grunt to ziemia - blog o tematyce inwestycyjnej

Kiedy nie zapłacisz podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości?

Uwzględniając, że ceny nieruchomości praktycznie stale rosną i osiągają kolejne szczyty, podatek od takiej sprzedaży może być astronomiczny. Nie dziwne więc, że podatnicy szukają możliwości ucieczki przed opodatkowaniem. W wielu przypadkach jest to możliwe, a nawet dość łatwe do osiągnięcia.

Nieruchomości firmowe

Jeżeli podatnik wprowadził do firmy dany składnik majątku, to jego sprzedaż oznacza przychód z działalności gospodarczej. Nie ma przy tym znaczenia okres, jaki upłynął od nabycia do sprzedaży. Oczywiście – co do zasady ma prawo rozliczyć w kosztach wydatki związane z tym składnikiem i amortyzację. W przypadku nieruchomości niewiele to daje – ich wartość stale rośnie, więc kwota rozliczona w kosztach jest zazwyczaj znacznie mniejsza od kwoty wykazanej w przychodach ze sprzedaży.

Inne zasady mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. W tym przypadku stosuje się zasady takie, jak przy składnikach majątku prywatnego – zob. art. 10 ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.) – dalej u.p.d.o.f.

Sprzedaż po 5 latach

W przypadku nieruchomości niewprowadzonych do firmy, podatek dochodowy opłaca się w przypadku sprzedaży w ciągu 5 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie– art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. W efekcie w 2024 r. można sprzedać bez podatku dochodowego nieruchomości, których zostaliśmy właścicielem byłeś przed dniem 1 stycznia 2019 r.

Nieruchomość nabyta w spadku

Jeżeli nabyliśmy własność nieruchomości w formie spadku okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę – art. 10 ust. 5 u.p.d.o.f. Oznacza to, że jeżeli spadkodawca był właścicielem nieruchomości, którą otrzymaliśmy w spadku przed dniem 1 stycznia 2019 r. możemy sprzedać otrzymaną w spadku nieruchomość bez podatku dochodowego nawet bezpośrednio po jej nabyciu.

Nieruchomość, która w przeszłości była objęta wspólnością małżeńską

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nieruchomości nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej – art. 10 ust. 6 u.p.d.o.f.

Przykład

Małżonkowie nabyli nieruchomość do majątku wspólnego w 2018 r. W 2023 r. wzięli rozwód, w wyniku czego współwłasność łączna zamieniła się w ułamkową (po 50%). Następnie w wyniku podziału majątku mąż uzyskał własność całej nieruchomości. Mimo że od tego momentu upłynęło jedynie kilka miesięcy, mąż może sprzedać nieruchomość bez podatku, gdyż była ona objęta współwłasnością, a od nabycia do majątku wspólnego upłynęło więcej niż 5 lat.

Sprzedaż za niższą cenę

W dłuższym okresie ceny nieruchomości zawsze rosną. W krótkich – może zdarzyć się różnie. Na dodatek czasem sytuacja życiowa może zmusić podatnika do szybkiej sprzedaż – a ta jest możliwa w przypadku wystawienia do sprzedaży.

Jeżeli podatnik dokona sprzedaży za cenę nieprzekraczającą kosztów zakupu – nie uzyska dochodu ze sprzedaży, a tym samym nie powstanie obowiązek zapłaty podatku – zob. 30e u.p.d.o.f. Istotne jest przy tym to, co zalicza się do kosztów uzyskania. Na mocy art. 22 ust. 6c-6f u.p.d.o.f. koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie ich posiadania. Oznacza to, że nakłady, które nie mają wpływu na wartość nieruchomości (np. podatek od nieruchomości) nie mogą być uwzględnione w kosztach.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia.

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (np. opłat notarialnych). Inne wydatki (np. udokumentowane paragonem) nie są uwzględniane.

Nie wszyscy o tym wiedzą, ale koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Biorąc pod uwagę inflację szalejącą w ostatnich latach, podatnik może dość znacznie podwyższyć swoje koszty.

Przykład

Podatnik nabył nieruchomość za 1.000.000 zł w grudniu 2022 r. Sprzedał ją w styczniu 2024 r. za 1.100.000 zł. Mimo, że nie minęło 5 lat, a cena sprzedaży była wyższa od ceny zakupu, dochód nie wystąpi. Podatnik ma bowiem możliwość podwyższenia kosztu zakupu w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego. Zgodnie z komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 13 października 2023 r. wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie I–III kwartału 2023 r. w stosunku do I–III kwartału 2022 r. wyniósł 113,2 (wzrost cen o 13,2%), co oznacza, że po zwaloryzowaniu koszt nabycia wyniósł 1.132.000 zł, a tym samym – od strony podatkowej – podatnik poniósł wręcz stratę na sprzedaży nieruchomości.

Zwolnienie od PIT

Na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Oczywiście dotyczy to nieruchomości sprzedawanych przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Katalog wydatków uprawniających do zwolnienia znaleźć można w art. 21 ust. 25 i nast. ustawy o PIT. Za wydatki takie uważa się:

1) wydatki poniesione na:

1. a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli do końca trzeciego roku po roku nabycia, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

1. a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele określone w pkt 1,
2. b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
3. c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej; wydatki te obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką);

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

1. a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2. b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3. c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
4. d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

Darowizna nieruchomości

Darowizna stanowi nieodpłatne zbycie nieruchomości. Brak odpłatności oznacza brak przychodu do opodatkowania. Z kolei obdarowany może sprzedać nieruchomość bez podatku, jeżeli spełni któryś z powyższych warunków.