Analiza wzrostu cen ziemi z ostatnich 10-15 lat
Ostatnie 15 lat na rynku ziemi w Polsce to stałe wzrosty
Kilkaset procent – tyle można było zarobić na niektórych działkach kupionych przed kilkunastoma laty. Nic nie zapowiada zahamowania wzrostu cen, choć widać, że rynek w większych miastach powoli się nasyca.
Kupno nieruchomości nie zawsze kojarzy się z inwestycją kapitału. Wśród czynników decydujących o zakupie często wymieniana jest stabilizacja związana z posiadaniem własnej ziemi, ale jeśli mowa o zysku, to najwyżej w dłuższej perspektywie kilkudziesięciu lat. Tymczasem każdego roku w Polsce odnotowywany jest wzrost wartości ziemi. Z danych portalu Bankier zbieranych od 2010 roku wynika, że ceny gruntów pod zabudowę rosną stale od 2010 roku. I co do tej tendencji zgodni są wszyscy łącznie z GUS-em, według którego wzrost cen od 2004 roku to aż 476 procent. Nawet porównując ze sobą zmiany cen rok do roku można zauważyć, że wartość wzrasta o kilka, a nawet kilkanaście procent. Porównując to z oprocentowaniem lokat, które wynosi maksymalnie 2-2,5 procent, można zauważyć, że grunty wypadają na tym tle niezwykle korzystnie.
Spokój na warszawskim rynku
Oczywiście nie w każdym regionie można zaobserwować równie duży wzrost cen, a nawet są miejsca, gdzie ostatnio ceny spadają. Tak jest według danych Bankier.pl w dużych miastach, z których rekordzistką jest Warszawa ze spadkiem o 18 proc. na przestrzeni ostatniego roku. Podobne dane płyną z Łodzi, Wrocławia i Krakowa, gdzie spadki to średnio 7-8 proc. To pokazuje, że nie jest prawdą popularne przekonanie, jakoby to w dużych miastach najbardziej opłacało się inwestować. Na działce w dobrym punkcie stolicy Polski prawdopodobnie w perspektywie kilkudziesięciu lat trudno stracić, ale widać, że tymczasowo rynek nasyca się, a popyt na takie grunty staje się mniejszy. Zamiast tego inwestorzy chętnie wybierają działki w podwarszawskich miejscowościach, gdzie ceny są dużo niższe, a perspektywy wzrostu wartości obiecujące w związku z rozbudową infrastruktury i powstawaniem nowych osiedli dookoła miasta.
Ceny na Warmii stale rosną
Jeśli chodzi o ceny ziemi, to statystycznie wciąż najtaniej jest na Warmii i Mazurach. Jednak poziom cen stale wzrasta wraz z powstawaniem projektów infrastrukturalnych jak lotnisko w Olsztynie czy nowe drogi. Według opracowania własnego portalu Rodzinne Inwestycje wzrost cen między 2004 a 2018 rokiem był w tym regionie rekordowy i wyniósł ponad 800 procent. Trudno porównywać to z jakąkolwiek inną formą inwestowania. O ile w popularnych mazurskich miejscowościach znalezienie wolnej parceli może być już trudne, to nadal istnieją jeziora, w których pobliżu da się trafić na prawdziwą okazję. Warto przy tym korzystać z zaufanych firm, które są w stanie dotrzeć do najlepszych ofert i wynegocjować odpowiednie warunki. Szukanie takich terenów na własną rękę może być bardzo czasochłonne, a konkurencja przy atrakcyjnych parcelach bywa duża. Warto jednak szukać okazji, bo działka letniskowa czy inwestycyjna na Warmii może być o wiele tańszą alternatywą dla takiej samej położonej na Mazowszu czy Pomorzu. To właśnie w Gdańsku obok Warszawy ceny są najwyższe. Ostatnio działkę o powierzchni niecałych 5 hektarów w Gdańsku sprzedano za 52 mln złotych. Na Warmii wciąż zdarzają się ziemie za dziesięciokrotnie mniejszą cenę.
Problemy z kupnem ziemi rolnej
Największe zawirowania jeśli chodzi o ceny dotyczyło ostatnio gruntów rolnych. Powodem była zmiana prawa, w wyniku której działki powyżej 3-5 tys. m. kw. mogli kupić tylko rolnicy lub osoby, które zadeklarowały prowadzenie na danym terenie działalności rolniczej. I choć szybko okazało się, że tak naprawdę urzędy rzadko odmawiały zgody na sprzedanie ziemi nawet w przypadku osób bez wykształcenia rolniczego, to popyt gwałtownie spadł. Potencjalni kupujący bali się formalności, kontroli i obowiązków związanych z prowadzeniem gospodarstwa. Działek nie mogli też kupować inwestorzy zza granicy. Na właścicieli ziemi nałożono ograniczenie, zgodnie z którym działki nie można sprzedać przez 10 lat od momentu zakupu. To praktycznie wyeliminowało rynek krótkoterminowych inwestycji w nieruchomości rolne. Dziś średnio grunty orne kosztują ok. 42 tys. zł. za hektar. Ich cena stale rośnie (pod koniec 2017 roku o ponad 5 proc.). To mniej niż przed wprowadzeniem ustawy, gdy wzrost wynosił kilkanaście procent rocznie. Wartość ziemi rolnej najmocniej wzrasta w Wielkopolsce i województwie kujawsko-pomorskim, gdzie ceny należały już wcześniej do najwyższych.
Prognozy dla rynku
Eksperci wskazują, że ceny ziemi w Polsce nadal są dużo niższe niż w krajach Europy Zachodniej, więc prawdopodobnie nadal będą rosły, dążąc do zmniejszenia tych różnic. Wraz z rozbudową aglomeracji coraz większa będzie wartość działek położonych pod miastem i na kurczących się już dziś terenach wiejskich. Wszystko to sprawia, że nic nie zapowiada zahamowania wzrostu cen.
Jeśli chodzi o ziemię rolną, to już wiadomo, że ustawa w obecnym kształcie się nie sprawdziła. Oznaczała głównie kłopoty dla drobnych kupców. Rząd planuje nowelizację ustawy w ciągu najbliższych miesięcy. Prawdopodobnie łatwiej będzie kupić małe siedlisko osobom prywatnym, choć nadal grunty powyżej hektara mają być objęte ograniczeniami, dzięki którym niemożliwa ma być spekulacja na wartości ziemi. Jeśli ustawa zostanie poprawiona, prawdopodobnie ceny zaczną rosnąć szybciej, a popyt na takie działki naturalnie wzrośnie.