grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

30 kwietnia 2016 r. weszły w życie zmiany legislacyjne ograniczające możliwości nabywania i zbywania ziemi rolnej. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.) regulująca zasady obrotu tego typu gruntami ma być ponownie nowelizowana. Tym razem planowane jest złagodzenie przepisów poprzez umożliwienie kupowania rolniczych nieruchomości gruntowych o powierzchni do 1 ha (a nie jak dotychczas 0,3 ha) także osobom niebędącym rolnikami indywidualnymi.

Dlaczego przepisy tak często się zmieniają?

Członkostwo Polski w UE wymagało dostosowania naszych norm prawnych dotyczących nabywania ziemi rolnej dla podmiotów z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii. Rząd postanowił nie tylko utrzymać, ale dodatkowo zaostrzyć kryteria tego typu transakcji – taka była przyczyna nowelizacji z 2016 r. Warto przy tym podkreślić, że przepisy zapobiegające rozdrabnianiu gospodarstw rolnych oraz posiadania kwalifikacji przez ich nabywców wprowadziła także np. Hiszpania, Niemcy, Francja czy Dania. Uchwalone przez polskiego ustawodawcę zmiany wymagają jednak ponownej korekty.

Jak stwierdził Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi – Jan Krzysztof Ardanowski różne opinie, które napływają na przykład od rolników i osób, które chciałyby zamieszkać na terenach wiejskich, sygnalizują pewne trudności, wynikające z zapisów funkcjonującej ustawy. To pokazuje, że ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego należy zmodyfikować. W resorcie opracowywany jest projekt zmiany ustawy.

Skutki ograniczenia obrotu ziemią rolną

W założeniach ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego miała ograniczyć spekulacje przy zakupie ziemi. Zdaniem szefa resortu rolnictwa Dzięki tej ustawie ograniczyliśmy, a nawet wyeliminowaliśmy spekulacje przy zakupie ziemi, więc nie będą to duże zmiany . Restrykcyjne przepisy przyczyniły się do zmniejszenia popytu na ziemię rolną, na co wskazują również pośrednicy nieruchomości: Wiele agencji wskazuje, że klientów zainteresowanych nabyciem ziemi rolnej jest bardzo mało. Obrót jest znikomy. Zapewne wynika to z obaw przed restrykcjami wprowadzanymi tzw. ustawą o obrocie ziemią (…) Przed kwietniem 2016 r. zainteresowanie gruntami było zdecydowanie większe – mówi Joanna Lebiedź, pośredniczka z Lebiedź Nieruchomości w Warszawie. Zgodnie z Indeksem Wartości Ziemi Rolnej Open Finance cena hektara gruntów ornych w 2018 r. spadła o niespełna 6% w porównaniu z 2017 r. (wynosi 37,9 tys. zł).

Na czym polegają główne założenia nowelizacji z 30 kwietnia 2016 r.?

Od ponad dwóch lat obowiązują poważne ograniczenia w obrocie gruntów rolnych powyżej 0,3 ha. Tego rodzaju większe działki zasadniczo mogą być nabywane jedynie przez rolników indywidualnych (art. 2a u.k.u.r.), czyli osób fizycznych osobiście prowadzących gospodarstwa rolne nie większe niż 300 ha z kwalifikacjami rolniczymi. Istnieje też wymóg, aby rolnik zamieszkiwał w gminie, gdzie położona jest co najmniej jedna działka jego gospodarstwa od co najmniej 5 lat. Od tej zasady istnieje jednak kilka wyjątków (zgodnie z art. 2a ust. 3 u.k.u.r. restrykcje nie dotyczą Agencji Nieruchomości Rolnych, Kościoła Katolickiego i innych związków wyznaniowych oraz jednostek samorządu terytorialnego). Inne osoby niebędące rolnikami muszą uzyskać zgodę dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) w drodze decyzji administracyjnej (art. 2a ust. 3 u.k.u.r.).

W tym celu nabywca powinien spełniać szereg kryteriów, w tym np. posiadać plan prowadzenia działalności rolniczej na terenie, który zamierza nabyć oraz zamieszkiwać w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego. Zbywca ma obowiązek wykazania, że nie miał możliwości nabycia nieruchomości rolnej m.in. przez rolnika. Zakupiona ziemia nie może zostać sprzedana w ciągu 10 lat od daty zakupu. W większości przypadków KOWR udzielił pozytywnej decyzji (do marca 2018 r. wydano ją w 4108 przypadkach na 5094 podania).

Dodatkowe uprawnienia uzyskała Agencja Nieruchomości Rolnych: jeśli uzna, że transakcja kupna/sprzedaży nie powinna zostać sfinalizowana, ma prawo pierwokupu (nie dotyczy to dziedziczenia przez osoby bliskie).

Pierwsze próby liberalizacji przepisów ustawy o obrocie ziemią

Tak restrykcyjne zasady nabywania gruntów nie dotyczą jednak spółek, w których całość udziałów lub akcji ma Skarb Państwa albo które jako jedyne posiadają koncesję na przesyłanie paliw ciekłych. W praktyce dotyczy to trzech spółek: PERN,  Gaz-System oraz  Polskie Sieci Elektroenergetyczne, którym nowe regulacje ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego utrudniały realizację strategicznych inwestycji.

Złagodzenie ograniczeń w obrocie ziemią rolną wprowadzono również w celu umożliwienia realizacji rządowego programu Mieszkanie+. Ziemie przeznaczone na te inwestycje znajdują się często na terenach rolnych, zatem stworzono mechanizmy prawne ułatwiające ich odrolnienie na podstawie decyzji rady gminy (nowe przepisy weszły w życie 7 września 2018 r.).

1 ha działki rolnej dostępny dla każdego?

We wrześniu 2018 r. resort Rolnictwa i Rozwoju Wsi informował o kończeniu prac nad projektem zmian ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, mających zapewnić swobodny obrót ziemią rolną o powierzchni do 1 ha. Chciałbym, aby w procesie konsultacji z resortami, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa oraz z izbami rolniczymi – których przedstawiciele najlepiej znają sytuację rolników – uzgodnić i wypracować najlepsze rozwiązania – podkreślił Minister Ardanowski. W założeniu każdy będzie mógł nabywać takie grunty także wtedy, gdy będą położone w granicach administracyjnych miast. Ma to ułatwić osiedlanie się na wsi przeciętnym obywatelom bez potrzeby ubiegania się o zgodę dyrektora generalnego KOWR, a także zmniejszyć formalizm związany ze zbywaniem niewielkich  gruntów rolnych.

Na marginesie należy zaznaczyć, że utrzymano zasadę,  zgodnie z którą nabywcami gruntów rolnych powinni być rolnicy indywidualni prowadzący gospodarstwa rodzinne. To oni stanowią podstawą ustroju rolnego państwa według art. 23 Konstytucji.

Źródło:

1. Szymczak P., Nabywanie nieruchomości rolnych w świetle nowelizacji przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego, cz. I, NIERUCHOMOŚCI 2017 r. nr 3, Legalis