Specustawa mieszkaniowa – odblokowanie gruntów rolnych na terenach miast sposobem na nowe tanie mieszkania
Głównych powodem uchwalenia ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących było ułatwienie realizowania inwestycji mieszkaniowych. W tym celu m.in. uproszczono procedury odrolnienia gruntów rolnych znajdujących się w obrębie aglomeracji miejskich. Choć uchwalenie tego aktu prawnego spotkało się z pewną krytyką, to niewątpliwie pomoże rządowi uruchomić program Mieszkanie plus, a to oznacza spadek cen mieszkań.
Ratio legis specustawy mieszkaniowej: po co ją uchwalono?
Wiceszef Minister Inwestycji i Rozwoju Artur Soboń wyjaśniał, że nowy projekt legislacyjny da Polakom szanse na tańsze mieszkania, da możliwość realizacji programu Mieszkanie plus, ale poprawi też jakość przestrzeni miast. W ramach rządowego projektu ma powstać 100 tys. nowych mieszkań, zatem niezbędne było stworzenie regulacji prawnych umożliwiających zagospodarowanie na cele budowlane gruntów znajdujących się w obszarze administracyjnym miast. Specustawa mieszkaniowa pozwoli na „uruchomienie” gruntów, które dotąd nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, w tym gruntów rolnych w administracyjnych granicach miast, a także pokolejowych, powojskowych i poprzemysłowych – dodał on.
Specustawa ma obowiązywać 10 lat, czyli do 31 grudnia 2028 r. Radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu podkreśla, że: Intencją ustawodawcy było umożliwienie gminom stworzenia obszarów, na których można by realizować inwestycję na podstawie uproszczonych formalności budowlanych. Chodzi o obszary zorganizowanych inwestycji, czyli OZI. Procedura uzyskania pozwolenie na budowę wg poprzednio obowiązującego ustawodawstwa zajmowała 5 lat, a wg specustawy ustawy mieszkaniowej – 1 rok. Na przepisach, które weszły w życie 22 sierpnia 2018 r. będą mogli skorzystać także prywatni deweloperzy oraz firmy budowlane.
Inwestorzy pragnący skorzystać z nowych uregulowań prawnych muszą wybudować nie tylko bloki, ale także towarzyszącą infrastrukturę, w skład której wchodzi m.in. dostęp do drogi publicznej, komunikacji miejskiej, kanalizacji sieci elektrycznej i wodociągowej, szkół, przedszkoli,. Odległość od tych obiektów jest uzależniona od wielkości miasta.
Odrolnienie gruntów w świetle nowej ustawy krok po kroku…
Przypomnijmy, że do tej pory odrolnienie gruntów rolnych w miastach było możliwe tylko tam, gdzie istniały miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (wg danych Najwyższej Izby Kontroli zajmują one jedynie ok. 30% powierzchni kraju, a na ich uzyskanie czeka się 3 lata). Obszarów nimi nie objętych w praktyce nie można było odrolnić (z wyjątkiem działek do 3 000 m2). Zasadniczo mogli ją nabywać rolnicy indywidualni (na cele rolnicze), a inne podmioty tylko za zgodą Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) – wykluczone było wykorzystywanie jej na cele budowlane.
Od czasu wejścia w życie nowych regulacji normatywnych kilkuletnia, skomplikowana procedura została skrócona do 6 miesięcy. Możliwość zagospodarowania na cele budowlane gruntów rolnych położonych w obrębie miast wymagało zmian także w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Obecnie uchwałę o odrolnieniu może wydać rada gminy (decyduje ona o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej). W ciągu 2 lat od zawarcia umowy przenoszącej na inwestora własność gruntu rolnego musi on uzyskać pozwolenie na budowę. Na ukończenie projektu budowlanego ma on 5 lat. Ustawodawca zezwolił jednak, aby w ciągu tego czasu ukończono co najmniej połowę bloków. Zwolnienie nie będzie obowiązywać, jeżeli w tym czasie deweloper nie stworzy wymaganej do inwestycji infrastruktury w postaci dostępu do drogi, mediów itp.
Naruszenie tych warunków powoduje, że KOWR jest uprawniony do odkupienia ziemi po cenie, jaką zapłacił inwestor. Aby sprawnie monitorować obrót ziemią rolną nałożono na notariuszy obowiązek informowania KOWR o tego typu transakcjach.
Czy obawy przed ustawą z 5 lipca 2018 r. są uzasadnione?
Przeciwnicy ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących wnioskowali o jej zawetowanie przez prezydenta. Powód? Obawa przed korupcją w samorządach. Udzielenie im kompetencji do unieważniania planów zagospodarowania przestrzennego może ich zdaniem doprowadzić do poważnych naruszeń prawa i eksploatowania na cele budowlane terenów, które się do tego nie nadają. Krytyka tzw. „lex deweloper” popłynęła ze środowisk działaczy samorządowych (m. in. ze strony Koalicji Ruchów Miejskich w Warszawie, stowarzyszenia Miasto Jest Nasze).
Wiceminister resortu inwestycji i rozwoju Artur Soboń podkreśla jednak, że celem specustawy mieszkaniowej nie jest zmiana postanowień dobrze ułożonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Nie unieważniamy dorobku gmin w zakresie planowania przestrzennego (…). Naprawdę dajemy realny instrument do prowadzenia polityki mieszkaniowej z uwzględnieniem planowania przestrzennego – wyjaśnia on.
Należy wyjaśnić, że naruszenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego poprzez wybudowanie bloków mieszkalnych jest możliwe jedynie wtedy, gdy nie koliduje ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego (art. 5 ust. 3 ustawy).
Z pewnością po kilku miesiącach od wejścia w życie nowych przepisów nie można jeszcze kompleksowo i ostatecznie rozstrzygnąć o jej skutkach w sektorze budowlanym. Nie mniej jednak wydaje się, że stanowi ona krok w dobrym kierunku do obniżenia cen mieszkań w miastach. Pozytywnie należy ocenić mechanizm kontroli nad realizacją budowy nie tylko bloków, ale całej infrastruktury związanej z funkcjonowaniem osiedli.