Skutki planowanego zniesienia prawa do użytkowania wieczystego gruntu
Od 1 stycznia 2019r. użytkowanie wieczyste gruntów pod budynkami mieszkalnymi zostanie przekształcone we własność. Skutki tej zmiany prawnej dotkną miliony Polaków. Poniżej informacje, co tak naprawdę oznacza nowa ustawa.
Zacznijmy od tego, że nie chodzi o likwidację użytkowania wieczystego w całości, lecz o przekształcenie stanu prawnego, który dotyczy segmentu nieruchomości samorządowych i państwowych, czyli gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Pozostałe grunty oddane w użytkowanie wieczyste nadal pozostaną w swej dotychczasowej formie prawnej.
Użytkowanie wieczyste a własność
Użytkowanie wieczyste pojawiło się w latach 60. XX wieku i polega na tym, że nieruchomości gruntowe należące do Skarbu Państwa, województwa, powiatu, bądź gminy w postaci np. działki budowlanej, zostają oddane w użytkowanie osób prywatnych lub prawnych na 99 lat. Zatem, kto kupił lub wybudował np. dom na gruncie w użytkowaniu wieczystym, jest właścicielem budynku, ale nie jest już właścicielem ziemi, na której stoi dany dom. Dlatego też w zamian za możliwość użytkowania terenu, użytkujący musi właścicielowi gruntu zapłacić daninę. Przyjęło się, że wysokość takiej opłaty rocznej wynosi 0,3–3% ceny nieruchomości, jednak wraz ze wzrostem wartości danej nieruchomości, nierzadko wzrastał również koszt opłaty. Z kolei, termin jej uiszczenia to koniec marca każdego roku. Po wejściu w życie nowego prawa użytkownicy wieczyści staną się właścicielami lub współwłaścicielami nie tylko budynku, ale też użytkowanych gruntów, co nastąpi z mocy prawa. Po dopełnieniu niezbędnych formalności nowi właściciele będą mogli w pełni i swobodnie dysponować gruntami, na których stoi ich dom, czy też blok. Zniknie także opłata roczna, która zostanie zastąpiona przez tzw. opłatę przekształceniową. Po jej całkowitej zapłacie właściciele będą płacić już tylko podatek od nieruchomości, którego wysokość będzie dużo niższa niż dotychczas ponoszona opłata za użytkowanie wieczyste.
Nowe przepisy
Ustawa zakłada, że przekształcone zostaną grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, a to oznacza, że chodzi o grunty zagospodarowane budynkami wielorodzinnymi, w których co najmniej 51% lokali stanowią mieszkania, domami jednorodzinnymi, garażami oraz miejscami postojowymi. Z uwagi na fakt, że grunty komunalne lub ziemię należące do Skarbu Państwa zajmują w Polsce ok. 575 tys. hektarów szacuje się, że zmiany obejmą w sumie 2,5 mln użytkowników wieczystych. Warto podkreślić, że przekształcenie będzie mogło być stosowane również do gruntów, które zostały zabudowane już po wejściu w życie nowej ustawy w ramach tzw. opóźnionego przekształcenia. Jest to dobra informacja także dla deweloperów, których inwestycja na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste nie rozpocznie się przed 1 stycznia 2019 r.
Wymagana opłata
Jak już wspomniano powyżej, nowe przepisy zakładają tzw. opłatę przekształceniową. Każdy właściciel będzie mógł zapłacić całą kwotę jednorazowo lub dokonać jej podziału. Płacąc jednorazowo, będzie można skorzystać z bonifikaty, której wysokość zależy od wcześniejszego właściciela nieruchomości, tj. gminy bądź Skarbu Państwa. W przypadku gruntu Skarbu Państwa wysokość zniżki będzie wynosić 10%-60% w zależności od tego, w którym roku po przekształceniu zostanie wniesiona opłata, tj. im szybciej, tym zniżka będzie większa, lecz nie później niż do 6 lat. W przypadku gruntów stanowiących własność gminy, powiatu lub województwa bonifikata określana będzie każdorazowo w uchwale właściwej dla rady, czy też sejmiku. Z kolei, płatność ratalna będzie uiszczana w 20 corocznych ratach w terminie identycznym jak termin użytkowania wieczystego, tj. do 31 marca każdego roku. Co więcej, także wysokość rocznej opłaty przekształceniowej będzie taka sama jak opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, obowiązująca w dniu przekształcenia, czyli 1 stycznia 2019 r. Warto podkreślić, że będzie to opłata stała. Urzędy będą uprawnione do dokonania jej waloryzacji nie częściej niż raz na 3 lata, zgodnie ze wskaźnikiem zmian cen nieruchomości określonym przez Główny Urząd Statystyczny. W konsekwencji oznacza to, że gminy nie będą mogły swobodnie podnosić wysokości opłat, jak to często miało miejsce w przypadku opłaty za użytkowanie wieczyste.
Wpis w księdze wieczystej
Co istotne, jeśli właściciel mieszkania lub domu sprzeda nieruchomość przed spłaceniem całości opłaty przekształceniowej, obowiązek uiszczania corocznej opłaty przejdzie na nowego właściciela. Jednak z uwagi na ujawnienie konieczności ponoszenia przedmiotowej opłaty w księdze wieczystej, każdy kolejny właściciel nieruchomości będzie poinformowany o ciążącym na nim obowiązku. Z kolei, po dokonaniu pełnej opłaty przekształceniowej właściwy organ wyda z urzędu zaświadczenie, będące podstawą wykreślenia stosownego wpisu z księgi wieczystej. Od tego momentu w księdze nie będzie już śladu po istniejącym niegdyś użytkowaniu.