grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

Realizacja jakiegokolwiek obiektu, np. własnego domu, powoduje, że każdy może choć raz w życiu, wejść w rolę inwestora. Bez względu na to, czy w wypełnianiu obowiązków inwestycyjnych będą pomagać fachowcy z wyspecjalizowanych biur, warto mieć podstawową wiedzę na temat poszczególnych etapów realizacji zamierzenia budowlanego: od zamysłu do oddania do użytkowania.

Pierwszą fazą jest oczywiście sprawdzenie wybranej lokalizacji planowanej inwestycji, a następnie – przygotowanie projektu budowlanego. Tematy te były przedmiotem pierwszej i drugiej części cyklu. Niniejszy artykuł wyjaśni podstawowe zagadnienia dotyczące niezbędnych czynności poprzedzających rozpoczęcie robót budowlanych. W kolejnych częściach omówione zostaną pozostałe etapy inwestycji: prowadzenie i zakończenie budowy oraz oddanie do użytkowania zrealizowanego obiektu.

Generalne zasady inwestowania zapisane są w Prawie budowlanym. Stanowią one, że: „Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami” (art. 4) oraz „Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31” (art. 28 ust. 1). Zastrzeżenie to nic innego jak wyjątki od tej reguły, a więc kolejno wyszczególnione roboty budowlane, które można zrealizować po dokonaniu jedynie zgłoszenia lub bez żadnej zgody budowlanej.

Obie zasady sprowadzają się więc do dwóch elementów:

1. Inwestor powinien dysponować terenem planowanej inwestycji (jako właściciel, użytkownik wieczysty, zarządca trwały, na podstawie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, np. służebności lub na podstawie stosunku zobowiązaniowego, np. umowy dzierżawy, która daje prawo do prowadzenia robót budowlanych).
2. Inwestor powinien uzyskać administracyjną zgodę budowlaną – decyzję o pozwoleniu na budowę lub wyjątkowo – dokonać zgłoszenia (na podstawie art. 29 ust. 1 i ust. 3 oraz art. 30), ewentualnie przyporządkować planowaną inwestycję do grupy zwolnionych z uzyskiwania takiej zgody, a wymienionych w art. 29 ust. 2 i ust. 4 oraz art. 29a Prawa budowlanego.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinno stać się podstawą oświadczenia składanego przez inwestora, pod groźbą odpowiedzialności karnej, przed uzyskaniem zgody budowlanej. Wzór takiego oświadczenia ustala rozporządzenie i obowiązuje on w całej Polsce. Można go pobrać ze strony Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (link: https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/), wypełnić i wydrukować w celu dołączenia do wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia. Na portalu tym znajdują się też przydatne objaśnienia co do istoty i podstawy prawnej takiego oświadczenia.

Wzory oświadczeń na swoich stronach umieszczają również urzędy obsługujące organy administracji architektoniczno-budowlanej, wydające zgody budowlane – starostwa oraz urzędy wojewódzkie.

Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest zawsze składane w oryginale (postać papierowa lub elektroniczna). Tylko osobiście podpisane oświadczenie, podpisem: kwalifikowanym elektronicznym, profilem zaufanym (forma elektroniczna) lub własnoręcznym (forma papierowa) uważane jest za oryginalne.

Uzyskanie zgody budowlanej lub udowodnienie, że planowane zamierzenie jest zwolnione z tego obowiązku jest warunkiem koniecznym realizacji każdej inwestycji. Prawo budowlane najpierw w art. 28 ustala ogólną regułę, a następnie w art. 29 i 30 zawiera wykaz zamierzeń inwestycyjnych, które nie wymagają pozwolenia na budowę. Oznacza to, że jeśli nie można planowanej inwestycji przyporządkować do tej grupy, to inwestor musi dla swojego zamierzenia uzyskać pozwolenie na budowę.

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna, której uzyskanie postrzegane jest jako bardziej skomplikowane i wiąże się z koniecznością wykonania wielu dodatkowych czynności (wyprzedzającego uzyskania innych decyzji, dokonania uzgodnień, zdobycia opinii). Dedykowane jest też najbardziej skomplikowanym technicznie inwestycjom.

Prostsze administracyjnie oraz przysługujące mniej skomplikowanym zamierzeniom jest dokonywanie zgłoszeń budowy lub wykonania innych robót budowlanych. Kończy się ono zazwyczaj brakiem reakcji organu administracji architektoniczno-budowlanej, czyli tzw. milczącą zgodą, co oznacza brak zastrzeżeń formalnych i merytorycznych względem planowanej inwestycji, będącej przedmiotem zgłoszenia.

