Zmiany w kredytach hipotecznych w 2019 r
Jakie zmiany w kredytach hipotecznych nastąpiły bądź nastąpią w 2019r.
W ciągu ostatnich lat miało miejsce wiele ważnych wydarzeń w obszarze kredytowym. Zaliczają się do nich choćby Program Mieszkanie dla Młodych, który zakończył się w minionym roku, wprowadzenie nowych zasad udzielania kredytów, czy też słynne już RODO. Teraz czas przyjrzeć się zmianom, których należy się spodziewać na rynku hipotek w obecnym 2019 roku.
Rok 2018 to kolejny rok, który zarówno klienci, jak i banki, mogą uznać za korzystny. Kredytobiorcom sprzyjały nadzwyczajnie niskie stopy procentowe, utrzymujące się na stałym poziomie od 3 lat, natomiast instytucje finansowe odnotowały wysoki poziom sprzedaży kredytów hipotecznych. Na taki stan wpływ miał nie tylko fakt, że zobowiązań udzielano częściej, ale również na wyższe kwoty w porównaniu z 2017r., za co odpowiedzialny jest m.in. wzrost wartości nieruchomości. Dodatkowo, należy zdawać sobie sprawę, że również w poprzednim roku, rozpoczęły się znaczące transformacje wśród największych banków. Czy taki stan rzeczy utrzyma się również w 2019r. i na jakie zmiany powinniśmy się przygotować, o tym poniżej.
Mniej instytucji finansowych
Zacznijmy od sektora bankowego, ponieważ rok 2018 można uznać za rok fuzji i przejęć, gdyż obfitował on w roszady wśród instytucji oferujących kredyty hipoteczne. Bank Zachodni WBK zamienił się w Santander Bank Polska, dodatkowo przejmując część Deutsche Bank Polska, który obecnie zajmuje się głównie klientami korporacyjnymi, a tym samym zaprzestał udzielać kredytów mieszkaniowych. Podobna sytuacja miała miejsce w przypadku Raiffeisen Polbank, który z kolei został przejęty przez BGŻ BNP Paribas i mimo, że dotychczas cały proces zakończył się na fuzji prawnej, faktyczne poświadczenie jego przejęcia nastąpi pod koniec 2019r. Jednak to nie koniec zmian dotyczących instytucji finansowych w aktualnym roku, bowiem z omawianego rynku zniknie jeszcze jeden podmiot. Chodzi tutaj o zakup Eurobanku przez Bank Millennium, który podobnie jak w przypadku powyżej omówionego przejęcia, zostanie sfinalizowany pod koniec obecnego roku. W tym miejscu pojawia się pytanie, jak tego typu roszady wpływają na rynek kredytów hipotecznych? Mówiąc w skrócie – dwojako. Z jednej strony można pokusić się o stwierdzenie, że mniej banków oznacza mniejszą konkurencję, a w związku z tym, otrzymamy gorszą ofertę kredytów hipotecznych. Choć z drugiej strony, obecność już tylko kilku największych instytucji może doprowadzić do wzajemnej konkurencji i chęci bycia najlepszym. W rezultacie, dla konsumentów może to oznaczać nie stratę – jakby się w pierwszej chwili mogło wydawać – a zysk, ponieważ będą oni starali się walczyć o klienta coraz to bardziej atrakcyjnymi ofertami. Z kolei, takie działania mogą przełożyć się na jeszcze lepsze warunki hipotek. Natomiast, jak będzie w rzeczywistości, okaże się niebawem.
Wysokość marży
W temacie wysokości marży, w najbliższych miesiącach należy spodziewać się jej nieznacznego wzrostu. Ma to związek z widocznymi, co prawda w dalszej perspektywie, ale jednak wymogami dotyczącymi długoterminowego finansowania, które mają być obowiązkowymi w ofercie banków, co w rezultacie wpłynie na wzrost kosztów. Lecz biorąc pod uwagę ogromną konkurencję między instytucjami finansowymi, jak już wcześniej wspomniano, podwyżki te nie powinny być duże. Ponadto warto mieć świadomość, iż eksperci rynku mniemają, że rok 2019 prawdopodobnie odzwierciedli miniony rok w odniesieniu do zainteresowania nieruchomościami. Co więcej, ze względu na wysokie ceny głównie na rynku pierwotnym, tendencja ta powinna przełożyć się również na popyt na kredyty. Uwzględniając wspomniane aspekty, banki raczej będą pracować nad przyciągnięciem klientów, chociażby opłacalnymi ofertami. W związku z tym, przewiduje się utrzymanie cen na dotychczasowym poziomie z ewentualną niewielką podwyżką.
