Dylematy inwestora: Czy kupować działkę ze złożem?
Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo geologiczne i górnicze oraz niektórych innych ustaw dotyczy – w założeniu – między innymi zapewnienia odpowiedniej ochrony złóż kopalin w Polsce. Problem w tym, że przepisy są nieprecyzyjne, a minister zyskał możliwość blokowania inwestycji nad złożami, co może obniżyć wartość niektórych działek i spowodować nawet nieopłacalność inwestycji.
Decydując się na zakup działki należy ją dobrze sprawdzić. Pułapek, które mogą czyhać na inwestora jest bardzo dużo. Relatywnie łatwo jest wychwycić grunty dekretowe, objęte Naturą 2000 czy wyłączone z zabudowy – wystarczy sprawdzić dokumenty. Oczywiście w niektórych przypadkach można sobie z tym poradzić, np. zmieniając przeznaczenie gruntu.
Inne problemy można wychwycić po prostu wizytując działkę – w ten sposób można sprawdzić chociażby, czy na wybranym gruncie nie gniazdują rzadkie gatunki ptaków.
Okazuje się, że zagrożenia dla inwestycji mogą być jednak ukryte pod ziemią i to całkiem głęboko. Dotychczas trzeba było uważać przede wszystkim na stanowiska archeologiczne i miejsca pochówków. Po nowemu sens inwestycji mogą przekreślać także kryjące się w ziemi złoża. I nie chodzi tu tylko np. o rzadkie metale – w skrajnych przypadkach problemem mogą okazać nawet złoża piasku lub żwiru, o ile minister właściwy do spraw środowiska uzna je za strategiczne. Oczywiście prawdopodobieństwo takiego działania jest raczej niewielkie, ale minister zyskuje na mocy nowych przepisów możliwość swobodnego uznania w tym zakresie.
Cel zmian jest oczywisty – rząd chciał objąć szczególną ochroną prawną złoża strategiczne, które mają istotne znaczenie dla gospodarki lub bezpieczeństwa kraju. I tu raczej nie ma dyskusji – ochrona cennych złóż jest w pełni zrozumiała. Niestety redakcja przepisów pozostawia wiele do życzenia i daje zbyt daleko idące uprawnienia. W efekcie inwestorzy i samorządy obawiają się nowych regulacji.
Złożem strategicznym według nowych przepisów jest złoże kopaliny, które ze względu na jego znaczenie dla gospodarki lub bezpieczeństwa kraju podlega szczególnej ochronie prawnej. W praktyce oznacza, że strategiczne będzie takie złoże, które zostanie za strategiczne uznane przez właściwego ministra. Uznanie złoża kopaliny za złoże strategiczne następuje, jeżeli ze względu na stan zagospodarowania terenu istnieje dostęp do złoża oraz:
1) złoże kopaliny ma podstawowe znaczenie dla gospodarki kraju lub dla interesu surowcowego państwa lub
2) złoże kopaliny ma ponadprzeciętną dla danej kopaliny wielkość zasobów, lub
3) kopalina znajdująca się w złożu odznacza się unikalnymi parametrami.
Brak wyraźnych zasad oraz fakt, że wszędzie w ziemi coś się znajduje (czasem mniej, czasem bardziej cenne) powoduje, że na wielu gruntach (a dokładniej pod nimi) można znaleźć coś, co się przyda dla gospodarki, a tym samym zablokować zabudowę.
Jednym z głównych zarzutów pod adresem nowych przepisów jest brak możliwości odwołania. Nowe przepisy nie przewidują takiej drogi, a tym samym decyzja ministra będzie ostateczna. Tym samym odwołanie nie przysługuje ani właścicielowi danego terenu, ani gminie, która mogła przecież uchwalić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i wyrazić tym samym zgodę na zabudowę terenu, nawet pomimo zlokalizowanych w ziemi złóż. Na dodatek tworząc nowe przepisy ustawodawca nie pokusił się o określenie katalogu złóż strategicznych, a tym samym wszystko zależy od uznaniowej decyzji ministra, od której nie ma odwołania. W efekcie arbitralna decyzja ministra może w praktyce uchylić akt prawa miejscowego (MPZP), chociaż właściwsze byłoby określenie – uniemożliwić jego stosowanie.
Oczywiście można założyć, że minister będzie osobą kompetentną, która nie będzie nadużywać swoich uprawnień… Ale można się też obawiać, że będzie inaczej – dlatego też ważne jest, żeby była ścieżka odwoławcza pozwalająca skorygować błędy decyzyjne. Tymczasem z nowego art. 94a ust. 3 Prawa geologicznego i górniczego wynika co prawda, że stroną postępowania w przedmiocie uznania złoża kopaliny za złoże strategiczne jest podmiot, na rzecz którego zatwierdzono dokumentację geologiczną albo dodatek do dokumentacji geologicznej (w uproszczeniu właściciel nieruchomości), ale ustawodawca nie przewidział procedury odwoławczej. Istnieje jednak cień szansy, że sądy administracyjne będą rozpatrywały takie sprawy, gdyż brak możliwości odwołania można uznać za niekonstytucyjny. Niewątpliwie będzie można także wystąpić z powództwem cywilnym, ale jest to kosztowna i długotrwała alternatywa. Podstawą może być spadek wartości nieruchomości przede wszystkim spowodowany brakiem możliwości zabudowy. Co prawda w ocenie skutków regulacji ustawodawca uznał, że do tego nie dojdzie, ale rynek rządzi się swoimi prawami – brak możliwości zabudowy może być istotnym czynnikiem mającym wpływ na cenę działki.
Powyższe powoduje, że po wejściu w życie nowych przepisów, przed nabyciem działki niemal konieczne jest sprawdzenie, co znajduje się pod ziemią – na całe szczęście można to z dużym powodzeniem zrobić online, np. wchodząc na geoportal. Uznaniowość decyzji ministra powoduje jednak, że nie da na chwilę obecną określić, co zostanie uznane za złoże strategiczne w bliższej lub dalszej przyszłości. Dlatego też do zakupu gruntu ze złożem należy podchodzić z dużą ostrożnością.
Niewątpliwie też ustawa będzie miała wpływ na inwestycje dokonywane na terenach bogatych w złoża – już teraz niektórzy eksperci przestrzegają przed kupnem nieruchomości na Śląsku, który w całej Polsce kojarzy się z miejscem, gdzie tych złóż jest bardzo dużo.
Nowelizacja została już podpisana przez Prezydenta i czeka na publikację w Dzienniku Ustaw – wejdzie w życie po 30 dniach od publikacji.