grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

Decydując się na zakup nieruchomości gruntowej należy sprawdzić jej księgę wieczystą, ponieważ po fakcie może okazać się, że działka została komuś wynajęta lub obciążona hipoteką. Księgi wieczyste są obecnie prowadzone w postaci cyfrowej, ale trzeba jeszcze umieć skorzystać z odpowiedniej wyszukiwarki i zinterpretować jej treść, co dla laika może okazać się nieco problematyczne. Skorzystanie z pośrednictwa profesjonalnych podmiotów zajmujących się inwestowaniem w ziemię, takich jak Rodzinne Inwestycje, daje gwarancję zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości.

Czym są księgi wieczyste i jak z nich korzystać?

Księgi wieczyste są publicznym rejestrem zawierającym najważniejsze informacje o stanie prawnym nieruchomości – takie jak np. tożsamość właściciela, powierzchnia, obciążenie hipoteką lub innym prawem rzeczowym lub osobistym. Zgodnie art. 23 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece są one prowadzone przez sądy rejonowe. Dla przeciętnego człowieka najważniejsze jest to, że od kilku lat istnieje możliwość sprawdzenia księgi wieczystej danej nieruchomości z własnego mieszkania na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości http://ekw.ms.gov.pl. Trzeba jednak znać numer księgi (znajduje się on np.  na wypisie z rejestru gruntów lub akcie notarialnym nabycia nieruchomości), cyfrę kontrolną oraz czteroznakowy kod wydziału. Numer elektronicznej księgi wieczystej (EKW) można uzyskać z wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Od 2013 r. wszystkie księgi wieczyste są prowadzone w systemie informatycznym – w ten sposób ułatwia się dostęp do zawartych w nich informacji, co służy głównemu celowi ich prowadzenia, jakim jest zabezpieczenie obrotu nieruchomościami.

Jakie dane księgi wieczystej są szczególnie istotne dla inwestora?

Księga wieczysta nieruchomości gruntowej (jak również budynkowej i lokalowej) składa się z czterech działów. W przypadku nabywania gruntu w celu jego później odsprzedaży z zyskiem szczególnie ważne są informacje zawarte w dziale III i IV, ponieważ wpisy w tych działach oznaczają, że korzystanie z działki przez właściciela jest w pewien sposób ograniczone lub stanowi ona zabezpieczenie innej wierzytelności. Poza tym w każdym dziale istnieje rubryka  „wzmianka w księdze wieczystej” – jeśli istnieje tam jakakolwiek adnotacja, to znaczy, że do danego działu złożono wniosek o zmianę i obecnie oczekuje on na wpis (może to np. oznaczać, że zmieni się właściciel nieruchomości). Aby dowiedzieć się, czego on dotyczy, należy skontaktować się z wydziałem ksiąg wieczystych odpowiedniego sądu rejonowego.

Interpretacja zapisów poszczególnych działów ksiąg wieczystych

Należy z uwagą sprawdzić wszystkie działy, ponieważ zawarte w nich dane pozwalają ustalić kluczowe dla nabywcy gruntu informacje.

Dział I – Oznaczenie nieruchomości „O” 

Znajdują się tu szczegółowe informacje o powierzchni i położeniu nieruchomości (adres, numer działki). Pochodzą one z ewidencji gruntów i budynków.

Dział I – Spis praw związanych z własnością „Sp”

            Zawarte są tu dane dotyczące typu własności nieruchomości – własności lub  współwłasności gruntu (od 01.01.2019 r. rozpoczęto proces likwidowania użytkowania wieczystego, więc ta forma prawna ma obecnie coraz mniejsze znaczenie). Są tu też adnotacje o dodatkowych uprawnieniach właściciela, takich jak:

• służebności gruntowe (np. prawo do korzystania z drogi dojazdowej do posesji przez sąsiednią działkę)
• udział w nieruchomości wspólnej (ułamkowy udział w części gruntu), czyli uprawnienie do korzystania przez właściciela działki z budynku lub urządzenia, które nie jest wyłączną własnością jednego właściciela gruntu

Dział II – Własność 

Widnieją tu dane odnoszące się do własności nieruchomości – dzięki nim dowiemy się, czy osoba sprzedająca jest właścicielem gruntu, czy też jedynie współwłaścicielem. Poza aktualną informacją o danych personalnych obecnego właściciela (imię, nazwisko, czasami też nr PESEL i imiona rodziców), znajdują się także wpisy o poprzednich właścicielach lub współwłaścicielach nieruchomości w ułamkowych częściach.

Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia

Jak już wcześniej sygnalizowano, wpisy w tym dziale oznaczają, że właściciel ma pewne ograniczenia w korzystaniu z działki, co w oczywisty sposób rzutuje na jej wartość inwestycyjną. Mogą one dotyczyć ustanowienia np.:

• służebności gruntowej, czyli korzystania z części działki przez inną osobę np. przechodu, przesyłu
• prawa umożliwienia dostępu do maszyn lub budowli, takich jak np. studnia, piec, które obsługują kilka nieruchomości
• najmu lub dzierżawy, co oznacza, że grunt został już wynajęty albo wydzierżawiony, więc jeśli nowy właściciel nie dokona wykreślenia tego wpisu, będzie nadal związany stosunkiem najmu lub dzierżawy na ustalonych wcześniej warunkach
• ograniczeń w korzystaniu z gruntu z powodu np. wszczęcia egzekucji, wywłaszczenia, upadłości – taki wpis to sygnał, że działkę zajął już komornik lub syndyk, więc rozporządzanie nią wymaga uzgadniania tych czynności z nim
• prawa pierwokupu lub odkupu, które określają uprawnienie do nabycia/zbycia w pierwszej kolejności (pierwokup) lub jedynie przez daną osobę (odkup)
• roszczenia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży – wpis taki oznacza, że wcześniej zawarto umowę przedwstępną i ma nastąpić przeniesienie własności na daną osobę – jeśli osoba sprzedająca nie wykreśli tego wpisu, mogą pojawić się kłopoty prawne z ustaleniem nowego właściciela gruntu

Dział IV – Hipoteki

Wpis w tej rubryce oznacza, że działka stanowi zabezpieczenie innej wierzytelności, zwykle z zaciągniętego kredytu bankowego. Określa bank, kwotę, do jakiej może on egzekwować ewentualne zadłużenie oraz datę powstania tego stosunku prawnego. Aktualną informację o wysokości sumy, jaką należy spłacić udziela bank (lub inna instytucja, dla której ustanowiono hipotekę na nieruchomości – może być to np. Urząd Skarbowy, ZUS/KRUS). Ustanowienie tego ograniczonego prawa rzeczowego daje bankowi możliwość  upominania się o swą należność od aktualnego właściciela nieruchomości – niezależnie od tego, czy jest to dłużnik, który zaciągnął kredyt czy ktoś inny.

Podsumowanie

Ustalenie stanu prawnego nieruchomości jest niezwykle ważne przy nabywaniu ziemi, jednak wymaga pewnego rozeznania we wpisach księgi wieczystej. Wspomnieć można chociażby o istnieniu różnicy między przeglądaniem aktualnej oraz zupełnej treści księgi wieczystej (pierwsza dotyczy wpisów ze stanu na dany dzień, a druga – wszystkich wpisów od dnia założenia księgi). Należy też zwracać uwagę na wpisy w rubryce „komentarz do migracji” – dotyczą one danych, jakie ze względu na ograniczoną pojemność systemu nie zmieściły się w czterech rubrykach księgi wieczystej.