Poziom stóp procentowych
Według prezesa Rady Polityki Pieniężnej NBP Adama Glapińskiego, dzięki stabilnemu poziomowi inflacji i dobrej koniunkturze rynku, obecny poziom stóp procentowych wynoszący 1,5% nie ulegnie zmianie przez cały 2019r., a pierwsze podwyżki stopy referencyjnej przewidywane są na koniec 2020r. Jednak przypuszcza się, że z uwagi na rosnące stopy procentowe w Stanach Zjednoczonych, nadchodzące lata również w Polsce przyniosą trend wzrostowy w oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Ponadto, biorąc pod uwagę liczbę udzielanych kredytów hipotecznych, 2018r. bardzo przypominał niefortunny rok 2008, kiedy to stopy procentowe podwyższyły się do aż 6%. Oczywiście, na tak drastyczną zmianę z całą pewnością nie zanosi się w 2019, ani nawet w 2020 roku, lecz myśląc przyszłościowo, zaleca się uwzględnić ewentualny wzrost kosztów związanych z zaciągniętymi kredytami. Niewątpliwie w większości przypadków, kredyty hipoteczne posiadają zmienne oprocentowanie oparte na wskaźniku WIBOR 3M, którego wysokość jest uwarunkowana wartością stopy referencyjnej. Oznacza to, że Rada Polityki Pieniężnej na skutek wprowadzenia niewielkiej korekty może podnieść kwotę kredytu. Przykładowo, jeśli WIBOR 3M wzrośnie o około 1%, to miesięczna rata ulegnie zwiększeniu o co najmniej 100zł. Jak już nadmieniono powyżej, przywołany przykład prawdopodobnie nie nastąpi w omawianym 2019 roku, jednak warto mieć to na względzie w przyszłości.
Wkład własny bez zmian
Początek 2019r. w sektorze kredytów hipotecznych rozpoczął się bardzo spokojnie. Podobnie jak w roku minionym, wymaganym przez banki warunkiem otrzymania kredytu hipotecznego jest wniesienie wkładu własnego w wysokości 20% lub 10% wartości nieruchomości. Każdy bank ma zdefiniowany swój poziom wkładu, który dodatkowo jest uszczegóławiany w oparciu o indywidualne uwarunkowania wnioskodawcy. Jednak mimo wszystko, konieczność uiszczania wkładu finansowego jest jednym z głównych problemów dla konsumenta, dlatego też warto zdawać sobie sprawę, że można uzyskać niższy wkład własny. Sposobem na to jest poręczenie kredytu nieruchomością lub innym aktywem w postaci blokady środków na koncie, zabezpieczenia na papierach wartościowych NBP lub na środkach kredytobiorcy zgromadzonych na IKE lub IKZE. W konsekwencji np. dom, mieszkanie, czy działka budowlana stają się dla instytucji finansowej dodatkową gwarancją kredytu, co pozwala na podpisanie umowy bez konieczności wpłaty wymaganej kwoty.
Rządowe programy mieszkaniowe a kredyt hipoteczny w 2019
Program Mieszkanie dla Młodych, cieszący się ogromnym zainteresowaniem Polaków, który dobiegł końca w 2018r. lub Rodzina na Swoim zakończona w 2012r. stały się rządowymi projektami, zwiększającymi zdolność kredytową. Z uwagi na fakt, że były to programy dopłat do kredytów mieszkaniowych, banki podnosiły ich marże w rezultacie doprowadzając do wzrostu popytu, a pośrednio także i cen nieruchomości. Aktualnie rząd zrezygnował z powyższego sposobu pomocy, w zamian skupiając się na rozwoju inicjatyw Mieszkanie Plus oraz Mieszkanie na Start i w konsekwencji dążąc do wzrostu podaży nieruchomości oraz ułatwienia dostępu do taniego najmu. Jednak zdania na temat wspomnianego projektu Mieszkanie Plus są mocno podzielone. Powodem takiego stanu rzeczy może być chęć uzyskania przez wielu konsumentów własności mieszkaniowej, nawet jeśli ma to nastąpić dopiero po wielu latach spłacania kredytu. W związku z tym prawdopodobnym jest, że banki chcąc zachować dotychczasowy, spowodowany sukcesem MdM-u poziom akcji kredytowej, położą nacisk na znacznie zróżnicowane oferty, dostosowane do indywidualnych możliwości klientów.
