Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Mądrze inwestując

spełniasz marzenia

Infrastruktura i turystyka >> Budowa domu nad jeziorem -...

Budowa domu nad jeziorem - na co zwrócić uwagę

Po pierwsze – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Pierwszą czynnością przyszłego inwestora w ogóle, a osoby planującej wybudować dom nad jeziorem w szczególności, jest sprawdzenie czy na terenie przyszłej inwestycji obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub inny akt prawa lokalnego. Prawo budowlane wymaga bowiem, aby sporządzony projekt budowlany był z ich ustaleniami w pełni zgodny. W przeciwnym razie niemożliwe będzie uzyskanie pozwolenia na budowę lub skuteczne dokonanie zgłoszenia budowlanego.

Obecnie zaledwie ok. 1/3 powierzchni Polski posiada obowiązujące akty prawa lokalnego, dotyczące sposobów zagospodarowania przestrzeni. Informacji na ten temat szukamy na geoportalu (http://mapy.geoportal.gov.pl/imap/) oraz na stronach podmiotowych organów, które sporządzają i uchwalają takie dokumenty.

pewny grunt

Po drugie – decyzja środowiskowa

Pierwszą decyzją administracyjną z grupy decyzji tzw. inwestycyjnych jest decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (DUŚ). Wydaje je (w przypadkach budowy domów jednorodzinnych) wójt, burmistrz, prezydenta miasta. Nowe rozporządzenie, które określa grupy inwestycji, wymagaj ących DUŚ z obligatoryjną bądź fakultatywną oceną oddziaływania na środowisko, obowiązuje od 11 października 2019r. (Rozp. Rady Ministrów z 10.09.2019r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko). W przypadku zabudowy mieszkaniowej DUŚ jest wymagana, gdy powierzchnia zabudowy:

  1. na terenach posiadających MPZP lub plan odbudowy przekracza:
    1. 2 ha gdy teren objęty jest formą ochrony przyrody lub leży w ich otulinach (parki narodowe, rezerwaty przyrody, parki krajobrazowe, obszary chronionego krajobrazu, obszary Natura 2000, użytki ekologiczne, zespoły przyrodniczo-krajobrazowe),
    2. 4 ha na pozostałych terenach;
  1. na terenach pozbawionych MPZP lub planu odbudowy przekracza:
    1. 0,5 ha gdy teren objęty jest formą ochrony przyrody lub leży w ich otulinach (parki narodowe, rezerwaty przyrody, parki krajobrazowe, obszary chronionego krajobrazu, obszary Natura 2000, użytki ekologiczne, zespoły przyrodniczo-krajobrazowe).
    2. 2 ha na pozostałych terenach.

BARDZO WAŻNE: Cytowane powyżej rozporządzenie zawiera swoją własną definicję pojęcia „powierzchnia zabudowy”, przez którą należy rozumieć: „powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia, w tym tymczasowego, w celu realizacji przedsięwzięcia”.  Słowem: całość przekształcanego terenu, nawet jeśli jest to czasowe odsunięcie warstwy humusowej, należy traktować jako powierzchnię zabudowy.

Rozporządzenie to zawiera w swych katalogach również poważniejsze inwestycje infrastrukturalne, które dość często towarzyszą zabudowie mieszkaniowej (np. budowa sieci kanalizacyjnej o długości przekraczającej 1km).

jaka jest najlepsza inwestycja

Po trzecie – decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Po uzyskaniu DUŚ, jeśli jest wymagana oraz , gdy teren przyszłej inwestycji nie posiada MPZP zobligowani jesteśmy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (DWZ) i/lub ewentualnie decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (jeśli elementem inwestycji będzie droga publiczna, odcinek sieci infrastruktury technicznej lub inne przedsięwzięcie realizujące cel publiczny wg katalogu zawartego w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zwana ULICP). Decyzje takie (w odniesieniu do nowej zabudowy mieszkaniowej, poza terenami zamkniętymi) wydaje wójt, burmistrz, prezydenta miasta. Tutaj elementem decydującym o możliwości zabudowy jest analiza urbanistyczna, a motywem przewodnim, tzw. „dobre sąsiedztwo”. Architekt bądź urbanista, działając na zlecenie organu wydającego takie decyzje, bada, czy „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu”. Za działki sąsiednie zaś przeważnie uważa się obszar wyznaczony wokół planowanej inwestycji o promieniu równym co najmniej 3-krotności szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, lecz nie mniej niż 50m.

