grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

Realizacja jakiegokolwiek obiektu, np. własnego domu powoduje, że każdy może, choć raz w życiu, wejść w rolę inwestora. Bez względu na to, czy w wypełnianiu obowiązków inwestora będą pomagać fachowcy z wyspecjalizowanych biur, czy będziemy realizować go sami, warto mieć podstawową wiedzę na temat poszczególnych etapów realizacji budowy: od zamysłu do oddania do użytkowania.

Zacznijmy więc od fazy wstępnej – sprawdzenia wybranej lokalizacji. (W kolejnych artykułach omówione zostaną pozostałe etapy inwestycji: sporządzenie projektu budowlanego, rozpoczęcie, prowadzeniem i zakończeniem budowy oraz oddanie do użytkowania zrealizowanego obiektu.)

Lokalizacja

W celu określenia źródła informacji mogących pomóc nam w wyborze obszaru, warto poznać kilka najważniejszych aspektów prawnych i administracyjnych. Zacznijmy od momentu, gdy mamy już „na oku” jakąś działkę. Co należy sprawdzić w pierwszej kolejności, aby upewnić się czy może na niej powstać inwestycja? Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – to akt prawa lokalnego obowiązujący na terenie, którego dotyczy, który służy za podstawowe źródło informacji, gdzie i co może powstać oraz pod jakimi warunkami. Odpowiedzialnymi za uchwalenie takich planów są samorządowe władze lokalne: wójt (burmistrz, prezydent), jako podmiot wykonawczy, działający z upoważnienia rady gminy, która jako organ stanowiący podejmuje odpowiednie uchwały.

Obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego trzeba zatem w pierwszej kolejności szukać na stronach internetowych lokalnych urzędów gmin (miast i gmin oraz miast). Istnieje ustawowy obowiązek udostępniania tych aktów prawa miejscowego na stronach podmiotowych oraz Biuletynów Informacji Publicznej. Każdy taki plan składa się z części tekstowej (w formie uchwały) oraz graficznej (załącznika do uchwały). Po zlokalizowaniu na mapie położenia działki pod inwestycję i określeniu nazwy lub numeru jednostki urbanistycznej, w  uchwale należy szukać ustaleń szczegółowych, takich jak: funkcję główną i uzupełniającą oraz podstawowe parametry planowanej zabudowy. Każdy plan w części tekstowej zawiera również ustalenia ogólne, obowiązujące na całym obszarze nim objętym. Dotyczą one zazwyczaj uwarunkowań związanych z ochroną środowiska i krajobrazu oraz zabytków, a także wyposażenia w infrastrukturę techniczną i drogową. Wraz z ustaleniami dla konkretnych jednostek urbanistycznych dają one komplet uwarunkowań, zakazów i dopuszczeń.

Nowość: Geoportal

Obecnie trwają działania mające na celu stworzenie jednolitej bazy danych przestrzennych, która w jednym miejscu będzie gromadzić i udostępniać wszelkie informacje przestrzenne. Platformą taką staje się sukcesywnie Geoportal, dostępny pod linkiem: https://mapy.geoportal.gov.pl/imap/Imgp_2.html (dostęp 9.02.2021r.). Nawigowanie po tym portalu nie stwarza większych problemów nawet osobom niewprawnym, a jest on świetnym źródłem wszelkich informacji, które można przedstawić na tle mapy zasadniczej: od adresów, podziału na działki, przez rozmieszczenie sieci infrastruktury technicznej, uchwalonych planów miejscowych, po obszary chronione przyrodniczo i konserwatorsko oraz tereny zagrożone powodzią. Po kliknięciu na interesujący nas obszar ukaże się link odsyłający do konkretnego dokumentu lub informacja, gdzie jest dostępny. Należy jednak pamiętać, że portal ten jest w fazie kształtowania i to, że nie ma na nim jakiejś informacji to może oznaczać jedynie tyle, że informacji takiej jeszcze na portalu nie umieszczono. Wówczas jako źródło informacji mogą służyć strony poszczególnych organów administracji publicznej.

Strony internetowe, EKOPORTAL, HYDROPORTAL

Oprócz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przed podjęciem decyzji o lokalizacji inwestycji istotne jest jeszcze uwzględnienie innych informacji., np. takich, które mogą wpłynąć na ograniczenie inwestycji lub nawet ją uniemożliwić. Obszarów i obiektów chronionych przyrodniczo należy więc poszukiwać na stronach urzędów gmin, urzędów marszałkowskich oraz Regionalnych Dyrekcji Ochrony Środowiska, a przede wszystkim na platformie EKOPORTAL (link: https://ekoportal.gov.pl/dane-o-srodowisku/srodowiskowe-bazy-danych dostęp 9.02.2021r.). Obszarów i obiektów chronionych wpisem do ewidencji lub rejestru zabytków należy szukać na stronach Wojewódzkich Konserwatorów Zabytków oraz urzędów gmin. Informacji na temat zasięgów obszarów zagrożonych powodzią należy zaś szukać na stronach Regionalnych Zarządów Gospodarki Wodnej oraz platformie HYDROPORTAL (link: https://isok.gov.pl/hydroportal.html dostęp 9.02.20201r.).