Nowelizacja Rekomendacji S
Jedną z głównych zmian na rynku finansowym w 2019r. będzie z pewnością nowa wersja Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Dotychczas nie poznaliśmy jeszcze jej ostatecznej wersji, ponieważ prace nadal trwają, lecz już wiadomo, że będzie to zbiór zasad dotyczących udzielania kredytów hipotecznych. Opublikowany przez KNF w połowie sierpnia 2018r. projekt zmian Rekomendacji S zawiera m.in. sugestię, dotyczącą udostępniania przez instytucje finansowe kredytów również w wariancie ze stałym oprocentowaniem. Warto podkreślić, że aktualna forma umów przewiduje zmienną stopę procentową, uaktualnianą co kwartał lub 6 miesięcy. Z kolei, jednym z kluczowych zapisów nowej Rekomendacji S miałby być obowiązek oferowania kredytów oprocentowanych stałą bądź okresowo stałą stopą procentową. Co więcej, wiele wskazuje, że stała stawka oprocentowania będzie obowiązywać przez okres od 2 do 5 lat. W rezultacie, pozwoli to zminimalizować ryzyko związane z przyszłymi wzrostami oprocentowania hipotek. Dodatkowo, w nowelizacji pojawiła się zupełnie nowa kategoria kredytów „klucz za dług”, która może być istotną modyfikacją z punktu widzenia kredytobiorcy. Najprościej rzecz ujmując, powyższy mechanizm ma pomóc w sytuacji problemów ze spłatą kredytu hipotecznego. W momencie wystąpienia trudności klient przenosi własność nieruchomości na bank, co jest równoznaczne z faktem, że to bank przejmuje hipotekę, która jest jedynym i wystarczającym zabezpieczeniem kredytu. W konsekwencji, kredytobiorca nie odpowiada swoim majątkiem, ponieważ zostaje bez mieszkania, ale również bez długu. Takie rozwiązanie byłoby dostępne jednak jedynie dla określonych konsumentów, czyli takich, którzy dysponują wysokimi dochodami oraz mają możliwość wniesienia co najmniej 30% wkładu własnego. Ponadto, z uwagi na projekt Rekomendacji S, przewidujący zmniejszenie maksymalnego okresu kredytowania z 30 do 25 lat, możliwe będzie zaostrzenie kryteriów oceny zdolności kredytowej. Nie bez znaczenia są również sygnały rynkowe odnośnie spodziewanego spowolnienia wzrostu gospodarczego. W rezultacie, największe znaczenie będzie to miało dla wnioskodawców, decydujących się na kredyt na granicy zdolności kredytowej, tj. na okres 30 lat, z minimalnym wkładem własnym i maksymalnym dopuszczalnym wskaźnikiem długu do dochodu DTI, a także osób posiadających działalność gospodarczą. Jednak ostatecznie, o przyszłości tego procesu zadecydują z pewnością kolejne miesiące.
Co przyniesie rok 2019?
Najogólniejszą prognozą na rok 2019 jest wejście gospodarki, a w rezultacie także sektora nieruchomości, w spokojniejszy okres w porównaniu z 2018r. Domniemywa się powolnego wyhamowania sprzyjającej koniunktury oraz lekkiego wzrostu marży kredytowych. Ponadto, należy również wziąć pod uwagę możliwość zaostrzenia polityki kredytowej, a w tym oceny zdolności kredytowej, co skutkuje mniejszą ilością nowo podpisanych umów, lecz nadal na całkiem spore wartości zobowiązań. Z kolei przez wzgląd na fakt, że stopy procentowe nie powinny ulec zmianie, wysokość rat obecnych kredytobiorców pozostanie na niezmienionym poziomie. Natomiast tym, co znacząco może odmienić sektor finansowy, będzie nowa wersja Rekomendacji S, m.in. regulująca kredyty o stałej stopie procentowej.