O decyzjach o warunkach zabudowy napisano już bardzo wiele i bardzo złego. Są one postrzegane, i to słusznie, za główną przyczynę zaistnienia negatywnych zjawisk w zagospodarowaniu terenu. Dlatego zaleca się lokalizowanie zupełnie nowej zabudowy na terenach posiadających jakieś MPZP. Trzeba pamiętać, że gospodarowanie terenem na podstawie nawet źle sporządzonego MPZP jest z urbanistycznego punktu widzenia lepsze niż funkcjonowanie bez planu, na podstawie indywidualnych decyzji administracyjnych.

Po czwarte – inne niezbędne decyzje administracyjne

Zanim jednak inwestor wystąpi o zgodę budowlaną musi uzyskać szereg innych decyzji administracyjnych, a wśród nich najczęściej są to:

  • Zgody wodnoprawne.
  • Zezwolenia i zgody zarządców dróg publicznych.
  • Zezwolenia na wyłączenie z produkcji użytków rolnych lub leśnych.

Szczególnie dużo uwarunkowań dla inwestycji wynika z ustawy Prawo wodne, a zwłaszcza na terenach zagrożonych powodzią. W świetle tej ustawy praktycznie niemożliwe jest realizowanie jakichkolwiek inwestycji w granicach obszarów szczególnego zagrożenia powodzią, a w sąsiedztwie wałów przeciwpowodziowych – znacznie ograniczone.

Za tereny szczególnie zagrożonymi powodziami uważa się:

  • obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie i wynosi 1%,
  • obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest wysokie i wynosi 10%,
  • obszary między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym wysokim brzegiem, w który wbudowano wał przeciwpowodziowy, a także wyspy i przymuliska, stanowiące działki ewidencyjne
  • nadmorski pas techniczny.

Przed planowaniem inwestycji należy więc upewnić się czy teren nie leży w granicach właśnie takich terenów. Informacji należy szukać na wspomnianym już wcześniej geoportalu lub na portalu ISOK (Informatyczny System Osłony Kraju przed nadzwyczajnymi zagrożeniami – http://mapy.isok.gov.pl/imap/).

Przy planowaniu inwestycji w bezpośrednim sąsiedztwie wód powierzchniowych, będących, co do zasady, własnością Skarbu Państwa należy mieć na uwadze obowiązki właściciela gruntów przyległych, wynikające z Prawa wodnego, a obejmują one:

  • zakaz grodzenia nieruchomości przyległych do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu oraz umożliwienie przechodzenia przez ten obszar,
  • umożliwienie dostępu do wód na potrzeby wykonywania robót związanych z utrzymywaniem wód oraz dla ustawiania znaków żeglugowych lub hydrologiczno-meteorologicznych urządzeń pomiarowych,
  • umożliwienie powszechnego dostępu do wód (jeśli jest taka potrzeba – na mocy decyzji administracyjnej i za odszkodowaniem).

Grunty rolne i leśne chronione są w Polsce mocą ustawy. Możliwość przekwalifikowania gruntu z rolnego czy leśnego na inny cel badana jest już na etapie wydawania DWZ. Nie wchodząc w szczegóły, ogólna zasada jest następująca. Niemożliwe jest uzyskanie zgody na wyłączenie z produkcji rolnej gleb wyższych klas bonitacyjnych (klas I, II, III – gleby pochodzenia mineralnego lub organicznego) oraz gruntów leśnych, jeśli uprzednio nie zyskały one zezwolenia, o które władze lokalne mogą się ubiegać u ministra właściwego ds. rolnictwa wyłącznie w trakcie sporządzania MPZP. Zezwolenie takie jest ważne nawet po ustaniu obowiązywania tego aktu prawa miejscowego.

Gleby gorszej jakości objęte są obowiązkiem uzyskania wyłącznie zgody lokalnego starosty (lub jedynie zaświadczenia, że takiej zgody uzyskiwać nie trzeba).