Reasumując, należy podkreślić, że najważniejszym dokumentem przestrzennym, regulującym zasady realizowania inwestycji jest plan miejscowy, jako wypadkowa wszelkich istniejących na danym obszarze uwarunkowań, ale jego istnienie jest dosyć rzadką okolicznością, bo tylko ok. 1/3 powierzchni kraju posiada ten akt prawa lokalnego. Więcej o planach zagospodarowania przestrzennego >>

Decyzje

Na terenach pozbawionych planu miejscowego każdą inwestycję powodującą zmianę zagospodarowania terenu lub użytkowania istniejącego obiektu powinna poprzedzać decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Pod tym pojęciem kryją się dwojakiego rodzaju decyzje: o warunkach zabudowy (dedykowane głównie dla obiektów kubaturowych) oraz o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (wśród nich przede wszystkim – sieci infrastruktury technicznej). Decyzje takie wydaje wójt (burmistrz, prezydent miasta), a w wyjątkowych sytuacjach – wojewoda. Informacji na temat tego, jakie decyzje zostały już wydane w określonej okolicy, należy również poszukiwać w urzędach gmin. Często wykazy wydanych decyzji publikowane są na stronach BIP (pozbawione wrażliwych danych osobowych).

Wiedza na temat  przedmiotu wydanych decyzji daje dość konkretny obraz, jakie inwestycje możliwe są w danej okolicy w sytuacji braku planu miejscowego. Jeśli dotychczasowy właściciel nie dysponuje decyzją o warunkach zabudowy lub dysponuje rozstrzygnięciem, którego ustalenia nie są satysfakcjonujące, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie kolejnej decyzji. Na stronach internetowych urzędów gmin zazwyczaj znajdują się wzory takich wniosków, które choć nie podyktowane żadnym rozporządzeniem, ułatwiają jego sporządzenie. O decyzję taką może wystąpić każdy, nawet osoba nie posiadająca tytułu prawnego do nieruchomości, czyli np. potencjalny nabywca. W efekcie na jedną działkę może być wydanych wiele decyzji o warunkach zabudowy na zupełnie różne nawet funkcje. Przedmiot wydanej decyzji zależny jest od intencji wnioskodawcy oraz planowanego zamierzenia budowlanego, o ile okażą się one zgodne z przepisami prawa, co w toku wydawania takiej decyzji bada organ.

Dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę należy zadbać, aby wydana decyzja o warunkach zabudowy została przepisana na rzeczywistego inwestora. Niezbędna jest do tego zgoda pierwotnego adresata decyzji. W momencie wydania pierwszego pozwolenia na budowę pozostałe decyzje o warunkach zabudowy dotyczące tego samego terenu ulegają wygaszeniu.

Decyzja o warunkach zabudowy jest swojego rodzaju promesą – przyzwoleniem władz lokalnych na zmianę zagospodarowania terenu lub użytkowania budynku. Nie rodzi żadnych praw ani obowiązków. Odpowiada jedynie na pytanie, czy i pod jakimi warunkami możliwa jest zaplanowana przez wnioskodawcę inwestycja.

Gdzie jeszcze szukać informacji

Pomimo sprawdzenia wszystkich źródeł informacji, przed ostatecznym nabyciem konkretnej nieruchomości zaleca się osobistą wizytę w urzędzie gminy, najlepiej w komórce zajmującej się właśnie zagospodarowaniem przestrzennym, aby w bezpośredniej rozmowie rozwiać wszelkie wątpliwości co do przyszłego zagospodarowania upatrzonej działki. Mogą bowiem występować jakieś lokalne uwarunkowania, które ograniczają np. usunięcie drzew, wyłączanie konkretnego terenu z użytkowania rolniczego czy leśnego itp. a których nie można wprost wyczytać z publicznie dostępnych baz danych.

Stan prawny działki (np. informacje na temat własności, ograniczonych praw rzeczowych, obciążenia hipoteki) znajdują się w księgach wieczystych obdarzone rękojmią wiary publicznej. Czym jest owa rękojmia? Jest to moc prawna, oznaczająca, że „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (np. zawarł umowę sprzedaży)”. Dostęp do ksiąg wieczystych jest powszechny (link: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do dostęp 9.02.2021r.), choć reglamentowany znajomością jej numeru, który można uzyskać  podczas osobistej wizyty w czytelni sądu wieczystoksięgowego lub pobierając dane z ewidencji gruntów i budynków w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Ewidencja ta natomiast stanowi „system informacyjny zapewniający gromadzenie, aktualizację oraz udostępnianie, w sposób jednolity dla kraju, informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami, budynkami lub lokalami”. Niezgodność wpisów w księgach wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków jest sygnałem do ich wyjaśnienia. Idealną bowiem jest sytuacja, w której wpisy te zawierają dane identyczne. Oznacza ona zgodność stanu prawnego i rzeczywistego danej nieruchomości. W sytuacji rozbieżności informacji pierwszeństwo mają dane zawarte w księgach wieczystych.

Wybór lokalizacji inwestycji jest, czynnością złożoną, lecz niezbędną dla zapewnienia bezpieczeństwa dalszej realizacji zamierzenia budowlanego. Ilość miejsc, w których znajdziemy informacje mogące pomóc nam w tym procesie, jak widać jest zatrważająca, szczególnie z punktu widzenia kogoś, kto zabiera się za to pierwszy raz. W takiej sytuacji na ratunek przychodzą nam firmy wyspecjalizowane w całym tym czasochłonnym procesie zakupu gruntu pod inwestycję czy budowę. Na rynku są już firmy z ugruntowaną pozycją i wieloletnim doświadczeniem popartym konkretnymi realizacjami projektów – choćby Rodzinne Inwestycje.