grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

W kolejnym artykule z cyklu dotyczącego zagrożeń w obrocie nieruchomościami przybliżamy kwestię związaną z dostępem nieruchomości inwestycyjnej do mediów. Konieczność uzyskania odpowiednich zgód lub zezwoleń administracyjnoprawnych lub zawarcia porozumień cywilnoprawnych może znacząco wpłynąć na koszty transakcji oraz planowanej inwestycji, a nasza praktyka potwierdza, jak istotna jest dokładna i wieloaspektowa weryfikacja stanu faktycznego i prawnego w tym zakresie.

Zgodnie z obecnie obowiązującą ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wskazanych w tej ustawie warunków, w tym między innymi gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego¹. Przepisy definiują uzbrojenie terenu jako drogi, obiekty budowlane oraz urządzenia i przewody wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne². Usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych sieci uzbrojenia terenu są jednym z elementów, jakie powinien zawierać projekt zagospodarowania terenu będący częścią projektu budowlanego³.

Warunki przyłączenia do sieci

Zgodnie z prawem energetycznym przedsiębiorstwo energetyczne zajmujące się przesyłaniem lub dystrybucją paliw gazowych lub energii jest obowiązane do zawarcia umowy o przyłączenie do sieci z podmiotami ubiegającymi się o przyłączenie do sieci, na zasadzie równoprawnego traktowania, jeżeli istnieją techniczne i ekonomiczne warunki przyłączenia do sieci i dostarczania tych paliw lub energii, a żądający zawarcia umowy spełnia warunki przyłączenia do sieci i odbioru⁴. Odnośnie zaś sieci wodociągowych i kanalizacyjnych to przedsiębiorstwo wod.-kan. jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomość osoby ubiegającej się o przyłączenie nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie dostarczania wody i odprowadzania ścieków opracowanym przez to przedsiębiorstwo oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług. Odnośnie do sieci telekomunikacyjnej warunki przyłączenia określone są w Prawie telekomunikacyjnym. Praktyka pokazuje, że warto weryfikować również to, do kogo należy sieć, bowiem można spotkać się z odmową wydania warunków, a w konsekwencji odmową przyłączenia do sieci przez przedsiębiorstwo w sytuacji, gdy inwestor nie przekazał wybudowanych sieci na stan przedsiębiorstwa⁵.

Mimo że od czerwca 2015 r. nie ma już wymogu prawnego dołączania do projektu budowlanego „oświadczenia właściwej jednostki organizacyjnej o warunkach przyłączenia obiektu do sieci”, to w praktyce i terminologii branżowej dokument w postaci warunków przyłączenia do sieci funkcjonuje i jest podstawą do prawidłowego wykonania przyłączy pod kątem ich późniejszego odbioru (art. 57 ust. 1 pkt 6 Prawa budowlanego)⁶.

Z powyższą kwestią związane jest też to, czy organ może zatwierdzić projekt budowlany i udzielić pozwolenia na budowę inwestycji w sytuacji, gdy projekt ten nie zawiera przyłączy, które to zagadnienie aktualizuje się zwłaszcza przy etapowaniu przedsięwzięcia, gdy przyłącza mają zostać zrealizowane na następnym etapie planowanej inwestycji. W orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowane są w tym zakresie dwa odmienne stanowiska⁷.

Lokalizacja i tytuł prawny do elementów uzbrojenia terenu

Jedną z podstawowych kwestii podlegających sprawdzeniu powinna być lokalizacja sieci infrastruktury oraz przyłączy, ponieważ nawet jeśli posiadamy warunki techniczne przyłączenia do sieci, to często zdarza się, że uzbrojenie terenu niezbędne dla naszego zamierzenia budowlanego znajduje się lub jest konieczne do wykonania poza granicami naszej nieruchomości, na której planowane jest przedsięwzięcie inwestycyjne. W tym kontekście niezbędne jest, aby inwestor posiadał zgody właścicieli nieruchomości sąsiednich na korzystanie z przyłączy czy sieci lub na ich wybudowanie, co w nomenklaturze ustawy Prawo budowlane określane jest mianem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zwracamy uwagę, że zgoda udzielona inwestorowi w formie pisemnego oświadczenia czy w umowie obligacyjnej obarczona jest ryzykiem związanym z tym, że w zasadzie może być przez takiego właściciela nieruchomości cofnięta, co może zagrażać realizacji inwestycji. O wiele skuteczniejsze będzie ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej o odpowiedniej treści, w szczególności w postaci prawa posadowienia urządzeń liniowych w celu zaopatrzenia nieruchomości w media, tj. prąd, wodę, kanalizację, gaz czy telekomunikację. Służebności są prawami związanymi z nieruchomością, nie mogą zostać zniesione z jakiegokolwiek powodu, i może to nastąpić zasadniczo w trybie postępowania sądowego⁸.

Lokalizowanie urządzeń lub sieci w pasie drogowym drogi publicznej

Generalną zasadą określoną w ustawie o drogach publicznych jest zakaz dokonywania w pasie drogowym czynności, które mogłyby powodować niszczenie lub uszkodzenie drogi i jej urządzeń albo zmniejszenie jej trwałości oraz zagrażać bezpieczeństwu ruchu drogowego⁹, zaś lokalizowanie w pasie drogowym urządzeń obcych może nastąpić w szczególnie uzasadnionych przypadkach za zezwoleniem właściwego zarządcy drogi. Urządzenia obce w myśl ustawy to w szczególności urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne lub elektroenergetyczne, niezwiązane funkcjonalnie z drogą lub ruchem drogowym.

