Condohotele czy inwestycja w ziemię – która inwestycja bardziej się opłaci?
Trudno porównywać dwa tak różne sposoby inwestowania. Kto najbardziej zyska na kupnie hotelowego apartamentu, a kto powinien raczej wybrać ziemię?
Przeglądając oferty mieszkań wynajmowanych „na doby” w popularnych turystycznych miejscowościach można dojść do wniosku, że to najlepszy sposób na biznes. W ten sposób można zarobić w teorii nawet kilkaset złotych dziennie. W rzeczywistości jest jednak znacznie więcej aspektów, o których trzeba pamiętać. Co lepiej się sprawdzi jako inwestycja: apartament wakacyjny w hotelu czy ziemia?
Inwestycja obarczona ryzykiem
Popularnym ostatnio pomysłem na inwestycję jest apartament na wynajem zakupiony w hotelu lub obiekcie typu condo. Właściciel obiektu sprzedaje czasem wyposażony już lokal lub ułatwia jego wyposażenie. Często oferuje gwarantowany roczny zysk przynajmniej przez kilka pierwszych lat inwestycji. Właściciel sam może odwiedzać apartament w czasie wakacji, co daje mu na przestrzeni lat spore oszczędności na wyjazdach. To po stronie hotelu leży dbanie o gości, więc codzienna obsługa inwestycji nie jest czasochłonna. Mimo to praktyka rynkowa pokazała, że do takiego lokowania środków trzeba podchodzić ostrożnie. W ostatnich latach pojawiło się wiele spółek, które obiecywały nawet 14 proc. gwarantowanego zysku w skali roku. Specjaliści od rynku finansów i nieruchomości alarmują jednak, że często wypracowanie takiego przychodu jest niemożliwe w dłuższej perspektywie.
Trudno zaplanować przyszłość
Czasem niezbyt uczciwe są same warunki, jakie oferuje zarządca obiektu. W niektórych umowach gwarantowany zysk pojawia się dopiero po kilkunastu latach od kupna mieszkania, lub przeciwnie – tylko przez pierwsze 3 czy 5 lat. Nawet, jeśli spółka gwarantuje stałe zyski, warto zastanowić się, czy firma powstała zaledwie kilka lat wcześniej jest w stanie zagwarantować prosperowanie hotelu w perspektywie kilkunastu czy kilkudziesięciu lat. A przecież to od tego zależy, czy inwestycja się zwróci. Często wyliczenia takich spółek opierają się na optymistycznych założeniach, takich jak 70-procentowe obłożenie pokoju przez cały rok. Nie ma gwarancji, że za kilka lat dany kierunek nadal będzie równie popularny, a na obłożenie hotelu może wpłynąć wiele czynników, takich jak powstanie w okolicy konkurencji. Osoba, która kupiła taki pokój, nie ma przy tym żadnego wpływu na to, jak zarządzany będzie hotel i jak będzie prezentował się na tle innych w tym samym regionie, a tym samym – czy przyciągnie gości. W niektórych głośnych przypadkach cena apartamentu w miejscowości, gdzie mieszkanie kosztuje kilkadziesiąt tysięcy złotych, wynosiła kilkaset tysięcy. Standardem często nie różnił się on przy tym od zwykłej kawalerki w bloku. Wysoka cena początkowa pozwalała wypłacać inwestorom coroczne „zyski” z… pierwotnie ulokowanych pieniędzy.
Inwestor ma większą kontrolę
Porównując condohotel do inwestycji w ziemię rzuca się w oczy, że ten drugi model jest znacznie mniej ryzykowny. Przede wszystkim inwestor może sprawdzić, jak kształtowały się ceny działek w danej okolicy na przestrzeni kilkunastu czy kilkudziesięciu lat. Poza tym działka faktycznie jest jego własnością, podczas gdy kupując apartament musi on liczyć się z tym, że firma zarządzająca hotelem może upaść lub zaniedbać obiekt. To prawdopodobne, gdy wszystkie pokoje w hotelu zostały wyprzedane w pierwszym roku działalności obiektu – właścicielowi nie musi zależeć na dbanie o obłożenie w kolejnych latach, skoro nie na nim spoczywać będzie ryzyko w przypadku braku chętnych na wynajem mieszkań.
Własny pensjonat czy condohotel?
Osoby zainteresowane wynajmowaniem pokoi gościom powinny pamiętać, że na własnej działce też można postawić pensjonat i bez ograniczeń kształtować jego charakter czy ceny. Z apartamentów w hotelach często właściciel może korzystać tylko przez tydzień czy dwa w roku i to w terminie, gdy nie ma w nim gości, a więc często poza sezonem. W dłuższej perspektywie dość trudne może być też pozbycie się apartamentu w hotelu. Jeśli miejsce będzie źle zarządzane lub zaniedbane, znalezienie kupca okaże się niemożliwe. Z niektórych umów wynika zresztą, że właściciel nie może odsprzedać pokoju, a jedynie zwrócić go firmie zarządzającej, i to często tracąc przy tym pieniądze. Jeszcze gorzej, gdy firma upadnie i hotel zostanie przejęty np. przez komornika.
Optymizm kontra dane GUS
Jeśli chodzi o zyski, w przypadku condohotelu może polegać tylko na optymistycznych założeniach właściciela obiektu. To wciąż stosunkowo nowy sposób na lokowanie środków i nie wiadomo jeszcze, czy i w których przypadkach opłacalny. Kupując ziemię można natomiast z dość dużym prawdopodobieństwem określić stopę zwrotu inwestycji na podstawie danych z poprzednich lat. Warto odwoływać się choćby do tych zgromadzonych przez GUS, a także do średnich cen transakcyjnych dla danego regionu w kolejnych latach. Lokując kapitał w apartament warto sprawdzić, czy dany inwestor ma już na koncie obiekty działające w tym modelu z sukcesem, czy przynoszą one właścicielom zapowiadany zysk i czy cieszą się uznaniem wśród klientów.