wykonywania robót budowlanych jest co najmniej wykonalne pozwolenie na budowę lub skuteczne zgłoszenie budowlane. Uzyskanie w urzędzie wydającym zgody budowlane (starostwie powiatowym lub urzędzie wojewódzkim) odpowiednich klauzul na egzemplarzach pozwolenia na budowę lub zgłoszenia nie jest obowiązkowe, ale dla bezpieczeństwa prowadzonych robót – zalecane.

Pierwszą czynnością rozpoczynającą fazę realizacji inwestycji jest rejestracja dziennika budowy (o ile jest wymagany). Obowiązek ten dotyczy większości przedsięwzięć, dla których wymagane jest sporządzenie projektu budowlanego i uzyskanie zgody budowlanej w postaci pozwolenia na budowę lub dokonanie niektórych zgłoszeń (tzw. zgłoszeń z obligatoryjnym projektem).

Zgodnie z zasadami Prawa budowlanego dziennik taki musi zostać ostemplowany przez organ wydający zgodę budowlaną. W praktyce wygląda to najczęściej tak, że inwestor dostarcza do urzędu zakupiony przez siebie gotowy druk takiego dziennika (dostępne są w niektórych sklepach z materiałami budowlanymi, księgarniach lub sklepach papierniczych, oferujących druki akcydensowe). Organ sprawdza czy zgoda budowlana, wpisana na stronie tytułowej takiego dziennika ma walor wykonalności, rejestruje taki dziennik i zwraca inwestorowi po ostemplowaniu każdej jego strony. Z praktycznego punktu widzenia (ilość odbijanych stempli) rozmiar takiego dziennika należy dostosować do charakteru inwestycji – skomplikowane i długotrwałe wymagają „grubszego” dziennika budowy. Rzadziej zdarza się, żeby organ wydawał autoryzowane przez siebie egzemplarze dziennika budowy po pobraniu odpowiedniej opłaty, która równoważy koszt jego zakupu.

Dziennik budowy (rozbiórki lub montażu) to bardzo ważny element dokumentacji inwestorskiej, ponieważ jest poświadczeniem przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania tych robót. Wpisów w dzienniku ma prawo dokonywać kierownik budowy oraz w szczególnych sytuacjach – projektant (autor projektu budowlanego) lub inspektor nadzoru inwestorskiego (o ile został ustanowiony), a także geodeta wykonujący czynności geodezyjne na budowie, względnie pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych do kontroli przestrzegania przepisów na budowie, w ramach dokonywanych czynności kontrolnych.

Przed rozpoczęciem robót budowlanych należy dokonać w dzienniku budowy wpisu osób, które pełnią funkcje kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego (jeśli został ustanowiony). Osoby te są obowiązane potwierdzić podpisem przyjęcie powierzonych im funkcji. Równolegle inwestor zobowiązany jest zawiadomić organ nadzoru budowlanego (powiatowy lub wojewódzki inspektorat nadzoru budowlanego) oraz projektanta sprawującego nadzór o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Nowością jest konieczność złożenia wraz z tym zawiadomieniem oświadczenia (lub jego kopii) projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego (PT) zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu (PZT) oraz projektem architektoniczno- -budowlanym (PAB), a także innymi decyzjami administracyjnymi uzyskanymi dla realizowanego zamierzenia budowlanego (np. zgodą wodnoprawną, decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzją konserwatora zabytków lub zarządcy drogi publicznej).

Po dokonaniu tych czynności główny ciężar obowiązków spocznie na kierowniku budowy, który:

• odpowiedzialny jest za zabezpieczenie terenu budowy lub rozbiórki,
• potwierdza wpisem w dzienniku budowy otrzymanie od inwestora zatwierdzonego projektu budowlanego oraz, o ile jest wymagany – projektu technicznego
• umieszcza na terenie budowy, w widocznym miejscu: tablicę informacyjną oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia (gdy prowadzenie robót budowlanych ma trwać dłużej niż 30 dni z jednoczesnym zatrudnieniem co najmniej 20 pracowników, albo przewidywany zakres robót budowlanych przekracza 500 osobodni).

Rezygnacja z powołania kierownika budowy jest możliwa po uzyskaniu takiego zezwolenia od organu wydającego zgody budowlane (starosta, wojewoda), jeżeli jest to uzasadnione nieznacznym stopniem skomplikowania robót budowlanych lub innymi ważnymi względami.

Zasady dotyczące tablic informacyjnych są bardzo szczegółowo ustalone Prawem budowlanym. Na tablicy takiej określa się: rodzaj i adres prowadzenia robót budowlanych, datę i numer decyzji o pozwoleniu na budowę lub dokonanego zgłoszenia (ze wskazaniem organu), nazwę i numer telefonu właściwego organu nadzoru budowlanego, imię i nazwisko lub nazwę i numer telefonu inwestora, imię i nazwisko oraz numer telefonu kierownika budowy. Tablica informacyjna powinna być wykonana na sztywnej, prostokątnej płycie koloru żółtego. Napisy wykonuje się w sposób czytelny i trwały, czarnymi literami i cyframi o wysokości co najmniej 6 cm. Tablicę informacyjną umieszcza się w miejscu widocznym od strony drogi publicznej lub dojazdu do takiej drogi, na wysokości umożliwiającej jej odczytanie na czas trwania robót budowlanych, aż do momentu wydania pozwolenia na użytkowanie lub skutecznego przyjęcia zgłoszenia zakończenia robót budowlanych.

Większe i długotrwałe budowy wymagają dodatkowego ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia, które umieszcza się na sztywnej i prostokątnej płycie koloru żółtego. Napisy wykonuje się w sposób czytelny i trwały, czarnymi literami i cyframi o wysokości co najmniej 4 cm. Ogłoszenie takie umieszcza się w widocznym miejscu obok tablicy informacyjnej, na wysokości umożliwiającej jego odczytanie.

Tablice informacyjne oraz ogłoszenia można kupić we wszystkich sklepach z materiałami budowlanymi oraz niektórych sklepach papierniczych, oferujących druki akcydensowe i samemu ręcznie dokonać wpisów lub zlecić ich wykonanie w firmach poligraficznych.

Nowością od września 2020r. kiedy to weszły w życie nowe zasady sporządzania projektu budowlanego, jest sytuacja, w której inwestor wraz z kierownikiem budowy musi dbać o to, żeby zmiany w projekcie technicznym (PT), dokonywane w trakcie prowadzenia robót, były nanoszone przez projektanta na bieżąco. Projektant ponadto równolegle powinien kwalifikować dokonywane zmiany pod kątem ich istotności w świetle art. 36a Prawa budowlanego. Jeśli zmianę należałoby zaliczyć do grupy istotnych i różniących się od zatwierdzonego zgodą budowlaną projektu zagospodarowania działki lub terenu (PZT) lub projektu architektoniczno-budowlanego (PAB) – niezbędna będzie zmiana posiadanego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Kierownik budowy, w ciągu całego procesu realizacji inwestycji, jest zobowiązany na każde żądanie organu nadzoru budowlanego okazać aktualny na dany dzień projekt techniczny (w sytuacji zmian nieistotnych) lub okazać się odpowiednią decyzją lub zgłoszeniem (w sytuacji zmian istotnych).