Możliwość umieszczenia w pasie drogowym drogi publicznej niezbędnych nam sieci i przyłączy determinowana jest więc uprzednim uzyskaniem decyzji administracyjnej na to zezwalającej. Przepisy dopuszczają sytuację, w której może nastąpić odmowa wydania takiego zezwolenia, m.in. jeżeli umieszczenie urządzeń spowodowałoby zagrożenie bezpieczeństwa ruchu drogowego¹⁰.

Oprócz samego zezwolenia na lokalizację takich urządzeń konieczne jest ponadto uzyskanie dodatkowego zezwolenia na zajęcie pasa drogowego właśnie w celu umieszczenia w nim urządzeń. Zezwolenia organu administracji wymaga również zajęcie pasa drogowego na cele niezwiązane z budową, przebudową, remontem, utrzymaniem i ochroną dróg. Co istotne, za zajęcie pasa drogowego pobiera się opłatę, o czym warto pamiętać zwłaszcza w przypadku planowania robót budowlanych w otoczeniu nieruchomości, bowiem gdy okaże się, że wymagane przepisami zezwolenie nie zostało uzyskane, to zarządca drogi uprawniony jest do wymierzenia kary pieniężnej w wysokości 10-krotności opłaty.

Co nieoczywiste, pas drogowy w myśl przepisów ustawy obejmuje nie tylko powierzchnię, ale także przestrzeń nad liniami rozgraniczającymi taki pas¹¹, wobec czego zajęcie pasa drogowego może nastąpić nie tylko poprzez fizyczne umieszczenie obiektów na gruncie, ale także przez zajęcie przestrzeni powietrznej nad pasem drogowym. W tym kontekście warto zweryfikować projekt budowlany, czy elementy wystające poza obrys budynku, np. zadaszenia nad wejściami, nie wkraczają w granice pasa drogowego, a jeśli tak, to konieczne będzie uzyskanie zezwolenia na zajęcie pasa drogowego.

Ogólny więc wniosek jaki można wywieść, jeśli chodzi o lokalizację elementów uzbrojenia terenu to: im większa liczba sąsiednich działek, w odniesieniu do których konieczne staje się zapewnienie odpowiedniego tytułu prawnego (czy to na drodze cywilnoprawnej czy administracyjnej), tym wyższe będą konieczne do poniesienia koszty z tym związane. O ile w sferze publicznoprawnej organy administracji działają na podstawie prawa i w jego granicach, to podmioty prywatne jako nieskrępowane żadnymi sztywnymi ramami prawnymi mogą kształtować warunki uzależniające swoje zgody w zasadzie dość swobodnie. Z tej przyczyny tak ważne jest, aby jeszcze przed nabyciem nieruchomości dokładnie zweryfikować takie kwestie, aby realizacja inwestycji pod względem prawnym i finansowym nie była zagrożona, a co się z tym wiąże – aby była opłacalna i nie naraziła nas na nieprzewidzianą stratę.

Autorzy:

Iwona Padzik – adwokat

Łukasz Dąbrowski – adwokat, partner zarządzający

Dąbrowski i Partnerzy Kancelaria Adwokacka sp. p.

Przypisy:

¹ Art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977).

² Art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977) w zw. z art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344).

³ Art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.).

⁴ Art. 7 i nast. ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1385 z późn. zm.).

⁵ Wyrok SO w Warszawie, XVII Wydział Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 22.11.2021 r., sygn. akt XVII AmW 8/20.

⁶ Wyrok WSA w Poznaniu z 21.03.2019 r., II SA/Po 1146/18, LEX nr 2642202.

⁷ Stanowisko, zgodnie z którym można zatwierdzić projekt budowlany budynku i udzielić pozwolenia na jego budowę w sytuacji, gdy projekt ten nie zawiera przyłączy, zostało zaprezentowane m.in. w orzeczeniach: WSA w Gdańsku z 6.04.2023 r., II SA/Gd 740/22; NSA z 2.02.2023 r., II OSK 255/20; NSA z 18.02.2013 r. II OSK 896/12; WSA w Szczecinie z 14.08.2019 r,. II SA/Sz 379/19; WSA w Warszawie z 16.01.2020 r., VII SA/Wa 2028/19; WSA w Olsztynie z 21.02.2017 r., II SA/Ol 1375/16; WSA w Gliwicach z 21.05.2014 r. sygn. II SA/Gl 1700/13. Z kolei przeciwstawne stanowisko zostało wyrażone w wyrokach: WSA w Krakowie z 23.11.2010 r. II SA/Kr 895/10; WSA w Kielcach z 11.04.2013 r. II SA/Ke 28/13 czy z 17.12.2013 r. II SA/Ke 646/13; WSA
w Olsztynie z 10.01.2018 r. II SA/Ol 983/17.

⁸ Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki [w:] J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, Warszawa 2016, art. 294.

⁹ Art. 39 i nast. ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 645 z późn. zm.).

¹⁰ A ponadto: naruszenie wymagań wynikających z przepisów odrębnych lub miałoby doprowadzić do utraty uprawnień
z tytułu gwarancji lub rękojmi w zakresie budowy, przebudowy lub remontu dróg.

¹¹ Art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 645 z późn. zm.).