Trzecią grupę zamierzeń, najprostszych technicznie, stanowią te, które nie wymagają żadnej ingerencji organu aa-b.

Jeśli inwestor nie jest w stanie przyporządkować planowanego przedsięwzięcia do żadnej z grup inwestycji wymienionych w art. 29 i 30 Prawa budowlanego, to oznacza, że musi uzyskać pozwolenie na budowę.

Samo wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub dokonanie zgłoszenia nie jest wystarczające do legalnego rozpoczęcia budowy.

Decyzja o pozwoleniu na budowę może być podstawą do rozpoczęcia robót budowlanych jedynie wtedy, gdy ma co najmniej walor wykonalności. Cechy wydanych decyzji administracyjnych tworzą swoisty ranking, od „najsłabszej” do „najsilniejszej”:

1. wykonalność (nie zamyka drogi do wniesienia odwołania oraz kontroli sądowej). Decyzja wykonalna jest zgodna z żądaniem wszystkich stron postępowania lub taka, której organ nadał rygor natychmiastowej wykonalności, ew. wszystkie strony postępowania zrzekły się prawa do wniesienia odwołania.
2. ostateczność (przysługuje skarga do sądu administracyjnego oraz kontrola decyzji z wykorzystaniem trybów nadzwyczajnych – zmiany, uchylenia i stwierdzenia nieważności). Decyzja staje się ostateczna, gdy minął termin na wniesienie odwołania (14 dni licząc od daty doręczenia decyzji stronom lub 28 dni licząc od daty publicznego obwieszczenia decyzji) lub zakończono już postępowanie odwoławcze, ewentualnie wszystkie strony postępowania zrzekły się prawa do wniesienia odwołania.
3. prawomocność (nie przysługują tryby kontrolne). Decyzja staje się prawomocna, gdy minął termin na wniesienie skargi do sądu administracyjnego lub zakończono już kontrolę sądową, ewentualnie wszystkie strony postępowania zrzekły się prawa do wniesienia odwołania.

Do wykonywania robót budowlanych po zgłoszeniu można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w terminie 21 dni licząc od dnia dokonania zgłoszenia. Za dzień wniesienia sprzeciwu nie uważa się daty wydania decyzji lub jej doręczenia, lecz datę nadania (tradycyjnego lub elektronicznego) tej decyzji do adresata – inwestora. Jeśli inwestorowi szczególnie zależy na wcześniejszym rozpoczęciu budowy, organ administracji architektoniczno-budowlanej może przed upływem 21-dniowego terminu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. W konsekwencji zgłoszenie opatrzone takim zaświadczeniem staje się wystarczającą podstawą do legalnego rozpoczęcia budowy, a organ administracji architektoniczno-budowlanej traci kompetencje do wniesienia sprzeciwu. Zgłoszenia budowlane, o ile skończą się „milczącą zgodą” lub ww. zaświadczeniem, nie podlegają już kontroli instancyjnej czy administracyjnej sądowej. Tylko zakwestionowane decyzją o sprzeciwie zgłoszenia podlegają ogólnym zasadom postępowania administracyjnego – prawu wniesienia odwołania itd.

Inwestycje zwolnione z obowiązku uzyskiwania zgody budowlanej mogą być przedmiotem kontroli organów nadzoru budowlanego w trakcie ich wykonywania. Wówczas inwestor powinien jedynie wskazać przepis wprost z Prawa budowlanego, dający mu legitymację do prowadzenia takich robót.

Zainicjowanie postępowań budowlanych (przede wszystkim kończących się wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę oraz dokonanie zgłoszenia) możliwe jest oczywiście po złożeniu w kancelarii organu tradycyjnego wniosku z kompletem załączników, ale również z wykorzystaniem wniosków elektronicznych. Można je pobrać ze strony Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (link: https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/). Część z dostępnych na tej stronie internetowej wniosków można już złożyć w formie elektronicznej, a pozostałe taką możliwość zyskały od 1 lipca 2021r.

Wszelkie zgody budowlane zainicjowane lub wydane w Polsce po 1 stycznia 2016r. dostępne są na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego pod linkiem: http://wyszukiwarka.gunb.gov.pl/ oraz dodatkowo uwidocznione na tle mapy ewidencyjnej.