Grunty w MPZP – na co może być przeznaczona ziemia wg Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego?
W każdej gminie powinien istnieć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), ponieważ on jest podstawowym aktem prawa miejscowego określającym politykę przestrzenną danej jednostki samorządowej. Na podstawie zawartych w nim informacji inwestorzy oraz zwykli obywatele mogą się dowiedzieć, czy np. na danej działce można postawić dom albo wybudować supermarket. Wszystko wynika z dokładnej specyfikacji gruntów objętych MPZP – dzielą się one na siedem kategorii.
Kolorowy szyfr MPZP: co oznaczają poszczególne barwy?
Zgodnie z Załącznikiem nr 1 do Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, grunty w MPZP dzielą się na podstawowe kategorie, a każda z nich posiada kilka rodzajów. Mozaika kolorów widoczna na MPZP (a ściśle mówiąc w załączniku do części tekstowej tego aktu) z reguły oznacza poszczególne podklasy danej kategorii terenu.
- Tereny zabudowy mieszkaniowej – do tej grupy zaliczają się:
tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (oznaczone symbolem MN i kolorem jasnobrązowym); zgodnie z art. 3 pkt 2a prawa budowlanego budynkiem jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (oznaczone symbolem MW i kolorem ciemnobrązowym); do zabudowy wielorodzinnej zalicza się de facto wszystkie budynki mieszkalne inne niż budynki mieszkalne jednorodzinne (np. bloki)
- Tereny zabudowy usługowej mogą być wykorzystywane jako:
tereny zabudowy usługowej (oznaczone symbolem U i kolorem czerwonym) np. hotele, restauracje, zakłady fryzjerskie i kosmetyczne, sklepy spożywcze, odzieżowe, , kancelarie prawne
tereny sportu i rekreacji (oznaczone symbolem US i zielono-czerwonym kreskowaniem), np. tereny do gry w tenisa, siatkówki, pola golfowe, kręgielnie, sale do uprawiania gimnastyki
tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 000 m2 (oznaczone symbolem UC i czerwono-ciemnoszarym kreskowaniem) np. centra handlowe
- Tereny użytkowane rolniczo, do których zalicza się:
tereny rolnicze (oznaczone symbolem R i kolorem żółtym)
tereny obsługi produkcji w gospodarstwach rolnych, hodowlanych ogrodniczych oraz gospodarstwach leśnych i rybackich (oznaczone symbolem RU i żółto-czerwonym kreskowaniem)
tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych (oznaczone symbolem RM i żółto-jasnobrązowym kreskowaniem)
- Tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej dzielą się na dwie podgrupy, ale obie oznaczone są na planie kolorem fioletowym:
tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (oznaczone symbolem P)
obszary i tereny górnicze (oznaczone symbolem PG) są to obszary objęte przewidywanymi szkodliwymi wpływami wynikającymi z robót górniczych zakładu górniczego
- Tereny zieleni i wód są najbardziej zróżnicowaną kategorią, do której zalicza się:
tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (oznaczone symbolem ZN i kolorem ciemnozielonym)
lasy (oznaczone symbolem ZL i kolorem ciemnozielonym)
tereny zieleni urządzonej, takiej jak parki, ogrody, zieleń towarzysząca obiektom budowlanym, zieleńce, arboreta, alpinaria, grodziska, kurhany, zabytkowe fortyfikacje (oznaczone symbolem ZN i kolorem zielonym)
tereny ogrodów działkowych (oznaczone symbolem ZD i kolorem zielonym), czyli gruntu rolnego rozdzielonego na działki oddane we władanie osobom fizycznym w celu uprawy ogrodowej (na własny użytek) oraz wypoczynku
cmentarze (oznaczone symbolem ZC i kolorem zielonym)
obszary zagrożone powodzią (oznaczone symbolem ZZ i jasnozielonym kreskowaniem na tle w kolorze odpowiednim do przeznaczenia)
tereny wód powierzchniowych morskich (oznaczone symbolem WM i kolorem jasnoniebieskim)
tereny wód powierzchniowych śródlądowych, takich jak rzeki, jeziora, stawy, strumienie, kanały (oznaczone symbolem WS i kolorem jasnoniebieskim)
- Tereny komunikacji, do których zalicza się:
tereny dróg publicznych (oznaczone symbolem KD i kolorem białym); są to drogi krajowe, powiatowe, wojewódzkie i gminne
tereny dróg wewnętrznych (oznaczone symbolem KDW i kolorem jasnoszarym) np. drogi rowerowe, parkingi, place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do dróg publicznych
tereny komunikacji wodnej (oznaczone symbolem KW i kolorem ciemnoniebieskim)
- Tereny infrastruktury technicznej niezależnie od rodzaju oznaczone są symbolem ciemnoszarym:
elektroenergetyka (oznaczone symbolem E) są to np. podstacje trakcyjne
gazownictwo (oznaczone symbolem G); do kategorii tej zalicza się ogół urządzeń służących do doprowadzania gazu z gazowni lub rozdzielni do odbiorców
wodociągi (oznaczone symbolem W) np. magistrale wodociągowe
kanalizacja (oznaczone symbolem K) to kompleks rządzeń do oczyszczania ścieków oraz odprowadzania ścieków i wód opadowych (np. studzienki burzowe)
telekomunikacja (oznaczone symbolem T) to tereny zajmowane przez całą infrastrukturę związaną z nadawaniem, odbiorem lub transmisją informacji radiowych, telewizyjnych, komputerowych
gospodarowanie odpadami (oznaczone symbolem O), czyli prowadzenie działalności w zakresie zbierania, transportu, przetwarzania, nadzoru, unieszkodliwiania i obrotu odpadami.
ciepłownictwo (oznaczone symbolem C), czyli tereny zajmowane np. przez elektrownie
Czy grunty oznaczone w MPZP np. na działalność usługową można wykorzystać inaczej?
Zasadniczo jest to możliwe, ale zależy od tego, czy dany rodzaj eksploatacji gruntu nie będzie kolidował z jego pierwotnym przeznaczeniem w MPZP. Zgodnie z orzecznictwem (wyrok NSA z 09.11.2011 r., II OSK 1962/11) dopuszczalne jest stosowanie tzw. funkcji mieszanej, czyli ustalenie jednej najważniejszej funkcji z dopuszczeniem innych zastosowań przeznaczenia terenu służących jako uzupełnienie tej podstawowej funkcji. Cele te nie mogą się wzajemnie wykluczać (np. tereny mieszkaniowe i gospodarowanie odpadami). Przykładem funkcji, które mogą się uzupełniać są tereny mieszkalne i rekreacyjne lub usługowe i handlowe.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.) nie reguluje dokładnie tego zagadnienia, ale nie stawia w tym przedmiocie ograniczeń. W przypadku takim należy jednak zgodnie z art. 15 ust. 2 u.p.z. wskazać w MPZP linie rozgraniczające obszary o różnym przeznaczeniu.