Warunkiem koniecznym kompletnego przygotowania inwestycji jest zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Gwarantuje to przede wszystkim decyzja zarządcy drogi publicznej o lokalizacji zjazdu. Jest to oczywista i komfortowa sytuacja, jednak niestety nie zawsze możliwa. Dopuszczalne jest więc zagwarantowanie takiego dostępu przez drogę wewnętrzną lub, w ostateczności, przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Drugim z takich warunków koniecznych jest zagwarantowanie wyposażenia planowanej inwestycji w media w celu umożliwienia funkcjonowania jej zgodnie z przeznaczeniem. Mieszkalny dom jednorodzinny wymaga wody, prądu, odbioru lub zagospodarowania ścieków komunalnych oraz wód opadowych, ewentualnie gazu i dostępu do usług telekomunikacyjnych. Uzgodnienia z gestorami sieci są wystarczającą gwarancją na kompletne wyposażenie w media planowanej inwestycji.

Po ostatnie – zgoda budowlana

Po uzyskaniu kompletu decyzji, wykonaniu projektu budowlanego, otrzymaniu szeregu uzgodnień i opinii inwestor może dokonać zgłoszenia z obligatoryjnym projektem budowy mieszkalnego domu jednorodzinnego (jeśli obszar oddziaływania planowanego obiektu zamyka się w granicach terenu, na którym został zaprojektowany) lub wystąpić o uzyskanie pozwolenia na budowę takiego domu (jeśli z informacji o obszarze oddziaływania obiektu, sporządzanej przez projektanta wynika, że oddziaływanie to będzie obejmować tereny sąsiadujące). Legalne rozpoczęcie budowy może nastąpić dopiero, gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie zastosuje sprzeciwu wobec zgłoszenia lub gdy wydana decyzja o pozwoleniu na budowę zyska walor ostateczności, względnie stanie się prawomocna.

Budowa na działce rolnej lub działce budowlanej – podobieństwa i różnice

Schemat działań inwestycyjnych jest identyczny dla przedsięwzięć realizowanych na działkach rolnych i budowlanych.

Różnice dotyczą:

Po pierwsze w analizie wykonywanej w trakcie wydawania DWZ dla zabudowy zagrodowej nie uwzględnia się zasady „dobrego sąsiedztwa”, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Oznacza to, że w granicach dostatecznie dużego gospodarstwa rolnego można lokalizować zabudowę zagrodową (siedlisko) niezależnie od istniejącej lub nie w sąsiedztwie zabudowy.

inwestycje w grunty

Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w skład zabudowy zagrodowej wchodzą: budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.

Po drugie możliwość budowy na terenie rolnym (względnie leśnym), który nie jest możliwy do przekształcenia w teren budowlany, dedykowana jest wyłącznie zabudowie zagrodowej, gdyż taka nie wymaga zgody na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej. Prawo budowlane nie zawiera natomiast narzędzia prawnego, aby weryfikować, czy w istocie wniosek pochodzi od członka takiego rodzinnego gospodarstwa. Nie posiada też uregulowań, które dawałoby możliwość odmowy wydania pozwolenia na budowę lub zastosowaniu sprzeciwu po zgłoszeniu, jeśli okazałoby się, że w ramach takiego rodzinnego gospodarstwa chce inwestować osoba niebędąca ani prawnie, ani zawodowo, ani rodzinnie z nim powiązana.

Odrębną, poza prawem związanym z inwestowaniem, pozostaje możliwość wejścia w posiadanie terenów rolnych przez osobę niebędącą rolnikiem, ale ta kwestia nie jest przedmiotem niniejszego artykułu.

Nie tylko przepisy prawa, ale zbiór dobrych praktyk niech stanie się głównym założeniem przy inwestowaniu. Funkcjonowanie w chaotycznie skomponowanej przestrzeni stało się negatywnym zjawiskiem nie tylko z powodów estetycznych, ale również ekonomicznych. Koszty dojazdów, uzbrojenia w niezbędną infrastrukturę społeczną i techniczną w niezaplanowanej przestrzeni są niestety dużo wyższe. Należy przy tym pamiętać, że nawet niewielka ingerencja w nieprzygotowaną do tego przestrzeń odnosi skutki, i to przeważnie negatywne, o o wiele szerszym zasięgu niż zakres samej inwestycji.

Zainwestuj w ziemię: https://rodzinneinwestycje.pl/

Artykuły z video

Najczęściej oglądane